“縣城已經沒有幾千的房子了…”

想和大家說幾個關於關於三四線以及縣城樓市的一些觀察

但是有幾個前提想先和大家說下

1、我們現在生活在2019年，馬上就要2020年，很多對於房價的判斷我希望都不要停留在2010年之前。比如房價構成如何，利潤多少合理，土地是否捆綁售價這些老舊話題，起碼在我這裡就不探討了

2、關於房價，其實我沒有興趣談論房價合理不合理，以及所謂的泡沫有沒有，一個沒有絕對泡沫的城市其實也沒有購買可能，一個泡沫到天的地方可能你發現城市的發展速度甚至超過泡沫速度，我更希望大家接受現實。把對錯留給專家，把好壞自己分析

大概這些前提，然後和大家聊聊一些最近對於房價的一些感知，個人觀點

01

第一個現實：縣城已經沒有幾千塊的房子，但同樣也甚少有很多城市可以穩定的站住2萬單價區間

今年花了最多的時間就是各個城市到處跑，我發現如今的城市架構裡，一些二線、大部分的三線以及幾乎所有的縣城小鎮，但凡有商品房這個產業進入的城市，房價都在一萬以上，非常非常的微妙

特別是一萬二到一萬五的城市，真的特別特別多，已經很少看到哪個城市的房價還是在幾千塊了

這是過去兩年快速的城市化之後的價格保底，也同樣說明了大量的城市化其實本質內核是相同的，就是棚改、拆遷，然後蓋商品房。

除此之外更多的城市運營的內容不多了

這也是為什麼很多三線城市的房價站不上2萬元單價的重要原因，棚改的貨幣補償接近相同，城市土著的購買力不足，外來產業進不來內部城市的收入上不去，房價也就僵持在這樣的空間上了

能否破兩萬在我眼裡就是驗證這個城市的土著購買力是否充沛的關鍵數字，破了兩萬且站穩了，那麼房價走勢都會比較穩

杭州、蘇州、南通、寧波……這些城市都是這麼過來了

房價很怪，不僅能區分人，還能區分城市，就是這麼微妙

02

內陸城市的房價很低，但可能就是很低的

現在坊間一個觀點，比如比較經濟然後房價，會發現內陸的一些城市房價低的出奇

房價低是確實低，但是房價低就代表著未來會漲麼，我個人有一點不太一樣的看法

內陸城市能夠崛起，或者說產業也好經濟也好能夠起來的很重要的前提，就是內陸城市有比較低的產業成本

比如說人力成本，土地成本，政策紅利，當然也包括居住成本，正是因為這些成本比較低，使得大量的沿海產業以及新型產業願意內遷而來

再加上未來高鐵路網以及5G時代下，這些的產業鏈重構變得有可能。所以在我這個維度，不是一個城市有多調控的能力，我相信任何一個地方只要想要調控樓市就一定都可以，為什麼內陸城市會那麼嚴

道理也很簡單，因為他們沒有退路

一旦房價飆漲背後就意味著產業鏈的快速轉移，當初深圳的外來人口一大半來自重慶，這也是重慶過去十年以來的切膚之痛，所以你明白為什麼內陸城市在拼命增加供應量，因為他們必須要把房價打壓住。

因為任何人買房是長線的事情，哪怕是持有兩年前後也有買賣的過程，所以當下的波動對我個人來說起不了強勁的作用

那為什麼長三角或者大灣區你看到很多三四線城市的房價會破了兩萬甚至更高，不是房價城市不願意管控，而是長三角和大灣區的內核在於人口流動，有一線城市的人口外溢也有鄉鎮的人口吸引

而內陸城市就是孤島，武漢與重慶，重慶和長沙之間的聯動幾乎為0，而他們守住江山就靠的是自己的性價比優勢

03

毗鄰城市房價會出現相當大的錯覺，這樣的錯覺本質上沒有對錯之分

比如同樣是金茂府的項目，在南通中心最好的位置要賣到4萬多，同樣在上海近郊但也不錯的位置也是4萬多

那麼就有一個哲學問題了，這兩個價格到底哪個被高估哪個被低估。或者對於你來說，買哪個你認為未來的漲幅會比較好

其實這是一個非常難判斷的一個話題，你任何的解釋都是對的，但卻是沒有用的。在我眼裡，這也是為什麼沒有解釋縣城裡一萬多房價是否合理的原因，因為很多道理在樓市裡已經沒有用了

所以我才認為如今此刻的買房，哪怕是投資，也要給自己再多一個理由。

就是放在兩年前道理都很充分了，什麼從規劃到樓板價到總價到經濟圈各種因素巴拉巴拉和你說清楚之後，你還要給自己多一個理由

比如那個哲學命題，如果你是南通人在上海，那麼你現在就去買南通，如果你是投資客在選盤，買上海這個金茂府就是最好的

這兩個價值都是對的，也都是合理的，房價高的那個以後不會讓他跌，房價低的那個以後也會想辦法讓他沒那麼好漲，現在就是這樣的格局

這種選擇也沒有對錯，但是這樣的選擇卻和你有關

房子和你有了更多的交集，未來你就有可能有使用的價值，而有了使用的價值那麼也就有了長持有的可能性。在流動性較弱的同時，這樣的購房毫無疑問會把風險降低

這種錯覺大家要習慣，比如在上海已經出現了環滬城市的房價比上海遠郊房子要貴的現象，你很難去強調哪裡是被低估哪裡是被透支，各自都有各自的道理，各取所需而已

04

品質改善幾乎橫掃了所有縣城的居住需求

不論你承認不承認，現在買房的需求已經非常簡單，剛需很少，投資更少，改善當道。

用一句我在一個鄉鎮裡遇到的一個買房客的原話就是：我們也要杭州那種長得像綠城一樣的房子

5年前，碧桂園肆意橫行，那是趕上了所到之處還沒有房地產這個東西，碧桂園說著給你一個想住酒店一樣的房子。對於在那裡一輩子沒住過五星級酒店的小老百姓來說，他們真的把買碧桂園當成了品質改善

三四年前，萬達新城肆意橫行，那是趕上了所到之處還沒有大商場，萬達新城說著我在的地方就是城市中心，出門就讓你感受新天地的繁華。對於在哪裡的小老百姓來說，出門就是繁華的場景，也是做夢都期待的，所以也把買萬達和新城的房子當成了品質改善

隨著信息的普及，以及持續不斷的業主入駐，大家都發現這和我想象的改善不太一樣嘛，或者買的時候和住的時候不太一樣嘛

所以今年，越來越多的房企拿著綠城設計院的方案在縣城開發項目，新中式在二線肆意，縣城依然流行法式

一線城市的折射同樣如此，產品模塊變得越來越統一

不知道各位有印象挖，之前說過上海消滅了兩房，大家都不要了。與此同時上海在歸類面積段。現在所有商品房做面積規劃，基本都在90-140之間徘徊，已經甚少有企業有魄力做160的公寓產品，已經甚少有企業有魄力做四房產品

為什麼，因為需求如此，倒逼著產品供應如此

05

很多三四線，房子還沒到房產的層面

這是我比較擔心的，這麼多人聊著自己的城市未來房價會怎麼樣，但是我們是否想過，現在手裡賣的房子，還談不上是房產這個概念

什麼是房產，一個很重要的維度就是有比較好的變現通路以及變現客戶，一個重要指標就是一個城市的二手房的繁華城市

大家可以看看所在的城市，有沒有中介門店，有沒有租賃市場。如果沒有，不是說房子沒有價值，而是房子在房產這個維度的價值還沒出來，也就是關於房價提升的速度需要有更多的平常心來面對

說到這裡大家可以去留一下鏈家這幾年拓的城市類型以及新進入城市的業績額度，這裡面可以看出一些小端倪，二手突然加快的城市，其實都是很不錯的城市，值得考慮

06

最有效的城市開發，不論是新城市建設還是老城市的更新，最好的發展模式到現在為止還是基建模式

就是你看著開始新建一些東西了，不論是自發的開始地鐵、高速、高鐵、還是因為各種會議新建的場館、配套，或者棚改之後的擴容設計，這些都是對房價有幫助的

不要問為什麼，這就是中國式發展的路徑，也是對房價最有力的支撐

而其他各種軟性的因素，比如說城市文化啊，產業升級啊，招商引資啊……這些只能說隨緣了。

這些因素不是說沒用，而是說落地的過程有很大打折的可能，這種過程唯美式的口號，大家也要佛系對待

另外，說到剛需價格的最好託底，這些年來我發現最好的籌碼還是學區，這應該是房產裡唯一一個可以讓客戶喪失理智的因素了

這裡有多少虛高的可能我們不探討，但是這個籌碼會讓你碰見下一個喪失理智的接盤俠，無非是多少錢而已

如今越來越多的三線城市都意識到這個問題，都試圖有廉價的土地來吸引好的私立學校前往，最早開始是上海的青浦，現在是環滬的崑山，有這種意識的地方政府都是很明智的大家可以留意下

大概就是這些，縣城市場因為容量小，所以變化會更加快

很多去年覺得是對的東西，現在又和以前不太一樣了，我們只說當下的東西，也希望每一個想要押注縣城的朋友們可以關注當下真實的東西，不要想寫虛幻的有的沒的來安慰自己

北上廣不相信眼淚，縣城大概也不太相信

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