內容來自：@一房一萬
上海主城區如果繼續擴張，下一站是哪裡？
我們先從一張地圖說起。在上海市域規劃圖中，有一處尤為明顯的沿江“凹”點，顏色介於主城區和綜合發展城鎮中間，它是綜合提升型城鎮圈。基於和主城區的區位關係和發展定位，加上沿江的特殊位置，位於這裡的浦江鎮，未來可期。
當然不能只憑這一點就確定，還有對浦江的發展歷程的分析。
1.浦江發展早有“預謀”，列入上海試點建設城鎮成為發展開端。
18年前被列為重點城鎮。早在2002年初，被列為“十五”期間上海試點建設城鎮之一的浦江鎮就吹響了開發的號角。
投資規模超百億。浦江鎮，這一舊鎮改造項目總投資在200－300億人民幣，建設時間長達10年左右。
國際建築師打造獨特風格新城鎮。擔當浦江鎮規劃總設計師的是來自意大利米蘭的格雷戈帝國際建築師事務所。浦江鎮將在未來的日子裡被打造成為極具意大得風格的新型城鎮。 這個新鎮就是2004年設計建設的華僑城牽頭建設的，產品涵蓋了獨立住宅、獨院住宅、聯體住宅 ，還有多層花園公寓、小高層公寓等。
2.借力世博紅利迅速起勢，城建配套飛速發展。
隨著世博會紅線區域劃定，各種規劃的陸續完成。浦江鎮的造鎮建設也真正開始了。
人口大量遷入。為了舉辦世博會而安置大量世博動遷居民，集中進入浦江鎮，浦江世博家園是專為配合世博會園區土地前期開發而建設的大型居住社區。
城市基建加速建設。地鐵8號線穿越世博會區域，它開通使得當時還“很遠”的浦江鎮更加拉近了與市區的距離，縱穿整個上海中部區域。對於自駕來說區域內有浦星公路、林海公路等主幹道。
商業配套緊跟步伐。綠地樂和城、華僑城O'MALL、浦江生活廣場等滿足生活需求，在2019年12月31日浦江萬達開業，成為浦江鎮首家一站式大型消費購物中心。
3.作為前灘第一輻射區，浦江鎮將充分享受其溢出效果。
號稱“新陸家嘴”的前灘將成為為金融中心提供服務的眾多跨國企業總部的集聚地，勢必吸引高端人才。大量高收入國際人群導入，帶動區域各類消費，並會有大量的住房需求。
前灘距離浦江鎮只有約4公里，所以浦江鎮必將成為其居住的首選。浦江變身高端住宅區
近些年商品房市場多箇中高端產品陸續選址這裡，新盤以高端住宅為主，推盤節奏比較慢，而老盤新推項目中大多也都以別墅為主，公寓房源不夠充足。今年預計會面市的一個純新盤——保利圖蘭朵（暫定），從現有產品規劃看，大部分是高端住宅產品，會有一部分公寓。
保利圖蘭朵（暫定）
保利這個盤是一個全能高配樓盤，或許能滿足所有對生活的想象。
這個樓盤的戶型和價格還沒有出，但是根據區位和地塊指標已經獲得了大量信息，對於這個樓盤，總結為以下3個關鍵詞：
1核心
位於浦江中心
2高配
周邊配套齊全
資源豐富
3全能
9大社區配套
生活無憂
現有資料來看，這是從外到內都很優秀的一個項目。具體有多優秀，我們一項項看。
核心——位於浦江中心
浦江鎮是距離上海市區最近的濱江城鎮，浦江鎮腹地距人民廣場約20公里，但是保利地塊距離人民廣場直線距離僅約16公里，位於浦錦路街道，相對浦江鎮是高一個檔次的，也是近年來浦江鎮少有的住宅用地。
浦江鎮浦錦路街道的人口密度、道路體系、人口與商業的比例、園林配置等等各方面來看，都是略有領先的，浦江鎮浦錦路街道是實至名歸的高端社區。
“一廊三帶三心”中，浦錦路處於核心居住區
高配——周邊配套齊全，資源豐富
既然是位於核心位置，那就少不了不少優勢資源像這裡聚集。除了距離地鐵8號線的直線距離約600米的重大配套外，還有很多一流的市政資源配置。
配套
準地鐵房/15-30分鐘優質生活圈
舒適的生活應該是什麼樣子的？應有盡有。
出門有地鐵，開車有高速，逛街有商場，生病有醫院，休閒有公園。這一切不需要向遠處奔波，也不需要等待建設，而是已經準備就緒，入住即享。
保利這個項目就滿足了這些需求。步行就能輕鬆享受周邊配套。
（通過百度地圖查詢距離與步行所需時間）
商業配套——規模大，業態全
浦江城市生活廣場（約150米），卜蜂蓮花超市（約500米）、浦發銀行（約400米）、建設銀行（約500米）、浦江綠地樂和城（約1000米）、世博家園商業廣場（約1000米）等。
浦江城市生活廣場
卜蜂蓮花超市
浦江綠地樂和城
世博家園商業廣場
交通配套——樞紐中心
地鐵8號線，直線距離約600米，步行10分鐘內，
緊挨著地鐵站旁邊就是交通樞紐，多條公交線路，公共交通便利。
8號線江月路站
8號線江月路站公交樞紐
自駕出行同樣便捷，項目周邊臨近浦星公路直達前灘板塊，還有三魯公路以及外環高速、申嘉湖高速等主幹道通往城市各處。
不論是地鐵還是自駕出行，對於浦江漕河涇、前灘、世博板塊以及沿線其他位置上班的人來說，都是十分便捷的。
已經開建的機場聯絡線途經外環高速近浦星公路，其中的三林南站距離保利圖蘭朵公館項目約5公里，未來往返虹橋或浦東兩大機場時間將大大縮短。
教育資源——基礎教育齊全
浦江第一幼兒園、浦江第一小學就在項目東側；附近還有浦江一中，嚮明中學，再遠一點有上海師大附屬中學閔行校區。
休閒資源——多個綠地公園
約一公里範圍內有多個綠地公園，步行即可到達：浦錦綠地、陳行公園、佳康裡、浦錦綠地等。
醫療資源
與項目一河之隔就是仁濟醫院南院，附近還有復旦大學附屬眼耳鼻喉專科醫院等。
全能——9大社區配套，生活無憂
保利圖蘭朵公館（暫定）的社區，不出小區就能滿足日常所需。真的有這麼強大嗎？是的。
社區配套迎合了從青少年到老年人的生活需要，還有圖書館、社區食堂、社區學校等這樣的特殊配套，可以想象這些配套以後會大幅度提升居住品質的。
從地塊的經濟指標可以看到，社區的配套還是很多樣性的：
1.自持商業921㎡
2.養育託管點360㎡
3.青少年活動室50㎡
4.老年活動室200㎡
5.老年人日間照料中心200㎡
6.健身點300㎡
7.圖書館50㎡
8.社區食堂200㎡
9.社區學校1000㎡
通過全能的社區配套可以得出結論：
這市一個全齡段樓盤
日常購物休閒健身都可以滿足以外，還有圖書館和社區學校營造學習氛圍；各年齡段業主都有交流活動的空間，可以滿足業主間社交需求；對於需要照料的幼兒和老人有專門的照料中心，家人更安心更方便。
產品——南上海稀缺低密住宅
低密度多層為主
規劃要求：
1套數下限930；
2.34-1地塊為商住用地，容積率1.6
3.全裝修住宅建築面積應占總住宅建築面積的 58.06 ％以上；
4.中小套型住宅建築面積不得低於住宅總建築面積的80.0%；
5.地塊禁止建造三面（兩單元並聯）或四面臨空的類似別墅建築。
中小套型的標準是：多層不得大於90平，小高不能大於95平，下面的規劃圖能看得出來項目以多層和小高為主。
縱觀整個南上海（奉賢+閔行），容積率＜1.6的低密地塊也僅有3塊。
△2018-2019年南上海3塊低密宅地周邊環境
規劃擬建10層、6層、5層、4層不同層數的產品，住宅合計1130戶。項目呈“十”字型佈局，南低北高，左右基本對稱。4層的疊墅在中間，外圍是5-6層洋房和10層的小高層。
戶型猜想：
瞭解保利的購房者都知道，保利的中小戶型中有一款是經典款，基本在售的樓盤都有這個戶型——80平+3房2廳戶型。這個項目的小高層公寓很可能也有這樣的設計。
中小戶型總房款會比較低，三房的戶型功能性又有了保障，是比較受歡迎的戶型。保利圖蘭朵公館較之其他項目還有個好處，那就是樓層低，得房率高，同樣建面的三房會顯得更寬敞。
價格周邊一二手房價格參考
第一價格參考就是土地價格：
拿地價格是第一個可以參考的價格，一般情況下售價和拿地價格是有比例參考的，它意味著推算樓盤的成本。
成交樓面價——24842元/㎡
這樣算上市價格應該不會太高？但是！這幅土地有大量的商業、共建配套、自持住宅和保障房，除去這些的話，這幅住宅用地實際可售計容面積為7.43w平，實際可售樓面價約3.37w/㎡。
第二參考價格：周邊在售新盤價格
附近新房在售的有兩個，一個是浦江坤庭二期在售少量房源，在售111-114㎡三房一衛、127-140㎡三房兩衛和156㎡四房兩衛多種戶型，均價5.8w元/㎡。
另一個是稍遠的浦江華僑城8期，面積為177-203平一復二疊墅，總價1230萬/套起。
第三參考價格：周邊二手房掛牌價格
南側世博家園的幾期產品為2010年前建造的，掛牌均價4.5-4.9w/㎡，北側的2010年以後 的住宅掛牌均價在4.8-5.5w/㎡。
實地踩盤，實地拍攝項目情況
筆者親自到了保利項目所在地進行實地踩盤。項目於2019年12月開工建設，從施工銘牌可以看到，將在2021年11月30日竣工。
從工地大門看去，可以直接看到遠處的浦江生活廣場，距離非常近。
下面是項目周邊的道路，下圖是地塊東側的浦申路↓
下圖是地塊南側的河流，以及在地塊和河流之間的北江州路。河流邊上鋪設有步行走廊，以後業主可以飯後等時間在河邊散步。河的南側是浦江生活廣場，購物也十分方便。↓
項目北側的立躍路↓
江月路地鐵站↓
站在江月路地鐵站裡，可以看到緊挨著站臺東側就是交通樞紐中心，很多公交車匯聚在此，換乘十分方便。
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