房屋是百姓日常生活中的大件，買房需要大量資金乃至家庭全部積蓄，因此，房屋交易對買賣雙方而言更應慎重對待。受市場波動影響，房價的增跌給交易帶來了變數。房價上漲，賣方毀約，房價下跌，買方毀約的情況時有發生。遇到這種情況，應如何維護自己的合法權益呢？接下來，跟隨小編來看一起案例吧！
賣房未過戶，原房主實施二次抵押
2017年8月，孫某與劉某簽訂房屋買賣合同，約定劉某把房屋賣給孫某，總房款75萬元。合同簽訂後，由孫某先行支付20萬元，剩餘房款待房屋過戶後通過銀行貸款方式支付。因劉某的房屋在銀行還有貸款未還清，雙方又約定，劉某於2018年5月中旬前還清銀行全部貸款解除抵押並協助孫某辦理房屋過戶手續。過戶後，由孫某辦理抵押手續還清貸款。為了約束雙方履行合同，孫某與劉某還約定，任何一方違約應向對方支付違約金20萬元。然而，隨著過戶時間的臨近，孫某卻發現劉某不但未將以前的貸款還清，期間又於2018年1月再次將房屋抵押。
房價上漲，買方要求賠償損失
發現上述情況後，孫某找劉某質問。劉某稱孫某非本地戶籍，不具備購房資格。孫某出具了購房資格證明，找劉某多次協商，但劉某仍然不予配合，並於2018年5月向孫某發出解除合同通知函。孫某無奈之下向法院提起訴訟，要求繼續履行買賣合同。訴訟過程中，孫某認為劉某在房價一路看漲的情況下肆意毀約，現房屋被二次抵押，已經無法實現其購房目的。孫某要求劉某退還已付的購房款20萬元，支付違約金20萬元，並申請對房屋評估，升值部分進行賠償。後經法院委託評估機構對房屋進行評估，該房屋在訴訟期間市場價為123萬元左右，房屋比合同簽訂時溢價多達40餘萬元。
退還房款，支付違約金並賠償
法院經審理認為，原、被告簽訂的房屋轉讓協議是雙方的真實意思表示，且不違反法律法規的強制性規定，雙方均應按合同的約定履行各自義務。原告按照協議的約定時間向被告支付了購房款20萬元，被告也應按照合同約定滌除設立於涉案房屋上的抵押，並完成交付、過戶等手續。但被告不僅不積極履行合同，反而再次將房屋抵押，導致合同買賣無法繼續履行，其行為已經構成根本違約，應解除房屋買賣合同並由被告承擔相應的法律責任。最終，法院判決解除雙方簽訂的買賣合同，被告返還原告購房款20萬元，支付原告違約金20萬元，並以現行市場差價賠償原告經濟損失29萬元。
法官說法
誠實信用原則是民事活動中應遵守的基本準則，也是市場經濟活動中的道德準則。現實生活中，有的公民在從事民事活動中，不嚴格按雙方約定履行其義務，特別是在房地產買賣合同中，買賣雙方因房價上漲或下跌而惡意違約的行為頻發。本案就是因為一方當事人不誠信造成的，結果不但支付了違約金，還另行賠償對方經濟損失，可謂得不償失。同時也提醒大家，在我們的日常行為中都要做到誠實守信。
轉自：最高法司法案例研究院
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