久期財經訊，4月1日，根據中國香港地區土地註冊處統計，2020年2月送交的樓宇買賣合約供4413份，環比增加16.9%，同比下降11.7%;合約價值353.15億港元，環比上漲21.6%，同比下降15.2%。
從下圖可以看出，2020年1-2月，中國香港地區樓宇買賣合約較前兩年大幅減少。
香港地區的樓市在經歷了2019年的全球經濟增長不確定性、香港地區本土經濟受到衝擊以及2020年COVID-19蔓延後，短時間內受到影響較大。
標普在一份報告中指出，香港的住宅市場交易在1月和2月份同比下跌了27%，今年上半年還將持續低迷。但同時，標普還表示，短暫的市場低迷不會影響房價，預計房價不會出現大幅下跌。
中達證券在研究中表示，2020年1-3月，TOP100房企實現銷售額1.70萬億元，同比下降21.2%(2020年前2月為下降25.1%);實現銷售面積1.28億平方米，同比下降19.1%(2020年前2月為下降23.8%)。
作為中資美元債市場重要一環的房地產行業，由於2020年開年的疫情原因和二級市場流動性雙重危機下，內資房企和港資房企表現如何?久期財經分別選取了3家龍頭地產公司進行對比：
從下圖可以看出，自3月初開始，中短期投資級房企美元債的價格發生不同程度的下跌，其中保利地產波動最大。同時，短期債券的回調反應也是最快的。
如下圖所示，到期時間較長的投資級房企美元債的波動的趨勢更加一致，在經過全面調整之後，已經呈現回升跡象。
綜合來看，優質的內資房企和港資房企在二級市場上的波動趨勢較為一致。根據久期財經數據顯示，萬科和新鴻基的美元債在最近30天達成交易。
2月17日，央行開展了2000億元1年期中期借貸便利(MLF)操作和1000億元7天期逆回購操作。海外避險情緒發酵，帶動二級市場投資級債券價格上漲。
在經過了3月3日和3月15日美聯儲兩次緊急降息至零利率附近，引起市場恐慌，VIX指數大幅飆升，二級市場上掀起一場“腥風血雨”。
表面上看，此輪下跌是海外疫情快速擴散導致，而背後深層次原因是產油國主權基金減持與槓桿資金爆倉共同作用的結果。一方面，產油國之間價格戰導致的油價大跌使得其主權基金不得不大規模贖回資金，進而引發全球股市下跌。另一方面，歐洲長期的低利率使得不少槓桿資金從歐洲借入資金以投資高收益的美元資產，此輪下跌引發的去槓桿使得全球市場陷入流動性危機，而疫情加速了去槓桿的過程。
為增強市場流動性，美聯儲“無限”QE，在過去兩週裡，聯儲的資產總量猛增了9420億美元(未統計買入的按揭質押債券)，美元流動性似乎有所緩解，二級市場上出現回溫。根據美聯儲的最新數據，週一3個月期美元Libor定價在兩週多來首次下降 ，商業票據的利率也有所回落。摩根士丹利援引Crane的數據稱，投資商業票據等證券的優質貨幣市場基金自3月6日以來首次獲得資金流入。
中資美元債市場從risk off 轉向risk on，雖然面對贖回壓力的機構還在出貨，但市場強烈的買盤熱情不斷，推動信用債收益率下降。
中證鵬元認為，近期境外地產債價格大幅下跌並非行業基本面受損，而是受新冠疫情影響境外流動性出現問題，和公司的實際經營情況並無太大關聯。
投資級房企銷售情況如何?
萬科
根據克而瑞數據顯示，2019年，萬科地產的銷售金額為6312.1億元，權益金額為4102.9億元;2020年1-2月，萬科地產的銷售金額為835億元，權益金額為542.8億元。
根據該公司2019年的年報顯示，集團的房地產及相關業務的營業收入中，南方區域、上海區域、北方區域和中西部區域的佔比分別為 32.98%、27.23%、20.53%、19.26%。
萬科在2019年上半年放緩了土地收購，為合同銷售增長或將放緩帶來的現金流壓力做好了準備，並向投資性房地產的多元化經營，這對於減輕來自住宅建設的日益增加的風險至關重要。截至2019年6月底，萬科在物流地產、購物中心和寫字樓等投資性地產上的投資超過300億元人民幣。
萬科企業的流動性強勁，2019年9月30日持有1072億元現金。截至2019年9月30日，其現金/短期債務覆蓋率保持在1.7倍的健康水平。
保利地產
根據克而瑞數據顯示，2019年，保利發展的銷售金額為4702.0億元，權益金額為3190.3億元;2020年1-2月，保利發展的銷售金額為448.0億元，權益金額為328.1億元。
截至2019年年報，從區域分佈看，該公司在一、二、三線拿地成本佔比分別為 19.1%、53.4%、27.5%， 拿地面積佔比分別為 3.2%、32.7%、35.9%，公司繼續堅持深耕一二線及熱點三線城市。
保利地產在超一線城市的強大存在，充足的可銷售資源足以支撐4至5年的發展，以及有利的產品組合，支持了銷售增長和健康的利潤率。
保利地產擁有人民幣1120億元不受限現金，在2019年前九個月人民幣2900億元未動用的銀行貸款。
華潤置地
根據克而瑞數據顯示，2019年，華潤置地的銷售金額為2430億元，權益金額為1675.5億元;2020年1-2月，華潤置地的銷售金額為165.0億元，權益金額為105.1億元。
截至2019年12月31日，華潤置地在營投資物業規模維持行業前列，總建築面積超過1,000萬平米。購物中心方面，已開業萬象城/萬象天地25個，萬象匯17個，儲備項目46個。另有管理輸出購物中心項目28個，其中在營項目19個，儲備項目9個。於回顧年度內，華潤置地新開業購物中心8個，重裝開業3個，平均開業率為96%。
截至2019年12月31日，華潤置地已進入全球80個城市，總土地儲備面積達6,868萬平米，可滿足華潤置地未來三年的發展需求，一二線及具有產業支撐的三線城市土地儲備佔比達83.8%，土地儲備結構持續優化。
此外，華潤置地的流動性非常好，截至2019年6月30日，其現金/短期債務覆蓋率保持在4.1倍的健康水平。
新鴻基
截至2019年底，該集團在南京，杭州以及上海中心地帶都有土儲，總面積達648萬平方米;在中國香港地區的土儲為547萬平方米。該集團在內地包括合作發展項目的總租金收入同比上升7%至21.68億元人民幣。
該集團新增了一個位於杭州錢江新城中央商務區的合作發展項目。該項目由兩幅臨江地皮所組成，將合併發展為一個綜合地標，期內也購入西九龍大型優質商業地皮。
同期，新鴻基地產的流動負債為659.02億港元，非流動負債1094.41億港元。該公司的銀行及其他借項總額為950.06億港元，扣除銀行存款及現金220.38億港元后，淨債項為729.68億港元，2018年同期的淨債項為653.39億港元，同比增長11.67%。
九龍倉
2019年，九龍倉旗下龍頭房地產公司——海港城的收入(包括酒店)同比減少2%至115.77億港元，約佔該集團總收入的72%。
2019年，九龍倉集團僅拿下兩塊土地，總建築面積35萬平方米，權益成本為20億元人民幣。截至2019年12月底，九龍倉集團擁有現金餘額為270億港元(不包括現金信貸)，足以覆蓋110億港元的短期債務。九龍倉集團還投資於股票和固定收益資產。投資賬戶從2018年底的305億港元增至2019年底的365億港元。
值得注意的是，自吳光正家族宣佈私有化會德豐(00020.HK)後，意味九龍倉集團(00004)中短期被私有化的可能性將大大減少。
希慎興業
截至2019年12月31日，該集團的投資物業組合的估值為791.16億港元，較2018年12月31日的774.42億港元上升2.2%。希慎的物業組合涵蓋商鋪、寫字樓及住宅三大類。在集團的投資物業組合中，按總樓面面積計算，約55%為寫字樓物業，而約 30%則為商鋪物業。這些物業均位於銅鑼灣利園區。另有約15%為住宅物業，主要包括位於半山區的竹林苑。
截至2019年底，該公司持有現金及銀行結餘(包括定期存款)達93億港元，足以覆蓋5.65億港元的短期債務。截至2019年底，希慎興業還有33億港元的承諾提供未提取貸款。2019年，該公司的投資房地產價值791億港元，增加了財務靈活性。希慎興業的所有借款均為無抵押。
二季度復甦壓力較大
上述龍頭房企的現金流充裕，足以覆蓋短期債務，而現金流吃緊的中小企業面臨的壓力更大。
2020年3月，中央層面繼續堅持房住不炒，監管部門提出2020年全年專項債不得用於土地儲備、棚改等與房地產相關領域，同時，中央政治局會議提出引導貸款利率下行，房企融資或將維持平穩。
分析師認為，居民槓桿率上升、房地產行業過度借貸以及住房支付能力問題，可能將限制放寬房地產業政策的空間。
恆大在2019年業績會上表示，從2020年開始轉變發展方式，全面實施“高增長、控規模、降負債”的發展戰略。“高增長”就是要實現銷售高速增長，今年要實現銷售8000億，到2022年要實現銷售1萬億;“控規模”就是要嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右;而“降負債”就是要把有息負債每年平均下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下。
在目前的大環境下，穩字當頭，提質控速成為地產行業的共識。克而瑞認為，二季度房地產市場依然不容樂觀，房地產開發投資等各項行業指標難以擺脫下降通道。
目前，一級市場回暖的跡象初顯，25日，新湖中寶(600208.SH)新發行2億美元票據，期限3年，息票率11%，與其往期發行的票據利率持平。
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