最近的土拍市場，很微妙。
先從最新鮮的說吧。4月1號下午，北京規自委官網掛出了一則公告，宣佈朝陽金盞3005-02、3005-08地塊暫停出讓，這塊地的招拍文件也一起從官網上撤下了。
公告裡說是“因故暫停”，那麼這個“故”到底是什麼呢？倒也沒有什麼複雜的原因，就是沒有開發商願意拍，流拍了。
2020年的第一次流拍，比以往來得更意外一些。
地塊屬性其實相當不錯。朝陽區、蟹島附近的高端住宅聚集地、不限價純商品房，這三個條件放在一起，給誰看都不會說差。
更微妙的是，相同區域內，緊挨著這塊地的另一塊地，昨天順利成交了。中海首開聯合體以46億元的低價拿下了南邊的3005-12不限價地塊。
如果我們對比兩塊地的屬性，會發現，流拍的這塊地其實比南邊的更好一些。北地塊容積率更低，也沒有配建項目。
但是，南邊地塊的樓面價和總價更便宜……
金盞這個地塊，1.3的容積率，5萬1的起始樓面價，是妥妥的低密豪宅。但不遠處就是孫河，孫河價格比金盞便宜，庫存量也不少，後面還有兩個新的純商品房要上。倒不是說這個項目賣不出去，只是在這樣的情況下，入市後去化週期肯定會拉得很長。
今年受到疫情影響，開發商的日子都不好過，全年的工作重心估計都在促進去化回款上。現在要一下掏出這麼多錢，回款還慢，真沒幾家開發商能吃得消。有錢如中海，都只是和首開聯合拿了便宜的地塊。
地主家也沒有餘糧了啊。
但非要說這塊地流拍了有什麼重大意義的話，那純粹是胡說八道。
一來上面也提到了，今年開發商們的資金壓力普遍比較大，都攥緊了口袋省著花。2月份土拍市場熱火朝天，一方面是因為地段都還不錯，另一方面是之前那批地價格也都不高。
二來，流拍實在也算不上什麼稀奇的事情，更不能代表房價要降了。白盆窯的兄弟限競房諾德逸府和春風和院，就是之前共有產權房流拍後轉限競房的。流拍後非但房價沒降，還漲了一輪。
所以，金盞地塊的流拍，只能說明，在現在這個時間節點，這塊地和開發商的規劃不太匹配。
但至少我們可以看到，開發商們今年對於拿地的態度，還是非常謹慎的。
期待金盞地塊下次換個馬甲再和我們相見吧。
相比之下，另外兩個限競房的消息反而更有意思。
東壩和西紅門各自掛了兩個限競房項目。
去年底開始，隨著大批不限價商品房地塊入市，大家都在猜限競房是不是要慢慢退出歷史舞臺。現在看來，短時間內限競房地塊還會再有。但是今年掛出的限競房，可能和之前的不太一樣了。
先來看看這兩個限競房的情況。
東壩地塊位於東風村，有70/90限制，銷售均價不超過69422元/㎡，最高銷售單價不得超過76364元/㎡。具體位置如圖，周邊回遷戶多，基本屬於要啥啥沒有的荒涼狀態。
東壩賣7萬，至少北哥覺得是不值，目前區域內二手均價在5萬4左右。往好處想想，630萬的總價買一套朝陽區的房子，勉強也還能接受。
至於西紅門地塊，在京開高速綠化帶東側，依然執行70/90政策，銷售均價不超過 64400元/平方米，最高銷售單價不得超過 70800 元/平方米。
西紅門板塊目前二手均價4萬3左右，6萬4的限價也還是太高了。算了我再往好處想想，580萬買了套五環內的房子，勉強……勉強算值吧……
在過去的兩年裡，限競房是給剛需的政策性福利。政府限制了銷售單價，也限制了銷售總價，好幾個項目還出現了一二手倒掛的絕對優勢。
但現在，限競房的福利性質減弱了。政府仍然限制面積段，但價格方面的限制，已經悄悄地鬆開了。
從北哥個人的角度來看，這其實是一個好的訊號。
說句實話，過去兩年裡入市的限競房，大家是不能抱有太大期待的。開發商不是做慈善，當利潤空間被壓低時，自然要降低部分成本。這樣一來，地段和質量必然是要犧牲其中一項。地段好，價格低，那麼質量當然不可能太好；質量好，價格低，地段肯定也不行。
大家常常開玩笑說限競房是保障房、陷阱房，這當然不是無來由的。在極端的限價限面積下，開發商的利潤往往只有一成，確實很難做。而買房者掏空六個錢包買房還要維權，也是真的心裡苦。
我們都沒錯，只是不適合。
現在，開發商的利潤空間得到了一定程度的保障，接下來，或許我們將會對限競房有一個新的印象。
從兩個限價“過高”的限競房項目，到金盞北地塊的流拍，最終反映的其實都是向好的趨勢。
市場將會迴歸到更理性、更健康的狀態。
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