如何做好租金價格定位？

一、如何做好租金價格定位？

1、商業項目的三種租金方式

商業項目的租金方式主要分為純租金、純扣點以及租金加扣點這三種形式。

一個商業項目的經營能否成功，經營壽命能否持久，在很大程度上都取決於租金方式的選擇。在各行各業的商業業態上，對於不同的業態在租金方式的選取方面也存在著很大的差異，例如：服裝類業態在運營方式上存在純租金、純扣點、租金加扣點的這三種形式；而生活服務、娛樂休閒類則採用純租金的租金方式。因此，不同的業態商戶會選取不同的租金方式，而不同的租金方式也適合不同的商業業態。

不同業態對於運營方式有不同的偏好。即使是同一個業態，不同的品牌也會根據自身的發展水平制定不同的運營制度，從而使品牌可以擴大市場份額，提升知名度，獲得更多的利潤。

2、如何進行租金定位？

要做好租金定位，最關鍵的是考慮本地區及本商圈商業發展水平。首先，商圈業態分佈不是均衡的。其次，商圈內租金分佈也不是完全呈某種線性關係，同一條街道不同業態租金迥異。承租者的承租心理價位主要取決於幾個因素。一是區位因素；二是預期經營狀態。

案例1：蘇州五彩國際廣場業態佈局及租金定位方案

租金定製思路

① 區域租金水平：項目1.5公里範圍內商業租金價格；

② 類比項目：根據項目定位，參考類比項目；

③ 行業租金承受能力：結合不同類別的商業最高租金承受力、日招商經驗，對租金價格進行合理把控；

④ 項目地理位置、發展前景：項目是否面臨重大利好變化，如交通、城市規劃等。

① 主力商家：對主力店，品牌形象較好商家，採取低條件租賃，如裝修補貼等方式或聯營扣點降低商戶進駐風險；對規劃業態中部分較聚人氣業態，如美食廣場可自營。

② 小商家：小商家有從眾心裡，在主力店已引進的基礎上，可適當拉高小商家租金，提升開發商整體經濟效益。

③ 租賃年限、免租期：一般業態控制在2-3年；餐飲、主次力店為3-8年、為確保商家持續經營，對於免租期在12個月以上的商家應採分階段支持，避免商家出現免租期後棄租的現象。

④ 履約保證金：一般商家2-3個月，中大型商家在3-6個月以內。

租金參考1

租金參考2

案例2：商城租金定位策略

租金招租者投資收益的主要來源，其定價高低直接影響投資回報率的高低，但由於商業地產的特殊性，租金不僅考慮投資回報，還必須考慮眾多因素，使各利益相關方均能實現比較理想的預期，達到一種平衡。

在眾多租金定位方法中，本案例採用固定租金加可調租金的方法，即

測算租金=固定租金+可調租金

其中，固定租金綜合考慮當地商業水平、租金整體水平、商圈發展情況、城市未來發展規劃等因素。可調租金主要考慮因素為本項目的內部情況，其中包括：本案商圈位置、品牌感召力、營銷策略、樓座位置、商鋪區位、競爭因素、招商可及性等因素。

二、租金調研報告怎麼做？

租金如何定？制定標準從何而來？周邊的競爭項目的租金水平是怎樣的？商圈整體發展規劃是什麼？目標商戶的承租水平如何……這些都是在租金定製過程中的關鍵信息。這些信息需要通過周密的調研計劃和精準的調研對象而得來，在此給大家推薦幾個具有代表性的租金調研案例，分享租金調研報告的整體思路和實施方法。

案例1：

深圳華潤萬象城租金調研與策劃報告

整個調研報告非常專業而全面，具體內容從深圳市商業物業整體市場概況——總體市場供需水平分析，深圳市主要商業旺區（商圈）分析。對五大競爭對手（地王購物中心、中信城市廣場、西武百貨、太陽廣場、銅鑼灣廣場）進行詳細、深入的調查分析，調研要點：項目位置、規模、招商條件（報價）、每層商戶組合；並從這五家商場中，每層挑選不同業態的1-2個具代表性客戶，調查其具體租賃條件，以供參考。

通過對目標商場案例租金水平對比分析，以及不同行業承受租金水平及承租面積對比分析等，深圳市商鋪未來租金趨勢本項目初步發展建議，本案的市場定位：商戶組合佈局租金條件的制訂、影響大型購物商場租金的主要因素、各樓層商戶組合佈局及業種分配比例、各樓層商戶目標客戶、確定購物中心租賃條件的制訂，最終確定本案各樓層的租金方案。

案例2：

天津銀河國際購物中心租金調研報告

本案首先從天津零售商業分佈情況開始，從城區商業物業存量及新增供應量，到對百貨、大型超市、超市、便利店、專業市場、購物中心等業態租金情況的分析，總結一類商圈主要零售物業租金水平和租金收取方式。

同時，對零售商戶、餐飲商戶和其他商戶具體分析租金收取方式，推算本案的整體租金水平及各樓層基準租金，並制定同一樓層店鋪租金定價依據；以及未來租金增長比例和租金方案的使用原則。

三、租金測算方法

示範1：營業額反推租金測算方法

租金測算的方法多種多樣，角度不同，採用的方法也不盡相同。常用的租金測算方法有幾個途徑：

① 實地調研；

② 網絡查詢；

③ 與第三方公司合作；

④ 通過營業額進行反推（此方法較為準確，適用於調研難度較大的大型商場租金估測）；

⑤ 經驗數據：針對沿街商鋪、小型商業的租金調研難度相對較小，且調研數據相對真實、準確，可採用1、2種途徑進行調研；針對大型商場或大型餐飲娛樂業態，租金調研相對較為困難，可考慮選用與第三方公司合作，或通過營業額反推，或憑藉經驗數據來進行判斷。

示範2：

購物中心商業預算、樓層租金分解說明

每個樓層的月租金總額的測算公式為：

1樓月租金總額=（年度費用總額×1F所佔百分比）/12（其他樓層以此法類推）每個樓層的每月/元/㎡，測算公式為：

套內/樓層總建築面積=套內/樓層建築總面積-已出租面積/已出售面積

公式：每F每月/元/㎡=1樓月租金總額/樓層面積（其他樓層以此類推）

優劣商鋪的單價制定：

在平面圖上根據樓層中的區位，人流量標出商鋪的優劣（以ABCD區分），據優/劣程度擬定出某個樓層商鋪租金單價高或低（計算優/劣鋪單價可參考樓層係數的分解方法進行計算），但各類別鋪位租金之和等於本樓層預算總額。

示範3：購物中心租金定價方法

根據商圈租金水平、廠商承受能力，購物中心投資回報，綜合考慮以下三種定價方法：

租金水平類比法：以當地各大零售商圈的平均租金水平為基礎，推測本商圈與本項目的租金水平。租金水平是商家設店選擇商圈的重要因素之一。保本保利定價法：以廠商的租金承受能力為基礎，分析典型業種在一定成本下的損益平衡點。只有多數廠商能夠贏利，購物中心才能穩定與發展。廠商在投資設店前，通常會對營業額、租金、保本保利點作測算。

示範4：租金建議及收益預算

租金水平根據樓層、配套組合、商業業態、管理水平及市場供應量等因素造成不同差異，現就上述因素綜合分析如下：

樓層因素

包括兩方面，有樓層差價及無樓層差價。樓層為租金差異最明顯的因素，亦有極少數商業項目無樓層差價（例如女人街開盤時），用以鼓勵銷售，造成搶購之現象，進而積累業主信息，同時也是招商銷售的賣點。一般商業項目中採取多為有樓層差價，一般而言，以一樓為基準，每上升（下降）一個樓層，其差異率較前一樓層約遞減為40%、35%、30%、25%。

配套組合因素

本因素可說明當商鋪處於同一樓層時如何區別商鋪租金價格。如商業項目將樓層劃分為商鋪（店中店）形式，則根據該商鋪所處位置、周邊環境、面積、套內面積等因素組合定價

商業業態因素

此計算方法也稱浮動租金法，按照傳統百貨的作法，不同商業業態採取不同的抽成比率，同樣，此方法也可於租賃形式中借鑑，一般算法為：單位面積（每平米）每月產生的銷售收入*實際使用面積*抽成扣點=租金。

項目租售建議

目前商業地產銷售運營中大體上有如下五個方式：自購自營、純租賃、返租、帶租約銷售、回購等，資料中對此進行了逐一展開分析。

四、名企項目租金明細

上海正大廣場業態品牌租金明細

正大廣場的租金狀況：其中主力店的固定租金在70~284元/月/平方米，非主力店的固定租金為160~700元/月/平方米不等。在非主力店中，服裝服飾類的固定租金為580~620元/月/平方米，生活精品類的固定租金為420~450元/月/平方米,餐飲美食類的固定租金為290~320元/月/平方米。

資料中以表格的形式，分別從業態、租金模式、固定租金（元/月/平方米）、扣率進行了非常詳細的介紹，每一個品牌的租金信息均涵蓋其中。

北京6大知名購物中心租金水平

本資料介紹了北京西單大悅城、北京藍色港灣國際商務區、北京apm商場、嘉茂（西直門）購物中心、北京富力廣場、北京新中關購物中心6大知名購物中心的租金情況。

分別從單層建面、業態定位、代表品牌、單店面積、租金價格、扣率做了表格式統計，同時，對每個項目所在商圈、業態組合和定位等方面做了優劣勢分析。

深圳10大知名購物中心租金水平

資料中介紹了華潤萬象城、COCOPARK、海岸城、益田假日廣場、京基百納廣場、保利文化廣場、嘉信茂廣場、金光華、怡景中心城、花園城中心10大購物中心的租金水平，從項目所在區域、商業建築面積、從負一負二層到五層，明確羅列了租金價格。

其租金水平為平均租金參考，以零售為主。部分服飾類、品牌專賣租金扣點18-25%，餐飲品牌連鎖店扣點5-12%。

最新行業數據篇

北京4大知名購物中心租金明細

北京西單大悅城

項目檔案

地址：北京市西城區西單北大街131號

所屬商圈：西單商圈（直轄市市級商圈）

開業時間：2008年2月1日

佔地面積：16073㎡

總建築面積：20.5萬㎡

商業建築面積：11.5萬㎡

商業樓層數量：B4-F11

物業組成：販物中心、酒店、酒店式公寓、甲級寫字樓

開發商：北京新奧西郡房地產開發有限公司

投資商：中糧集團

建築設計：新加坡CPG有限公司

北京天鴻囿斱建築設計有限公司

商業顧問：高緯環球

外立面及室內商業設計：美國思亞國際集團

停車位數量：1000個

業態佔比

零售服飾類站77%、餐飲類站13%、服務類站10%

租金明細

項目優勢

1.西單大悅城，地處北京市核心商圈西單商業區內商業氛圍較濃重，出行、休閒、娛樂及購物十分方便。

2.品牌組合、較為領先有多個品牌在其設立中國或北京的旗艦店。自身定位 選擇與周邊知名百貨錯位經營利用自身體量較大的優勢異化競爭，引進了H&M、GAP、優衣庫、ZARA等目前知名度較高的流行走量品牌服飾作為主力店。

3.客流較大，沒有過於明顯的週末、平日人流區分。

4.區別於周邊傳統百貨店擁擠的購物環境，每個樓層都有主題休閒區。

項目劣勢

1.周邊商業過於密集。

2.在傳統百貨進行促銷活動時，部分品牌銷售會直線下滑。

3.購物中心化妝品較少。

北京apm商場

項目檔案

地址：北京市東城區王府井大街138號

所屬商圈：王府井商圈（直轄市市級商圈）

開業時間：2008年2月1日

總建築面積：13萬㎡

商業建築面積：9萬㎡

商業樓層數量：B1-F6

物業組成：購物中心、甲級寫字樓

開發商：香港新鴻基集團

停車位數量：800個

租金明細

項目優勢

1、交通地理位置優越，緊鄰長安街王府井。

2、業態齊全，打造一站式消費理念。

作為中國第一街的王府井，和王府井商圈核心的首位商場，GAP中國首家複式旗艦店，ZARA也把在中國的第一個三層鋪面的複式旗艦店選在這裡,更有亞洲最大的複式旗艦店NIKE Beijing等，擁有5家最具特色和獨有性的國際大牌複式旗艦店。

項目劣勢

1、周邊商業過於密集，對於該項目的競爭較大。招商滿租率不高，客戶可選擇性目前還是不很多。

2、樓層過高，樓上，地下較冷清。

北京嘉茂（西直門）購物中心

項目檔案

地址：北京市西城區西直門外大街1號

所屬商圈：西直門商圈

開業時間：2007年10月13日

總建築面積約29萬平方米

商業建築面積： 89000 ㎡

商業樓層數量：B1-F6

物業組成：購物中心、甲級寫字樓

投資商：嘉茂集團

停車位數量：2000個

租金明細

項目優勢

項目區位優勢巨大，緊靠地鐵交匯站及公交車站，商圈內坐落多家學府，客流量巨大。項目內各種業態齊全，凸顯其一站式的消費理念，其中餐飲業態所佔比重超過30%，從而產生了良好的聚客效應。為之後的調整奠定了基礎。

項目劣勢

該項目的服裝品牌有待調整，同比其他項目略顯低端，諸如一層品牌LEVIS,TOUGH，二層品牌MIGANO,謎底等。且品牌碼放較為凌亂，缺乏合理梳理和調整。項目整體調性不足，更多依靠周邊的便利交通環境為其帶動客流。

北京富力廣場

項目檔案

地址：北京朝陽區東三環中路55號

所屬商圈：國貿商圈（直轄市市級商圈）

開業時間：2008年2月1日

總建築面積：60萬平方米㎡

商業建築面積：16.7萬㎡

商業樓層數量：B1-F6

物業組成：購物中心、酒店、酒店式公寓、甲級寫字樓

開發商：富力集團

停車位數量：1000個

租金明細

項目優勢

1、開放商實力較強，能夠為項目的長期穩定運營提供保障。

2、項目不僅交通便捷，且地理位置優越。

3、項目周邊屬老居民區，固定居民非常多，提供了非常穩定的消費群體。

4、晨曦百貨對項目的業態起到了很好的補充作用。

項目劣勢

1、項目雖然距國貿商圈較近，但自身品牌較為低端，與國貿，新光等商城差距較大，所以對周邊白領人群缺乏影響力與號召力。

2、樓內品牌碼放較亂，缺乏統一規劃，有待調整。

3、缺乏大型目的性消費場所。諸如影院，超市等，顧客流動性較大。

（注：因租金隨著諸多因素有不可控調整，此份資料僅供參考）

本文:前半部分來自贏商網，後半部分來自:商業地產學院，彙總：房地產精英堂

免責聲明內容僅供讀者參考不確保準確性；部分文章來源於網絡或其他平臺，版權歸原作者所有，如有侵犯版權請告知，我們將立即刪除！

閱讀更多 房地產寶庫 的文章

關鍵字: 天津 伴隨成長的中國味品牌 雙11致富故事