问题集锦-第20期
【置换咨询】大表哥您好，咨询下南山阳光海景58平的房子，目前挂盘价在580左右，之前是因为南外大冲中考排名靠前，导致涨价较多，今年的中考情况不知道会不会保持住，因为本身对学位没有需求，所以想置换其他的更有升值空间的房产，请大表哥给点意见，谢谢
回复：狭义的升值空间=新产业规划概念+旧改兑现梯度式红利+学位增量+笋盘。
1.今年是十三五计划的最后一年，下一个5年计划会有更多新的产业规划提出，预计光明，沙井，坪山会有红利机会。
2.核心片区的旧改。福田保税区，大金沙，深港河套区，赤尾的福田海岸城，华富旧改，香蜜湖金融街，南山太子湾，赤湾旧改，白石洲更新，沙井海岸城，南山蛇口四海公园旧改等等。
3.学位红利，至少还有10年。
4.入手价低，买到就是赚到“升值”，只是这种升值，需要去持有和转手获取，属于一种非宏观的房产红利，赚的是买卖差价
【楼盘比较】请问已有一套139平太古城北区双拼住房，想再买一套大一点的自住，看中燕晗山苑220平低层1900-2200W的和香山美墅187平1850-2000W，请问哪个楼盘比较有升值空间？预算2000-2200在南山还有什么楼盘推荐？
回复：1.燕晗山苑只有一栋楼，没大花园，但是高层大平层，视野豁然开朗，南北通透，整个华侨城深圳湾的景色尽收眼底，香山美墅的视野就差太多，靠近沙河西和北环处于豪宅地段的外沿，但是后者的优势在于变数，白石洲已经全面启动更新，从未来的规划来看，靠近香山美墅的更新区域，将是最主要的回迁区域和公共配套（学校，商业综合体），规模上比大冲的华润城和万象天地更大。有商业和学校，意味着商业溢价，学位升级空间更大，所以从升值空间来看，香山美墅要相对更大。
2.考虑到本身自住深圳湾，再买就不考虑在该片区增加砖位了。后海总部红树西岸，中信红树湾，有超级总部规划。蛇口的双玺，汉京九榕台，鲸山觐海，半3，半5，有太子港规划。新天鹅堡，华润城四期，宝中的熙龙湾，尖岗山曦城片区的中海九号公馆或者山体联排，香蜜湖片区（金融街）等这些，都是不错的大资金体量的投资承载标的。但是有的单价高，意味着同一总价预算下，需要根据自身对自住面积需求，去折中权衡。
【新人置业】表哥，请问手上有100万左右买宝安还是买龙岗中心城或者是布吉小三房妙？刚需有房号.不用考虑学位，希望离地铁站近一点。
回复：子弹不多的条件下，要聚焦和取舍，新人首套，都是过渡，不要太在意次新，大三房这些，先上车，就是0和1的区别，福田的1房，罗湖小2房，宝安的1房，碧海的小2房，甚至沙井和光明，坪山也都可关注，看置业个人情况和需求。关内租金上会好很多，抗跌较为稳健，用首套作为跳板，所以尽可能最大化投资边界。
【楼盘咨询】大表哥，中介给我介绍的这个盘，帮我分析下这个盘能买不？ 福田区景田片区：华盛领寓现在有50套国有资产在卖，单价统一10万、市场成交价12万左右、买到就赚，福田外国语中学学位，低于市价买到就赚、仅50套，楼层07、09、10、24、25朝向南、北、东、西均有，面积52～68平米复式2～3房，总价520～680万
回复：华盛领寓在规划之初，瞄准的是两类人群：华盛集团的员工还有与居家住户，因为所在版块，离福田外国语学校不远，为了上学，华盛领寓也是学区房（福田外国语），既满足学区又满足居住。目前的价格是非常有优势。
需要注意几点：1.如果是当初给员工的，是否是独立产权，独立红本，而不是共有产权，卖身协议之类的等等
2.现在的卖家是谁？是金融公司打包收购的，还是华盛集团在卖？如果是金融公司，是否有债务问题，法律纠纷问题，底层资产是否清晰，这些会影响过户和银行批贷款，这些都需要摸清楚，再考虑捡便宜。
【楼盘咨询-】龙华观澜中森公园华府怎么样？
回复：1.先说说鹭湖这个片区，它以生态、低密、大宅为特点，二手房龄较新，加上龙华外国语和市政迁移规划的加持，是目前观澜市政资源最为集中的区域。龙华外国语学校、深圳外国语龙华高中部、规划综合医院、图书馆、会展中心、文化活动中心、科技馆、地铁18号线、地铁22号线等市政配套设施都集中于该片区。
2.观澜商品房供应主要来源于旧改项目，但是观澜的旧改进度很慢，近两年商品住宅没有新增供应，中森公园华府是目前观澜唯一待售住宅项目，具有较强的稀缺性。
3.但是目前中森公园华府的缺点也非常明显，相比中航格澜郡、招商澜园，金地鹭湖等已成规模配套的楼盘，缺乏大型商业配套，缺乏商品房社区的联动，以及诟病的平湖垃圾焚烧问题，后期或可期待观平路两侧旧改的规划来改善片区的商业环境。
以上内容选自“深房大表哥”知识星球/微信公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。
愿你三冬暖，愿你春不寒，愿你天黑有灯，下雨有伞，愿你购房的日子里不觉得心惊胆战，愿你在房产投资路上，有良人高人相伴。愿你房产之路福来心至，皆是逍遥。（深房大表哥）
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