房产投资的致胜之法。
说到房产投资，显然是说以投资为目的的购房行为。
基于自用、自住的购房行为，实际上是一种消费行为，其购买动机是为了满足个人或家庭居住需要，是依据个人喜好与需求，比如距离工作单位远近、学区、小区环境、圈子等等，而做出的购买决策。
很多人说买房，一般是自住型消费，比如婚房、学区房等等，并不是投资行为。即便是置换，保留了自己的原来的房子，持有了一两套，获取出租收益，也只能算是一种被动投资，并不是真正意义上的房产投资行为。
房产投资的出发点就是获取收益，而不是自己的居住体验和需求。基于这个出发点而做出的购房决策，其所考虑的因素就必然与以自住为目的的消费显著不同。当然，投资的房子最终也是用来居住的，需要考虑消费需求的趋势。
那么，房产投资是如何获取收益，投资决策需要考虑哪些因素，其核心逻辑又是什么呢？
说到投资收益，通常用净资产收益率这个指标来衡量。净资产收益率，也叫股东权益回报率，就是基于投入资金而获取的收益率，以净利润除以投入金额。
净资产收益率高低受制于利润率、周转率和杠杆率。下面分别来说说。
Part 1
先来看看两类典型的房产投资模式。
一类是以赚取差价为目的，低价买进，高价卖出，所谓“高抛低吸”。这类房产投资，重在选筹，获取阿尔法收益。比如买入七折“笋盘”，就能获得超出市场平均水平的超额收益。这类投资的代表流派是大面积低单价流。
另一类则更多考虑房产的租售比，买入并持有，收取租金，获得贝塔收益，也就是跟随大盘上涨获得收益。这类投资是靠租金，或利用房产经营来赚钱。典型的投资流派有民宿流、劏房流、短租流等。这类投资模式除了利用自有房产经营外，往往还通过租赁他人房产来经营。
对于大多数业余房产投资者而言，不可能有太多精力去经营房产，一般也就是把房屋通过中介出租或委托给管家公司打理，很难获得超出房租以外的超额收益。因此，第一类投资模式则成为首选。
我们知道，房产的核心价值在于“地段”，房产价格围绕房产价值上下波动。房产投资关键就是在发掘土地及其附加值变化的基础上，关注供求关系的变化，去低买高卖。
如果能发现低估的房产，比如选择低估城市、低估板块、低估楼盘，甚至低估户型，再选择合适的投资时机，就有可能获得不错的超额收益。
“低估”房产就是房产交易价格低于其内在实际价值，或者未来价值将会发生重大变化从而使得价格涨幅高于大盘平均涨幅的房产。
大盘平均涨幅通常源于通货膨胀，由于货币超发而导致的房价上涨。而获得超额收益，则需要靠“技术”，靠“实力”，靠“水平”，来选筹，以及选择合适的买入和卖出时机。
通常来说，“选筹”的核心是基于房产价值寻找低估的标的，低价才有更高的安全边际；“时机”则考虑供求关系的变化，是买入与卖出时点的指示器。
比如，国家强力调控之时，限购限贷导致购房需求萎缩，而开发商或个人急于回笼资金，往往能够买到“低估”的房产；开发商的尾盘，往往考虑清仓，再加上可能是别人挑剩下的，户型、朝向都不太好，就有可能打折出售；春节前后往往是一年中交易的低谷，需求减少，而有些人急需资金度过“年关”，也是很好的买入时机。
而在国家刺激经济，房产交易火爆，买房者蜂拥入市，价格水涨船高之时，往往是极好的卖出时机；每年三四月份，由于“年关”和春节而积攒的需求集中释放，往往也是房市“小阳春”，也是一年中最好的卖房时机；每年四五月份，不少家长为下半年孩子上学而买入学区房，也会导致学区房需求上涨，从而也是一年中学区房最好的卖出时机。
“选筹”则是靠判断，靠眼光，去发现别人没有发现的价值，寻找房产价值与价格偏离的机会。
城乡结合部房产，在融入城市之前，破破烂烂，或者交通不便，但由于城市扩容，政府投资，价值翻转，就有可能获得超额收益。比如北京神盘“润泽悦溪”，地处近郊，介于经济适用房大盘天通苑和市区之间，由于政府统一规划、打造高端社区，引入朝阳一流学区，从而以较低起价，一跃而成京城涨幅耀眼的“神盘”。
又比如，南四环边上的大盘“中海城”，地处南城、近郊，地铁10号线在建，二期尾盘赶上2008年的金融危机，开发商在2009年初促销，单价9000元/平；而同期同样是中海地处开发的南二环边上的“紫御公馆”，单价18000元/平。2012年底地铁10号线开通，6站即可到达国贸，中海城成交单价跃上30000元/平，而同期“紫御公馆”成交单价52000元/平。从涨幅看，“中海城”比“紫御公馆”高出40%。
如果2009年初买“紫御公馆”的90平两居，总价162万，首付2成32.4万，贷款129.6万；买“中海城”140平三居，总价126万，首付2成25.2万，贷款100.8万。2013年初，“紫御公馆”总价468万，与买入价差306万，首付加利息（假设年息5%,4年25.92万）投入58.32万的收益率525%（306/58.32）；“中海城”总价420万，与买入价差294万，首付加利息（假设年息5%,4年20.16万）投入45.36万的收益率648%（294/45.36）。显然后者的收益率更高。（为简化计算，没考虑首付的资金成本。）
还有，大面积低单价流派，往往选择近郊大盘大户型，地处“近郊”，价格往往低于市内均价；“大盘”则一般供应量大，小区价格通常被压制；而“大面积”则往往存在“总价约束”导致单价普遍较低；一二线城市限购限贷，置换困难，很多家庭考虑买房“一步到位”，大户型开始受到关注；再加上二孩放开，市场对大户型的需求增加，从而就有可能获得超出市场平均收益的涨幅。
由此可见，通过“选筹”，并“择机”低买高卖，就能获得房产投资的收益。卖出与买入的价差越大，则利润率越高，投资收益也越大。
Part 2
周转率，顾名思义，与速度有关，周转速度越快，在相同投入的情况下，挣得越多，自然收益也越大。
周转率越高，意味着获取同样利润所需的时间越短，或者说，在单位时间内，周转率越高，则投入回报就越大。
在投资中提高周转率，也就是提高资金的利用效率。比如房产投资中的ABC流，其赚钱逻辑就来自于周转速度，如果不能快速变现，ABC流就没有了存在的价值。
ABC流，就是B给卖家A支付定金，签下一套房，锁定一个价格，协商在约定期限支付首付款前可以更名；之后B找到买家C，加价将这套房卖给C；最后让C与A签订买卖合同，最终成交。
这种交易模式大家听起来可能觉得很熟悉。对！就是我们常说的黑中介经常干的事。
简单点说，ABC流主要就是吃差价，通过小额定金，利用时间差和信息不对称来博取差价。如果差价大，不用说，B就能获得巨额收益；如果差价不大，但如果能够快速成交，缩短交易周期，一年多做几单，那么也能获得可观的收益。
比如定金5万，如果B仅加价5万卖出，那么其利润就是100%；如果一年做上12单，也就是每月1单，其收益就是60万，收益率就是1200%；如果每月能做2单，一年24单，收益就能达到120万，相对于5万的投入，其收益率就是2400%。
可见，周转率不同，收益以及收益率相差非常大。当然，周转率越高，周转速度越快，心力付出也非常大，对细节的把控也要求很高，交易出问题的可能性也越大。
另外，市场行情也很重要，只有在行情好的时候，尤其涨幅比较快的时候，才容易成交；如果行情不好，很难找到下家，也就很难变现。
因此，周转率受制于很多因素，对市场行情、投资时机、交易流程、细节把控等等要求都很高，对操盘人的运营能力要求很高。同样的项目，有的人就能很快变现，有的人变现就非常慢，这方面比拼的是眼光，更是销售能力、渠道能力以及细节把控能力。
比如，有的人就能在2016年中，卖掉一线城市的房产，转而去投资二线城市。假如一个人在2016年3月以60000元/平的价格卖掉北京润泽悦溪的一套90平的两居，总价540万，假设他2008年以9000元/平，首付2成买入，总价81万，贷款64.8万，还掉贷款本息大约100万，剩余440万，在2016年8月以8000元/平单价，全款买入100平一套的重庆融景城新房，至少能买5套，以现在融景城单价16000元/平，总市值800万，而润泽悦溪目前70000元/平，市值630万，除去贷款本息100万，净值530万。显然这样的换仓收益率更高，如果加杠杆买入的话，至少能翻倍。
当然，能从一线城市的60000元一平换到二线城市的8000元一平，这就需要眼光，或者说把握趋势的战略能力。不过，是否需要从一线城市换到二线城市，需要具体问题具体分析，一线城市的房产虽然整体涨幅可能不会太高，但由于其具有信用基石的作用，而且如果选筹得当，依然有结构性机会。
暂且不说是否有人这么操作，在这打这么一个比方，是想说明在相同时间内，如果能够把握趋势换仓，或者具有合适的交易模式，并具有相应的运营管控能力，那么就能实现更高的周转速度，获得更高的收益。
换仓需要把握板块轮动的趋势，不同的板块涨跌周期不一致，有的先涨有的后涨，这样就呈现出一种轮动的趋势。通常来说，强势的板块一般先涨，弱势的板块后张，这样就存在一种换仓套利的可能。
板块轮动既存在城市内部不同板块之间，也存在与不同城市之间。
比如上一轮上涨周期中，一线城市先涨，之后二线城市涨，再之后三四线城市涨；而在一线内部，则是深圳先涨，之后是上海、北京，最后是广州；而在城市内部，强势的板块先涨，如学区房、市区、郊区、远郊；甚至一个小区内部，最受青睐的户型先涨，如小户型或刚需户型，之后是改善户型，最后是大户型，等等。
当然，如果板块轮动比较快，调仓换仓操作的难度就非常高；如果每轮涨幅比较小，也无法进行换仓操作。
与之相对应的，则可以采取投资组合策略，布局不同品类的房产，这样就能依据板块轮动趋势逐步买入或逐步卖出，吃到板块轮动的红利。
当然，投资组合策略，如航母模型，除了收益性，还能兼顾流动性、安全性。（参见投资组合策略）
由此可见，如果能够采取合适的策略，实现周转速度的提升，提高资金的利用效率，就有可能提高整体收益水平。
Part 3
另一方面，房产还具有金融属性，在房产投资收益大于融资成本的前提下，通过加杠杆还能获得更高的回报，提升净资产收益率。
比如上面“中海城”和“紫御公馆”的例子，如果当初全款购房，则“中海城”的收益率为233%（294/126），“紫御公馆”的收益率为189%（306/162）；相比贷款的收益率，“中海城”648%（294/45.36），“紫御公馆”525%（306/58.32），可见收益率明显降低。
又比如，上面例子中的重庆融景城，如果能够以3成贷款，那么就有可能使收益再翻倍。
假如贷款3成，投入440万，在2016年8月以8000元/平单价，买入100平一套的重庆融景城，大概能买15套新房，总价1200万，首付360万，贷款840万，剩余80万备用；以现在融景城单价16000元/平，总市值2400万，除去贷款840万及3年利息126万（年息5%计），净值1434万（暂不考虑其他支出）；而润泽悦溪目前70000元/平，市值560万，除去贷款本息100万，净值460万。
显然，这样操作的收益天差地别。当然，15套贷款的操作比较复杂，但在当时的市场及政策环境下也还是可以操作的。
这里要特别提出的是，加杠杆的前提是房产投资涨幅必须大于融资成本，如果房产投资涨幅低于资金成本，那么加杠杆就是扩大亏损面。没有利润的加杠杆，无益于自杀。
比如，假设某人于2017年3月初以100000元/平的价格买入北京润泽悦溪90平的两居，首付3成270万，贷款630万，年息5%的话，3年利息支出94.5万，到现在成交价格大约70000元/平，总价630万，相当于跌掉了首付，还额外支付了94.5万的利息。此时，如果现金流断掉，不得不卖房（前提是还能卖得掉的话），投资本金就血本无归，还另外负债94.5万的利息支出。
因此，利润率是投资的基石，相当于关键的“1”，加杠杆相当于后面的“0”。如果没有前面这个“1”，后面无论加多少个“0”，还是“0”，甚至可能是负数。
杠杆是加速器，加杠杆是“神助攻”，具有两面性，杠杆高低也是相对的，需要利润来支撑，还需要极强的再融资能力和现金流管理能力。
通过选筹来获取高利润，通过加快周转来提高资金利用率，这是利用了房产的交易属性来赚钱，体现了房产投资的交易价值。而借助杠杆，放大房产投资收益，则是利用了房产的金融属性，体现了房产投资的金融价值。这其中，利润是前提，周转与杠杆都是加速器。
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