揮手告別2019，我們正大跨步奔跑在2020的路上。
過去的一年，中國樓市很不平靜。經歷了以“房住不炒”為主基調的政策深水期，房地產行業比任何行業都需要辭舊迎新。這個時代，重新認清未來方向比黃金更重要。
正如狄更斯《雙城記》開頭的那句：這是一個最好的時代，也是最壞的時代。我們需要客觀、辯證而又理性的看待我們所處的行業。
站在新時代的開端，我們不能只將眼光侷限於新一年的行情，更應該重新審視這個行業。下一個十年，房地產行業應該屬於哪一條賽道？
誠如我在剛過去的“丁祖昱評樓市”年會上說過的那樣，隨著房地產投資屬性逐漸減弱，消費屬性逐漸加強，整個房地產市場格局在未來十年中將升級、重建。
在告別“10”年代，踏上“20”年代的起點，我們繼續聚焦數據、行業與趨勢，並在“丁祖昱評樓市”年會上提出了對未來十年的洞悉與觀察。這一次，我們梳理出了十一篇較有代表性的內容，有人口，有產品，有城市，有行業，有企業，也有細分市場等，並在春節期間一一發布。
從2020年新年鐘聲敲響的那一刻起，我們不斷地試圖尋找到未來10年中國房地產的出路，並和大家共同探討行業未來。
房地產是中國最大的製造業
行業發展至今，我們一直在思考一個問題，房地產在三大產業中，到底扮演著怎樣的角色？長久以來，房地產業作為國民經濟支柱型產業，基於其行業特殊性，往往自成一派，在近年來的探討中，有人將房地產劃歸到服務業，也有將房地產劃歸到建築業。但我認為，房地產就是製造業，並且是中國最大的製造業。
尤其自2016年“房住不炒”之後，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，使得房地產和製造業之間的關係更加緊密。從頂層思路、政策與房地產行業的基本面來看，房子的商品屬性日益增強。
房子正在像生活中的一件衣服，一輛汽車，甚至是一種食品那樣，被賦予製造業的全部特徵。
01
房地產特徵的製造業化
實際上，從製造業的定義來看，製造業是指機械工業時代利用某種資源（物料、能源、設備、工具、資金、技術、信息和人力等），按照市場要求，通過製造過程，轉化為可供人們使用和利用的大型工具、工業品與生活消費產品的行業。
不難發現，房地產業作為製造產業主要是因為其提供的房屋產品特徵具有製造業的屬性。
從原料來看，房地產的核心原料是土地和建材，這也是製造業的第一要素，製造業都需要有原料。從投入生產線、設計到施工，再到最後的交付，房地產也需要有各種供應商、合作伙伴，也需要有車間和工廠，房地產的工廠就是工地現場，最後線下實體店的銷售環節，即售樓處，房地產也有售後服務，即物業管理。更進一步講，房地產也有質保期，房子與其他製造業擁有諸如三年、五年的合理使用期限相類似，房子甚至擁有更長時間的質保期。
簡而言之，房產就是製造業產出的一類商品，是房地產開發公司以盈利為目的而建造，經房地產有關主管部門批准於市場自由出售的商品。它具有製造業商品的全部屬性，即通過對自然材料進行加工，製造出房屋，形成可供人們使用、居住、生活生產的產品。
尤其是在一系列樓市調控政策出臺以後，房地產製造業的屬性更明顯。2016年，蘇州樓市十條發佈：為了抑制房價過快上漲，房地產開發企業對預售房屋的申報價格，3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內不宜超過12%。新一輪的政策週期由此開端，“房住不炒”的定位日漸明確。
緊跟著，上海和深圳限購升級，一直到2016年9月，北京出臺限購令，全國收緊調控達到22城。2017年3月，廈門首推限售令，二三線城市陸續重啟限購或升級“四限”。2018年，各地房地產調控次數達到四百餘次，2019年進入調控深水期，全國房地產調控次數超過六百多次。尤其是2019年以來，政策不斷強化“房住不炒”的定位，並提出“不將房地產作為短期刺激經濟手段”。
這意味著，房地產投資屬性逐漸減弱，消費屬性逐漸加強，房地產是製造業這樣的特徵會越來越明顯。
02
房地產及建築業就業人口占製造業40%
房地產行業過去創造了許多城鎮就業崗位，據統計，房地產加建築行業城鎮從業人員是5052萬人，除去這些，製造業本身城鎮從業人數達到7186萬人。房地產從業人員佔整個製造業從業人員的比例為40%之多。2010年就業人口僅有2100萬人，這十年增長了2.4倍。
從主營收入來看，房地產加建築業主營收入30萬億，所以它比任何一個行業比任何一個製造業都要大。
過去，房地產一直保持著穩就業、穩投資、穩金融和保增長的作用。
據2020年1月17日上午，統計局公佈的2019年全國房地產開發投資和銷售情況來看，全國房地產投資達到132194億元，比上年增長9.9%，房地產依舊為中國經濟做出了巨大貢獻。過去幾十年，房地產行業作為國家基礎建設的核心，增加了社會財富，併成為推動經濟發展的全民產業，國民經濟的支柱產業。
不僅如此，房地產在過去十年的城鎮化進程中也發揮著舉足輕重的作用。
過去十年，房地產業增加值佔GDP總量的6%以上，房地產加建築業佔GDP的七分之一，並且從2010年以來，佔比常年保持在6%以上。從財政收入來看，房地產相關稅收貢獻了六分之一的狹義財政收入。
在城鎮化過程中，隨著房企進駐數量不斷增加，城鎮化進程也不斷加速。
未來，中國國民經濟的穩定，房地產還將起到巨大的作用。
03
未來10年商品房總銷售額將達150萬億元
過去十年，商品房銷售面積飛速增長的十年，2010年至2019年商品房銷售面積為137.6億平方米，商品房銷售金額達到98.6萬億元。
房地產迴歸製造業屬性，將釋放出更大的機會。可以預見，雖然未來十年，中國商品房總量不會像過去那樣每年快速增長，但是未來十年加起來商品房銷售面積將達到150億平方米，商品房銷售總金額將達到150萬億元。
房地產製造業化背後，實際上是舊的開發思路的徹底改變。這也意味著傳統的開發模式也將受到越來越多的挑戰，那些轉型滯後、粗放式發展的房地產企業不可避免的將面臨著更多的發展難題，並在可持續性發展方面遇到挑戰。隨著未來房地產開發業務更多回歸本源，行業將進入產品和品質發展的新階段。
房地產開發業務一旦迴歸本源，其實就是製造業。對製造業來說，更高要求是“降本提質”，如過去二十年，家電行業的價格基本沒有出現過多的漲幅，但是產品卻是越來越好，質量越來越高。
對比來看，房地產是否也有具備這一可能，在“降本提質”上發揮一定的空間，特別是眼下原材料供大於求的情況下，土地價格有一定的下探，未來“降本提質”是有可能的，這就需要每家房企以製造業的要求來要求自己，把質量提上去。
同時，也希望政府能夠重新定義一下房地產，應該將房地產從服務業歸類到製造業，政策也應該對房地產健康發展要給予更多支持和呵護！
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