2019，誰家mall是最強“包租公”？房產頭條網

2019，誰家mall是最強“包租公”？

2020-04-08 01:28:48 贏商網

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引言

過去一年，10家標杆房企表現如何？

來源 | 贏商網（ID：winshang）

年報發佈季如約到來，又到各大房企曬業績、亮家底的時候。回顧過去一年，房企表現“有人歡喜有人憂愁”，如今疫情壓頂下，房企對於2020年的前進計劃，也有了微妙的變化。

今天，贏商網聚焦10家標杆房企過去一年/半年的商場運營和收租情況，2019年的商場“收租王”花落誰家？這些房企2020年又計劃有哪些大動作？

01 恆隆地產

總收入：88.52 億港元，同比下跌 6%；
股東應占純利：61.72億港元，同比下跌24%；
內地物業租賃組合總收入：40.03億元人民幣，同比上升12%；
內地商場租金收入：
31.29億元人民幣，同比上升14%。

✦上海兩大恆隆廣場“吸”走內地6成租金

恆隆內地9個商場中，上海恆隆廣場和上海港匯恆隆廣場依舊是恆隆在內地的“收租王”，兩個商場租金收入就達到了25.49億，佔內地9個商場總收入的63.7%。其他商場與之差距依舊很大。

上海恆隆廣場：繼續推動“恆隆會”會員計劃，進一步培養顧客忠誠度，其中重點活動Home to Luxury派對，攜手70餘個高奢品牌帶來全國獨家/首發產品，滿足了高端客群的專屬需求。

2019年，上海恆隆廣場總收入16.96億，其中商場租金收入10.66億，並且連續第三年實現商場租金收入和零售額的雙位數增長，年底商場已幾乎全部租出。

上海港匯恆隆廣場：2019年商場租金收入8.53億，主要受惠於在2018年9月重新開業的北座之全年收入及於2019年6月重開的地庫所帶來的收入。北座設有各種生活時尚品牌以及一間翻新的電影院，大受年輕富裕消費者的歡迎。

涵蓋南座主體及地庫的第二期翻新計劃正分階段完成，局部空間已重新開放。全新化妝品專區吸引多個國際頂級品牌和快時尚零售商進駐。位於南座中庭的奢侈品旗艦店於2019年12月開始營業，整個南座翻新工程預計於2020年第三季度完成。

✦上海以外的商場計劃引入更多奢侈品牌

無錫恆隆廣場：2019年商場收入錄得22%的增長。於2019年5月推出“恆隆會”，令零售額激增21%，部分奢侈品牌開店後，整合了當地其他門店，預期未來一年將會引入更多的品牌。

大連恆隆廣場：受惠於潮流生活時尚及餐飲租戶的業務增長，商場2019年租金收入和零售額分別大幅提升28％及29%。大連恆隆廣場第二期預計於2020年分階段開幕，屆時將迎來更多奢侈品牌進駐。

昆明恆隆廣場：恆隆在內地西南部的首個項目，於2019年8月開業。商場部分收入4900萬元，商場以昆明首選的奢侈品及生活時尚購物中心為定位，預期有更多國際奢侈品牌於2020年進駐。

02 大悅城控股

營業收入：約人民幣103.38億元，同比增加 27.2% ；
公司擁有人應占溢利：約為人民幣16.36億元，同比下降22.2%；
投資物業租金及相關服務收入：約為人民幣43.41億元，同比增長19.5%，佔收入總額約42.0%；
10個已開業大悅城租金收入：約為人民幣 30.64億元，同比增長17.7% 。

✦西單、朝陽大悅城成兩大“吸金王”

去年，西單大悅城與朝陽大悅城分別以7.03億元和6.71億元的租金收入，成為大悅城的兩大年度吸金王。

值得一提的是，朝陽大悅城連續3年銷售額突破人民幣40億元，2019年銷售額更是突破人民幣44億元，銷售複合增長率達31%。

✦ 實現租金（收益）最大化的三大“絕招”

多渠道挖掘IP，推出IP主題活動，吸引客流。
提升消費價值，重視長尾客群。針對中頻會員，通過付費會員制度，提供增值服務；進一步增強高頻會員購買力和黏性；
固定租金、商戶流水抽成，二者取其高。從披露數據看，大悅城租金收入佔營業額比重在10%-16%之間，保持穩定。

✦首個大悅春風裡今年入市

大悅春風裡系大悅城推出的第二條產品線，與大悅城時尚的定位不同，大悅春風裡是瞄準25-45歲的新興中產和成熟中產的區域型商業，多選擇一線非核心商圈或二線城市核心商圈。此外，大悅春風裡瞄準生活場景，同時強化體驗及生活業態的佔比，使消費者到店頻率及消費頻次得以提高，與大悅城形成互補。

目前，在建擬建的大悅城春風裡共3個，位於北京、蘇州。據瞭解，全國首個春風裡項目北京大興大約春風裡計劃將於2020年末入市。

北京大興大悅春風裡效果圖，圖片來源：大悅城

03 龍湖集團

營業收入：1510.3億元，同比增長30.4%；
物業投資業務租金收入：57.9億元（不含稅），同比增長41.5%；
歸屬於股東的溢利：183.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響後之核心溢利同比增長21%至155.5億元；
商場租金收入：47.48億元（不含稅），同比增長31.9%。

✦18座“天街”租金收入過億，重慶北城天街依舊領跑

截止2019年底，龍湖集團累計開業商場39座，整體出租率為98.5%，全年平均日客流154萬人次，同比增長23%。

2019年商場租金收入增長31.9%至47.48億元（不含稅）。其中，有18座“天街”租金收入過億，而攬下5.02億的重慶北城天街，毫無懸念地領跑“租金榜”。

✦2019年新開10座商場，有不少商業創新

2019年，龍湖新開10座商場，開業數量創下集團歷史新高。其中，成都濱江天街II期、杭州西溪天街、杭州紫荊天街、上海華涇天街均實現年內100%的出租率。

上海華涇天街：龍湖華東首個收併購改造商場，保留屬地文化特色之餘，還創造性地設計了Mall+類百貨的內部動線，最大程度在小空間中增加商業動線長度、提升品牌豐富度、塑造空間層次。

杭州西溪天街：超300家品牌中，首次引入網易嚴選、盒馬鮮生等互聯網新零售業態；失重餐廳、銀鹽空間等複合空間概念品牌；以及國際網紅IP芝麻街50週年特展杭州首展。

杭州西溪天街，圖片來源：龍湖集團官網

杭州紫荊天街：在空間設計中傳承院子文化，將“六院”概念融入業態佈局，獲美國IDA國際設計銅獎。

杭州紫荊天街，圖片來源：龍湖集團官網

合肥、南京首座天街：南京六合天街首創的茉莉花主題購物空間，將六合地緣性文化IP茉莉花元素融入建築內外，成為六合地道元素與新興商業體的首次跨界融合；龍湖合肥瑤海天街則成為合肥首座TOD商業綜合體。

南京六合天街，圖片來源：龍湖集團官網

根據計劃，龍湖目前主要的在建投資物業21個，預計在2020年、2021年及以後逐步開業。

04 九龍倉集團

營業收入：168.74億元港幣，同比減少20%；
集團股東應占集團盈利：33.86億元港幣，同比減少 49%；
內地投資物業組合收入：39.24億元港幣，同比增加14%，是九龍倉集團去年唯一基礎淨盈利錄得增長的業務。

✦長沙IFS：租金收入猛漲92%

2019年是長沙國金中心首個全年營運的年度，年內收入和營業盈利分別達港幣8.1億元和港幣3.5億元。佔地24.6萬㎡的商場引入了超370個品牌，其中100家為湖南首店，30家雙層旗艦店，出租率達99%。去年，商場的零售銷售額達人民幣近50億元。

✦成都IFS：6年銷售業績翻3倍

去年收入上升 11%至港幣17.47億元，營業盈利增加 21%至港幣9.47億元。商場面積達24萬方的成都IFS引入了超過600個品牌，2019年新引入了GUCCI Beauty中國首店、La Maison VALMONT中國區首家旗艦店、Carven西南首店、STELLA McCARTNEY童裝西南首店等品牌，出租率達97%。項目自開業以來，銷售額一直錄得雙位數增長。去年商場銷售額更是近70億元人民幣，上升 14%，較2014年增長超過三倍。

05 瑞安房地產

營業收入：人民幣 103.92 億元；
集團股東應占溢利：人民幣19.32億元，按年增長 1%；
租金及相關收入：人民幣 22.51 億元，同比增長12%。

✦武漢天地租金收入增長強勁

武漢天地表現強勁，去年收租3.41 億元人民幣，同比增長29%。其中，武漢天地壹方北館於去年11月開業，商場以花園為設計主題，瞄準鄰近的中產階級和年輕家庭，打造健康綠色的購物體驗。截至 2019 年 12 月 31 日，出租率為97%。

✦三大商業運營吸客策略

“首店”策略：以中國首店（國際品牌）及城市首店（地區品牌）為租賃策略，去年共引進 57 家中國首店以及78家城市首店，包括紐約漢堡品牌SHAKE SHACK、日本本土買手店STUDIOUS等中國首店品牌，以及臺灣的采采食茶，廣州的陶陶居等城市首店品牌。

“跨文化活動”策略：去年舉辦了超過 1,100 場跨文化的文化活動，例如新天地表演藝術節、光影上海、天地世界音樂節、天地餐廳周、新天地設計周、上海時裝週、湖濱道步行街週末市集等。

"加強客戶忠誠度"策略：

通過iTiandi為提供會員專享的多渠道平臺，讓他們參與私人盛會，並享受獨家禮遇及其他在線線下優惠，增加新客戶群和提高客戶保留率。2019 年，iTiandi 會員數目增加 46%至 172 萬，會員消費總銷售額超過人民幣 12 億元，增加 152%。

06 世茂房地產

營業收入：1115.17億元，較去年上升30.4%；
股東應占核心業務淨利潤：104.78億元，較去年上升22.5%；
商業運營收入：14.28億元，增幅為30.9%；
商業項目租金收入：10.64億元，增幅為38%。

✦上海世茂廣場：改造後租金收入實現翻倍

上海世茂廣場於2018年9月重新開業，2019年租金收入達2.3億，位列15個商業項目第一位，商場2019年租金收入較裝修前幾乎翻倍。

商場以“劇場”為設計概念，改變了之前外立面老舊且封閉、入口過高、缺乏與南京東路人流的聯繫與互動的缺陷，採用了巨大的門口重構。另外，通過眾多國際、國內首店和旗艦店的引入，打造自己的專屬標籤。

2019年，上海世茂廣場還與故宮、新華社、迪士尼、愛奇藝、泡泡瑪特等知名品牌合作舉辦各類主題活動60餘場。

07 華潤置地

營業收入：1477.4億元人民幣，按年增長21.9%；
公司股東應占溢利（計入投資物業評估增值後）：286.7億元人民幣，同比增長18.3%；
投資物業（包括酒店經營）租金收入：120.3億元人民幣，按年增長26.3%；
購物中心業務營業額：91.5億元人民幣，同比增長33.4%。

✦61家購物中心年吸金645.9億元

2019年，華潤置地旗下購物中心全年零售額達645.9億元，同比增長36.5%。年客流量達5.58人，會員數達1299萬人。據瞭解，截止2019年12月31日，華潤置地在營購物中心共61個，其中自持42家，管理輸出19家。

✦去年開了11個項目

2019年，華潤置地新開業購物中心8個，重裝開業3個。新開業購物中心分別為蘇州吳江萬象匯、哈爾濱松北萬象匯、臨沂萬象匯、桂林萬象城、合肥廬陽萬象匯、濟南萬象城、崑山萬象匯、揚州萬象匯；重裝開業項目分別為鞍山萬象匯、福州倉山萬象裡、上海華潤時代廣場。平均開業率為96%，8家首日業績超過人民幣1000萬元。

截至2019年12月31日，華潤置已開業萬象城╱萬象天地25個，萬象匯17個，儲備項目46個。另有管理輸出購物中心28個，其中在營項目19個，儲備項目9個。

08 太古地產

營業收入：142.22億港元，同比減少3%；
歸屬股東淨利潤：134.23億港元，同比下降53.17%；
租金收入總額：122.71億港元；
內地零售物業租金收入：
23.76億港元，同比增長10%。

✦商場表現穩定，保持品牌煥新

北京三里屯太古裡：南區2019年新引入allbirds、SoleStage、LOOK STORE、聞綺巧克力、鼎泰豐及紅龍蝦；北區則新引入A3、羅意威、Rossignol 及華倫天奴等品牌。

2019年三里屯太古裡的租金收入總額錄得理想增長，反映續約租金上升。三里屯太古裡西區將翻新成為三里屯太古裡的延伸部分，預計將於2020年年底竣工。

廣州太古匯：2019年共引進19個全新品牌，涉及服飾、餐飲、美妝護膚、珠寶、禮品、鞋履等品類，其中包括16個首店品牌：

全國首店：御寶閣潮州酒家（Imperial Treasure）
內地首店：EMPHASIS
華南首店：Berluti
廣州首店：聖羅蘭（SAINT LAURANT）、梵克雅寶（Van Cleef & Arpels）、Moncler、中國李寧、Allbirds、COMMON GENDER、PENCE、CHANEL RTW SALON、修麗可（SKINCEUTICALS）、帕爾馬之水（Acqua Di Parma）、Lady M、半島精品店（Peninsula）、蔥間（NEGIMA）

2019年廣州太古匯租金收入總額有滿意的增長，零售銷售額增長20%，客流量亦增長2.7%，創下了開業以來最高年度客流量記錄，反映租戶組合優化及營銷和推廣加強。

北京頤堤港：2019年的新租戶包括始祖鳥、匡威、北極狐、佳明、I-PRIMO、Lululemon、LOOK STORE、內外、O bag、SPACE、思加圖、喜茶及正本原。商場正成為北京東北部重要的時尚購物中心。

成都遠洋太古裡：2019年，Acne Studios、Golden Goose、Mercedes me及% ARABICA開設其在中國內地西南地區第一間店舖。

2019年的零售銷售額上升23%，反映品牌組合改善及對年輕顧客的銷售增長。該項目繼續成為成都的購物地標，備受歡迎。

上海興業太古匯：2019年，帝瓦雷、變形金剛明日之戰及網易嚴選在商場開設其在上海第一間店鋪。報告期內商場的零售銷售額增長73%，租用率98%，客流自2019年初以來穩步增長。

上海前灘太古裡：位於浦東新區前灘的低密度零售發展項目，總樓面面積為123.7萬平方呎。這是太古地產在上海的第二個發展項目。項目於2019年1月被命名為「前灘太古裡」，現正在興建及進行預租，預計將於2020年年底落成。

09 嘉裡建設

營業收入：180.25億港元，較去年同比下降15.9%；
集團股東應占溢利：68.97 億港元，較2018年下跌 8%；
內地已落成投資物業收入：36.36億港元，按年減少1%。

✦上海靜安嘉裡中心：持續調整，引進新品牌

2019年，項目引進了20餘個新品牌，包括Swisse 全國首店、WHATEVER EYEWEAR、AHAKH上海首店、FRUITIOUS 果然滋味上海首店、shake shack、space等。

✦杭州嘉裡中心：原創力營銷成客流收割機

為了營造購物“儀式感”，項目在2019年針對元旦、春節、情人節、萬聖節、聖誕等節假日進行精準活動鋪設，打造杭州節日度假首選地標。同時，項目去年還啟動了原創音樂節KML.，活動期間，全年媒體曝光量超過1000萬。

10 新鴻基地產

截至2019年12月31日止6個月：

可撥歸公司股東溢利：154.9億港元，同比下降24.32%；
總租金收入：127.13億港元，按年上漲3%；
內地投資物業租金收入：21.68億元，按年上漲7%。

目前，新鴻基在內地主要商業物業包括：北京APM、上海國金中心、上海環貿廣場、上海天薈、上海ITC、南京國金中心、蘇州環貿廣場、成都環貿廣場、廣州IGC商場和廣州天環廣場等。

✦廣州天環Parc Central：首店品牌注入“新血液”

2019年，天環共引進了26個首店品牌：

首個全球最大旗艦店：YSL
全國首家：CAT（中國首家生活態度體驗店）、元気壽司（首個雄一主題全新形象店）
內地首店：CANVAS、Shiseido x IL Colpo Bis
華南首個旗艦店：EVISU/EVISUKURO、Arc’teryx 始祖鳥
廣州首店：Giorgio Armani Beauty（廣州首個全新形象專櫃）、NARS（廣州首個概念店）、Burberry Beauty、HR赫蓮娜、%Arabica、湊湊、BOSE（廣州首家體驗店）等

一番調整，廣州天環Parc Central 2019年客流同比提升效果顯著，2020年開年，天環也已引進多個創新品牌，如九月藝術（全新概念店）、VANS（華南旗艦店）、Champion（廣州首店）、喜茶Lab（廣州首家Lab主題概念店）等。