2020年春節本應走親串戚，歡聚一堂
因為一場疫情，全國人民只能居家不能外出
以往盼著假期長一點，今年假期延長又延長
對於有些無法開工的人來說，斷了收入來源
但生活還得繼續，房租還得交
疫情爆發後，最美房東登上微博熱搜
疫情期間主動降租80萬元
隨後各地減租政策接踵而至
租戶也在朋友圈紛紛轉發有關政策和新聞
希望自己的房東亦能如此
提到減免租金問題，就不得不提到某公寓以疫情影響，屬於不可抗力為由要求房東配合減租。
什麼是“不可抗力”？
不可抗力是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。通常情況下不可抗力主要有兩類，一類是自然災害，例如洪水、地震、泥石流等，另一類則是社會異常事件，例如戰爭、武鬥衝突、罷工、暴動等。
根據《合同法》第117條 因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。
第118條 當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。
疫情是否屬於不可抗力？
2月10日，相關部門表示因疫情防控不能履行合同屬於不可抗力。
3月18日，在上海市召開新冠肺炎疫情防控新聞發佈會時，市司法局一級巡視員劉平介紹，雖然根據有關法律規定此次疫情可以認定為不可抗力，但並不意味著疫情期間所有的合同都不可以履行了，應具體問題具體分析。
那麼因疫情影響，租戶能否要求房東減免租金？
如果雙方簽訂的租賃合同中有關於不可抗力的約定的，從其約定。如果合同未有約定的，不能一概以不可抗力而論，應當根據疫情對出租房屋的影響和影響的大小，來進行綜合評判。
各地政府有關減免租金政策又是如何規定？
縱觀各地政府有關減免租金政策來看，對於國有資產類經營用房實行減租、免租。對承租其他經營用房，多為鼓勵、倡議業主（房東）為租戶減免租金，具體由雙方協商解決。
（ 各省市房租減免政策對比）
3月16日深圳市發佈的《深圳市新型冠狀病毒肺炎疫情防控指揮辦公室關於疫情防控期間開展住房租賃有關工作的意見》第四條規定：住房租賃各方當事人應本著守法守約、互諒互讓原則，協商分擔疫情造成的租金損失，任何一方不能違法強制要求對方作出讓步。輕資產住房租賃企業與業主就租金減免未協商達成一致的，不能違法停止支付業主租金；協商一致的，住房租賃企業應將業主減免的租金惠及承租人。住房租賃企業應切實保障承租人的合法居住權，不得違法違約驅趕承租人。
在近期廣東省高級人民法院審理的解除租賃合同糾紛一案中，法官就因疫情而引發的租賃糾紛表示應注意以下幾個問題：
嚴格區分租賃物商業和居住用途，根據不同用途標的物在疫情期間所受影響的嚴重程度，採取不同的處理措施。
● 對於承租用於居住的租賃物，租賃物除用於居住外還具有儲物功能，租金減免原則上需以出租人同意為前提，除非有證據證明承租人因疫情被收治或隔離導致長時間不能使用租賃房屋。
● 對於承租用於商業經營的租賃物，因政府採取疫情防控措施導致承租人在一定期限內無法經營或無法正常經營的，承租人因疫情導致經營困難延期交租的，出租人依據合同約定要求承租人承擔逾期交租的違約責任的，不予支持；承租人請求減免租金的，可綜合考慮疫情影響的期間和程度，酌情予以支持；承租人請求解除合同的，應當根據公平原則，結合實際情況確定。
執行寶認為，各地政策僅是提倡非國有資產類經營用房減租免租，並未強制性規定。同時法院觀點亦認為根據具體情況，酌情支持，並非完全支持。
若因疫情構成不可抗力而要求房東減免租金的，分為以下兩種情況：
一、疫情對於房屋的使用完全沒有影響，則不可以要求減免租金。比如，國家及地方為防治疫情蔓延採取了系列行政管控政策及措施，但未限制租賃住戶入住小區也未影響承租人正常使用房屋的，承租人無權以“不可抗力”、“房東不減免房租”為由要求減免租金或解除合同。
二、因受疫情影響，嚴重導致租賃房屋不能正常使用或者房屋使用功能嚴重下降，直接影響了承租人的利益，則承租人可援引公平原則或不可抗力，要求出租人相應減免疫情期間部分租金。或導致不能實現合同目的，租客可以主張解除合同。
故而在疫情期間是否減免租金是情分而非本分，雙方應互相理解，友好協商，共渡難關，不應道德綁架。
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