我們也已經聊過幾次房產建築賽道目前的發展情況，賽道整體已進入高規模、中低獲投、高退出的成熟期，其中典型的兩個板塊住宅和商業地產又以住宅的發展較好，但整體均進入了增量轉存量，粗放增長到精細運營的轉折點。之前大多說的是過去的市場表現，這次說說最先把握市場風向的"資本家"們都是誰以及他們的視角。
城投公司/政府引導基金
城投公司是什麼呢？簡單點說是從90年代發展至今地方政府投融資平臺，在08年以前一直不溫不火，而08年4萬億大搞基建後各地城投公司一度是掀起市場腥風血雨的幕後推手。那作為投融資平臺。融呢，基本就是仗著我爸是政府發大量的債券（還不還的上另說），16年後由於欠賬太多面臨爹不親孃不愛的情況後也在積極尋求轉型，採用PPP、ABS、Reits等各類金融手段。整體來說，在城市建設尤其是基建方面，城投公司發揮了巨大的作用也是絕對的金主爸爸。那金主爸爸一般投什麼？城投公司的設立初衷是非盈利性的，為政府服務，一般牽頭的投資基金都屬於政府引導基金性質。
以最早一批成立的上海城投（城投控股）為例，2016年末總資產超過446億元，淨資產超過225億元，隨後三年受政策影響總資產下滑至390億上下。分為地產業務和投資業務兩大板塊。全資子公司置地集團負責租賃住房項目、成片土地開發、保障房和 普通商品房建設、辦公園區、寫字樓開發、"城中村"改造等。投資業務分為直投和私募基金（誠鼎投資），直投方向仍是城市基礎設施產業鏈相關賽道，基金則更靈活一些，專注節能環保、高端製造、智慧城市等。
簡單羅列了部分城投公司表現，除了非常有錢外還有幾個特點：⑴各地基本都會設立直屬的城投公司，這些城投公司又會進一步開枝散葉設立子公司，設立不同目標的政府引導基金，在整個行業的投資中發揮了巨大作用。部分公司會另外設立投資公司，策略會更為靈活⑵戰略投資為主，圍繞某個必須完成的建設任務進行投資，對回報率的要求較低。⑶投資方向均是重資產項目，軌道交通、能源電力和房產建築賽道是最核心的方向，進一步會覆蓋智慧城市、信息化技術等新型賽道。部分城投會參股銀行，使其金融職能發揮的更為全面。
這類由政府牽頭的投資基金一直是市場中的大腿，儘管城投公司這兩年受限較多，但相關的政府引導基金仍足夠活躍。今年的"新基建"政策出後，可能又是一把火。
房地產龍頭企業
作為已在市場中獲利實現退出的龍頭房地產公司，通常會通過投資、併購等形式在自己原有的業務基礎上進一步補充發展。以萬科、融創、恆大等為首在投資市場上均表現較為活躍。
不愧是前十年最掙錢的行業，盈利能力讓一般公司望塵莫及。這類型公司的發展過程基本也是併購過程，不斷的兼併中小開發商，所以在他們的投資中最典型的一部分必須是房產建築，且專指土地開發的部分。但進一步的發展戰略卻各有側重，萬科相對比較專注，投資方向集中在房產及房產的相關配套服務上。融創則更像一個大集合，依託於房地產拓展了較多業務線，從住宅到商業，進一步的智能家居、教育培訓、旅遊戶外等，發展的願景較為多元，近幾年更是發力於健康養老賽道。碧桂園大概是最低調但又是最走在技術前列的，相比而言近兩年在房產建築上的投資以及較少，反而對先進製造、物聯網、機器人等賽道極度重視。恆大在許家印的帶領下是一個話題度較高的房企，就是那種錢掙夠了哪都想看看的既視感，先後投資了體育、新能源汽車、醫療健康等相關性較低的賽道，目前來看這些業務主要負責給恆大虧錢。
類似的還有保利地產、華住酒店等均投資領域多次出手。整體來說，房地產及相關地產行業的上市公司過200家，且由於地產是所有業務的底層支撐，可延伸的賽道極為豐富，我國的地產進入存量消化也已是不爭的事實，所以從單一開發商的身份向多元化發展是龍頭公司都在面臨的選擇，而投資新興企業將是最便捷的選擇。大膽猜測，之後由房產商直接牽頭的地塊運營項目會逐步增多。不過目前來看大佬的投資偏好相距甚遠，合投的情況基本不存在，特點也是不差錢，分分鐘收購。
VC機構
最後一部分就是典型VC了，我國的一級市場投資已經進入了發展的成熟期，相比於前兩類投資方，錢的來源區別比較大，既不是政府也不是自己掙的，對於投資回報率及投資週期較為看重，所以投資風格截然不同。如果硬要分的話大概第一類是鋼筋地基，第二類是水泥建材，這第三類就是家居軟裝。
挑選了其中較為典型的投資機構，又是另一種風格鋪面而來：⑴險峰長青和IDG是最典型的財務投資機構，基本會覆蓋全行業，因為與其從行業來劃分，他們的投資則更注重商業模式，如前面所說建房子這步和他們肯定是沒什麼關係，更偏好的是怎麼讓已建好的房子掙到更多的錢，或者有什麼新技術能讓建的時候更快一點，走的是技術流。⑵順為資本雖然也是典型VC，但由於其背靠小米，更有一點產業資本的傾向，比如能和其自身業務聯動的智能家居以及家電安裝維修服務等。⑶平安算是一個亂入，風格更傾向於第二類，投的是重資產項目，也是自身業務的延伸佈局。⑷高和資本則是垂直門類投資機構，僅投房產建築賽道，曾被多年被評為"最佳人民幣房地產基金 "，更注重金融工具的使用。⑸整體來說，可以看到近幾年的熱門風口主要集中在：共享辦公、長租公寓等，傳統VC每個階段會有一些典型風口的偏好，合投的情況也較為常見，對於項目的利潤回報拓張週期要求較高，近些年耳熟能詳的獨角獸企業背後均有他們的身影。
最後的話
所有在房產建築賽道創業的小夥伴們，這個賽道有錢且願意撒錢的大佬極多且風格迥異，是一個會有較好退出路徑的賽道，而我們近期也在不斷梳理可能有機會的細分賽道。當然，有利有弊，這個賽道的參與門檻高、政策依賴度強也是現實。
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