久期财经讯，4月1日，根据中国香港地区土地注册处统计，2020年2月送交的楼宇买卖合约供4413份，环比增加16.9%，同比下降11.7%;合约价值353.15亿港元，环比上涨21.6%，同比下降15.2%。
从下图可以看出，2020年1-2月，中国香港地区楼宇买卖合约较前两年大幅减少。
香港地区的楼市在经历了2019年的全球经济增长不确定性、香港地区本土经济受到冲击以及2020年COVID-19蔓延后，短时间内受到影响较大。
标普在一份报告中指出，香港的住宅市场交易在1月和2月份同比下跌了27%，今年上半年还将持续低迷。但同时，标普还表示，短暂的市场低迷不会影响房价，预计房价不会出现大幅下跌。
中达证券在研究中表示，2020年1-3月，TOP100房企实现销售额1.70万亿元，同比下降21.2%(2020年前2月为下降25.1%);实现销售面积1.28亿平方米，同比下降19.1%(2020年前2月为下降23.8%)。
作为中资美元债市场重要一环的房地产行业，由于2020年开年的疫情原因和二级市场流动性双重危机下，内资房企和港资房企表现如何?久期财经分别选取了3家龙头地产公司进行对比：
从下图可以看出，自3月初开始，中短期投资级房企美元债的价格发生不同程度的下跌，其中保利地产波动最大。同时，短期债券的回调反应也是最快的。
如下图所示，到期时间较长的投资级房企美元债的波动的趋势更加一致，在经过全面调整之后，已经呈现回升迹象。
综合来看，优质的内资房企和港资房企在二级市场上的波动趋势较为一致。根据久期财经数据显示，万科和新鸿基的美元债在最近30天达成交易。
2月17日，央行开展了2000亿元1年期中期借贷便利(MLF)操作和1000亿元7天期逆回购操作。海外避险情绪发酵，带动二级市场投资级债券价格上涨。
在经过了3月3日和3月15日美联储两次紧急降息至零利率附近，引起市场恐慌，VIX指数大幅飙升，二级市场上掀起一场“腥风血雨”。
表面上看，此轮下跌是海外疫情快速扩散导致，而背后深层次原因是产油国主权基金减持与杠杆资金爆仓共同作用的结果。一方面，产油国之间价格战导致的油价大跌使得其主权基金不得不大规模赎回资金，进而引发全球股市下跌。另一方面，欧洲长期的低利率使得不少杠杆资金从欧洲借入资金以投资高收益的美元资产，此轮下跌引发的去杠杆使得全球市场陷入流动性危机，而疫情加速了去杠杆的过程。
为增强市场流动性，美联储“无限”QE，在过去两周里，联储的资产总量猛增了9420亿美元(未统计买入的按揭质押债券)，美元流动性似乎有所缓解，二级市场上出现回温。根据美联储的最新数据，周一3个月期美元Libor定价在两周多来首次下降 ，商业票据的利率也有所回落。摩根士丹利援引Crane的数据称，投资商业票据等证券的优质货币市场基金自3月6日以来首次获得资金流入。
中资美元债市场从risk off 转向risk on，虽然面对赎回压力的机构还在出货，但市场强烈的买盘热情不断，推动信用债收益率下降。
中证鹏元认为，近期境外地产债价格大幅下跌并非行业基本面受损，而是受新冠疫情影响境外流动性出现问题，和公司的实际经营情况并无太大关联。
投资级房企销售情况如何?
万科
根据克而瑞数据显示，2019年，万科地产的销售金额为6312.1亿元，权益金额为4102.9亿元;2020年1-2月，万科地产的销售金额为835亿元，权益金额为542.8亿元。
根据该公司2019年的年报显示，集团的房地产及相关业务的营业收入中，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为 32.98%、27.23%、20.53%、19.26%。
万科在2019年上半年放缓了土地收购，为合同销售增长或将放缓带来的现金流压力做好了准备，并向投资性房地产的多元化经营，这对于减轻来自住宅建设的日益增加的风险至关重要。截至2019年6月底，万科在物流地产、购物中心和写字楼等投资性地产上的投资超过300亿元人民币。
万科企业的流动性强劲，2019年9月30日持有1072亿元现金。截至2019年9月30日，其现金/短期债务覆盖率保持在1.7倍的健康水平。
保利地产
根据克而瑞数据显示，2019年，保利发展的销售金额为4702.0亿元，权益金额为3190.3亿元;2020年1-2月，保利发展的销售金额为448.0亿元，权益金额为328.1亿元。
截至2019年年报，从区域分布看，该公司在一、二、三线拿地成本占比分别为 19.1%、53.4%、27.5%， 拿地面积占比分别为 3.2%、32.7%、35.9%，公司继续坚持深耕一二线及热点三线城市。
保利地产在超一线城市的强大存在，充足的可销售资源足以支撑4至5年的发展，以及有利的产品组合，支持了销售增长和健康的利润率。
保利地产拥有人民币1120亿元不受限现金，在2019年前九个月人民币2900亿元未动用的银行贷款。
华润置地
根据克而瑞数据显示，2019年，华润置地的销售金额为2430亿元，权益金额为1675.5亿元;2020年1-2月，华润置地的销售金额为165.0亿元，权益金额为105.1亿元。
截至2019年12月31日，华润置地在营投资物业规模维持行业前列，总建筑面积超过1,000万平米。购物中心方面，已开业万象城/万象天地25个，万象汇17个，储备项目46个。另有管理输出购物中心项目28个，其中在营项目19个，储备项目9个。于回顾年度内，华润置地新开业购物中心8个，重装开业3个，平均开业率为96%。
截至2019年12月31日，华润置地已进入全球80个城市，总土地储备面积达6,868万平米，可满足华润置地未来三年的发展需求，一二线及具有产业支撑的三线城市土地储备占比达83.8%，土地储备结构持续优化。
此外，华润置地的流动性非常好，截至2019年6月30日，其现金/短期债务覆盖率保持在4.1倍的健康水平。
新鸿基
截至2019年底，该集团在南京，杭州以及上海中心地带都有土储，总面积达648万平方米;在中国香港地区的土储为547万平方米。该集团在内地包括合作发展项目的总租金收入同比上升7%至21.68亿元人民币。
该集团新增了一个位于杭州钱江新城中央商务区的合作发展项目。该项目由两幅临江地皮所组成，将合并发展为一个综合地标，期内也购入西九龙大型优质商业地皮。
同期，新鸿基地产的流动负债为659.02亿港元，非流动负债1094.41亿港元。该公司的银行及其他借项总额为950.06亿港元，扣除银行存款及现金220.38亿港元后，净债项为729.68亿港元，2018年同期的净债项为653.39亿港元，同比增长11.67%。
九龙仓
2019年，九龙仓旗下龙头房地产公司——海港城的收入(包括酒店)同比减少2%至115.77亿港元，约占该集团总收入的72%。
2019年，九龙仓集团仅拿下两块土地，总建筑面积35万平方米，权益成本为20亿元人民币。截至2019年12月底，九龙仓集团拥有现金余额为270亿港元(不包括现金信贷)，足以覆盖110亿港元的短期债务。九龙仓集团还投资于股票和固定收益资产。投资账户从2018年底的305亿港元增至2019年底的365亿港元。
值得注意的是，自吴光正家族宣布私有化会德丰(00020.HK)后，意味九龙仓集团(00004)中短期被私有化的可能性将大大减少。
希慎兴业
截至2019年12月31日，该集团的投资物业组合的估值为791.16亿港元，较2018年12月31日的774.42亿港元上升2.2%。希慎的物业组合涵盖商铺、写字楼及住宅三大类。在集团的投资物业组合中，按总楼面面积计算，约55%为写字楼物业，而约 30%则为商铺物业。这些物业均位于铜锣湾利园区。另有约15%为住宅物业，主要包括位于半山区的竹林苑。
截至2019年底，该公司持有现金及银行结余(包括定期存款)达93亿港元，足以覆盖5.65亿港元的短期债务。截至2019年底，希慎兴业还有33亿港元的承诺提供未提取贷款。2019年，该公司的投资房地产价值791亿港元，增加了财务灵活性。希慎兴业的所有借款均为无抵押。
二季度复苏压力较大
上述龙头房企的现金流充裕，足以覆盖短期债务，而现金流吃紧的中小企业面临的压力更大。
2020年3月，中央层面继续坚持房住不炒，监管部门提出2020年全年专项债不得用于土地储备、棚改等与房地产相关领域，同时，中央政治局会议提出引导贷款利率下行，房企融资或将维持平稳。
分析师认为，居民杠杆率上升、房地产行业过度借贷以及住房支付能力问题，可能将限制放宽房地产业政策的空间。
恒大在2019年业绩会上表示，从2020年开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿;“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右;而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。
在目前的大环境下，稳字当头，提质控速成为地产行业的共识。克而瑞认为，二季度房地产市场依然不容乐观，房地产开发投资等各项行业指标难以摆脱下降通道。
目前，一级市场回暖的迹象初显，25日，新湖中宝(600208.SH)新发行2亿美元票据，期限3年，息票率11%，与其往期发行的票据利率持平。
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