把房地產看成行走在高速公路上的一輛車，一直以來都是靠4個“車輪”來驅動的。
這4個車輪分別是人口、貨幣、土地、金融。
1，人口。
萬科老總鬱亮曾經不無感慨的說過：我們蓋的房子，終究是要賣給人來住的。
沒有人口的集聚，房子建在那裡，就是一堆鋼筋水泥。
過去這些年來，越來越多的人口選擇從農村走向城市。
1982年，我國流動人口僅僅只有657萬人，2015年這個數字達到巔峰，為2.47億人，2017年這一數字變為2.44億，2018年再減300萬，至2.41億人。
伴隨著人們在城市裡紮根落戶，我們看到房地產的銷售面積，從2000年的年均1億平米，上升到了現在的17億平米。
2，貨幣。
過去這些年，流通中的貨幣（M2）有多少？
數據顯示，1990-2000年，廣義貨幣M2增加了8倍，用CPI衡量的物價，上漲了101%。
從2001年至2018年末，18年的時間裡，M2增加了11.5倍，但CPI上漲不足50%。
簡單來說，我們身邊的食品、衣服、電子產品漲價幅度很小，而多發出來的這些錢，大部分都湧入到了房地產之中，房價不漲才怪。
3，土地。
為什麼一二線房價如此堅挺？
原因很簡單：土地資源稀缺，地價上漲傳導至房價，賣地收入驅動當地基礎設施建設，進一步吸引人口流入，推高地價和房價。
以2019年為例，2019年全國50大城市合計賣地共4.41萬億，同比上漲19.33%，刷新了歷史紀錄。
部分城市的賣地收入超過2000億，其中屬杭州最多，達到了2836億。其餘像上海賣地1992億，廣州1864億，蘇州1850億。
4，金融。
我們回顧一下5年前的房價走勢，就能明白金融政策對樓市的影響了。
2014年5月-9月，房價同比漲幅開始轉負。
隨後的2015年3月至10月，7個月的時間內，央行連續5次下調存款基準利率至1.5%的歷史最低值。
到了2015年5月份，房價環比漲幅轉正，到了12月份，同比漲速也開始轉正。
到了2016年-2017年，一輪前所未有房價上漲潮席捲全國，少則50%，多則翻倍，連名不見經傳的小縣城房價都能破萬。
但是，從2020年的情況來看，樓市的4個“車輪”全都“跑偏”了。
人口方面，根據專家的預測，從2020年至2025年，勞動力每年減少375萬人，2025到2030年，每年減少500萬人。2030到2035年，每年減少960萬人。
勞動力人口的下滑，也是馬雲曾擔心的事，現在來看已經發生了。
他曾在阿里巴巴集體婚禮上說，“如果都像今天這樣大家買房子，將來我們的孫子、孫女，一個人至少要管5套房子，要養8個老人”。
勞動力人口少了，購房需求的萎縮，將是“自然而然”的事。
貨幣方面，最近兩年，M2的增速一直在8%左右，雖然我們看到LPR已經連續2次調降，但貨幣發行速度也在下降，這也就意味著，未來湧入房地產市場中的資金將會越拉越少。
土地方面，根據克而瑞發佈的300城土地數據，2019全年成交建築面積為23億平方米，較2018年同期下降了3.7%。
大部分地塊低溢價甚至零溢價成交，整體溢價率已經跌至10%以下的低位，三四線城市的市場熱度更是持續回落，土地市場進一步轉冷。
到了2020年，土地市場進一步轉冷，零成交成為常態，除了短期風波的影響之外，與三四線城市的吸引力下降也有很大關係。
金融政策方面，我們可以看到央行、銀保監會近期反覆重申“房子不炒”，3月份也沒有跟隨美聯儲降息，房地產市場調控的決心和底線非常明確：房價不能大起大落。
顯然，沒了這4個車輪的高速轉動，房地產想再次反彈的概率，微乎其微。
從最新數據上也能看出，市場正變得越來越冷靜。
成交量方面，克而瑞數據顯示，2020年2月，34家千億規模房企合同銷售合計約為2414.93億元，較1月的4037.21億元環比下降40.18%。
房價方面，國家統計局發佈的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，2月份，房價上漲的城市數量為21個，相比1月份的47個有明顯減少的現象。而降價的城市數量增加到23個，呈現明顯增加。
3月份還沒有過完，要到下個月才能出來，雖然2月份的銷售、成交數據與短期事件影響密不可分，但市場熱度越來越低，卻是不爭的事實。
筆者認為，與其說樓市的4個車輪“跑偏”了，倒不如說是房地產市場的人口、貨幣、土地、金融4個因素開始“糾偏”，迴歸理性了，這或許意味著樓市一個新時代的來臨。
對房價來說，明年起，或將步入10年以上的“冷卻期”。
從房改算起，我們的房地產市場已經發展了20多年，目前房地產+加註業佔GDP的比重，兩者相加佔整個GDP的1/7。土地出讓金貢獻了1/5的廣義財政收入。房地產相關稅收加上房企所得稅，佔了整個狹義財政收入的1/6。
房地產+建築業，一共為中國今天提供了5000萬個就業崗位，2010年是2100萬個，這10年增長了2.4倍。現在達到了5052萬人就業。
但是，虛高的投資、過剩的投機情緒、激進的城市開發，讓太多房價與自身承載力不匹配的城市，變得越來越“高估”。
正如那些人口常年流出，到處都在建新區、CBD的縣城、地市一樣，未來隨著市場迴歸理性，房價高位回落、逐步冷卻、“穩中有降”是自然而然的事。
從週期上來看，房改用了20年，2010年至今房價高漲又用了10年，房價冷卻也極有可能需要10年以上的時間。
關於房價走勢，央媒《經濟參考報》最近的回應也頗具深意。
經參頭版指出：當前，要在堅持“房住不炒”的總體基調和“穩地價、穩房價、穩預期”的目標下，客觀分析新時期房地產行業在我國經濟中的地位，在不將房地產作為經濟刺激手段的前提下，精準發揮其穩經濟的作用。
這段話大有深意：樓市4個車輪糾偏之後，市場迴歸理性，房價步入“冷卻期”，但不代表各個城市的房價會大起大落，正因為房地產在經濟當中具有“壓艙石”的地位，微幅波動、穩中有降才是未來的趨勢。
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