壹.
>>>Q&A<<<
1：想問一下老師，我們是區縣想在主城投資買房，50萬的首付，茶園、李家沱、華巖、西永、唐家沱哪個位置適合一點，謝謝您！
答：你選擇的幾個板塊，基本上都是新區，我們先逐個簡單分析一下各區域的優劣勢：
首先說一下西永
優勢：城市風口，高新區擴容後有了新的發展驅動力，發展較成熟，遠期規劃也有一定保障。
劣勢：經歷了一輪價值增長，目前房價紅利越來越少，意味著現在已經很難低價買入了。
接下來是茶園
優勢：近年土地供應少，意味著存量房的壓力小於其它區域，同時未來持續有利好，地理位置近。
劣勢：無論是風頭上，還是規劃量級，目前完全比不過其他區域的魅力。
直線距離≠距離
然後是華巖
優勢：九龍坡將在未來向西的道路上大展拳腳，華巖也尚未完全爆發，後期仍有重大利好刺激。
劣勢：房價已經嗅到風向，逐步攀升。同時目前規劃不明朗，短期內變現較難。
唐家沱
優勢：房地產、交通格局已有一定發展沉澱，距離主城位置也比較近。
劣勢：靠綁著江北區的地段燙金，價格上也逐漸起來，但其餘產業等支撐相對較弱。
最後是李家沱
優勢：傳統核心區，區域成熟且接下來商業及土地供應上都將在短期內頻頻刷臉，增加熱度。
劣勢：老破舊的天下，長久以來的發展停滯期讓區域內的購買力也受到了限制。
綜上所述，你的首付款基本能通吃這些區域，但這幾個區域中目前未來利好最多的是西永，但隨著房價走高，真正的紅利正在消退。
除此之外，你所列舉的區域大多都是新區，但新區都面臨著房源多，未來轉手競爭大的問題， 如果你看重的屬性是投資，那未來同一個板塊有太多房子出售，肯定不利於你叫價。
所以對於這幾個區域，最重要的就是下手時間，或者你能無視時間仍然以極低的價格入手。
如果不能，就一定要明白，投資是不是應該隨大流？或許相對競爭更小、更稀缺的房源可能更適合你的需求，如果您有相關置業的需求，可以聯繫咱們一對一服務。
貳
>>>Q&A<<<
2：你好，請教一下哈，我的房產在巴南恆大新城，套內110平米，建面140平米，2018年8月購入，2020年8月交房，組合貸款80萬，為期30年，現在很想出售，也不打算住，問題有二：
1. 在目前的工資下，我無法還清貸款，估計讓買主一下子拿出那麼多錢，也不現實。有沒有其他辦法呢？
2. 2020年8月才交房，需要等兩年才能成交嗎？謝謝解答，感激不盡！
答：你的情況比較棘手，如果是常規的解壓問題很簡單：引入第三方墊資公司即可，按天或者包月付費（行情2-2.5‰一天，包月大約2-3％）。
具體流程如下：A（賣家），B（買家），C（墊資公司）
1：A 與B簽訂按揭購買合同；
2：B提供自身資料去銀行辦理按揭手續；
3：等待B的按揭合同通過，這個時候C才介入（C一定是見銀行批覆才肯付錢）；
4:C跟A 辦理一系列手續（委託收款等），C替A還錢，取出產證；
5：過戶，銀行抵押；
6：銀行放款給C，C扣除前期替A換的錢和手續費以後，將剩餘的還給A；
這幾步流程中，3-6步的週期較長（快的半個月，慢的1-2個月都有可能）。
但是根據你的具體情況，這個不太現實， 因為你現在的情況非常尷尬：無房又無證。
沒有哪家墊資公司願意幫你們解壓。
目前最好的情況是：你繼續還房貸，最少要換到你恆大新城的房子出產證，然後再繼續下一步的動作。
另外，關於交房的部分，可能你的計算有一點誤差。
圖片源自重慶市國土房管局
兩年禁售的前提條件是拿到不動產產權證，但是辦證的週期也不能碼死，常規來算是接房後半年左右的週期，所以可能要到2023年才能夠滿足條件。
叄.
>>>Q&A<<<
3：你好，也是幸運在選房的時候看到了您這篇寶藏般的文章。裡面解決了我的一些疑問，但我還是想是否可以單獨諮詢您一下，情況是這樣的，我是三無人士，目前跟女朋友在上海工作，未來想一起回重慶發展，兩個人結婚就要買房，她是重慶人，名下有一套，我是山西人，名下沒有房產，想大概4月份左右去重慶買房，總價120萬左右，三室2衛，女朋友比較喜歡洋房，2019年國慶到重慶看過房子，看了照母山，大渡口，沙坪壩大學城的房子，照母山太貴了，大學城覺得有點遠，他親戚朋友又不建議買大渡口，有點懵了，老師您可以給些建議嗎，哪個區比較好？然後可以適當推薦幾個高性價比的樓盤，真的真的謝謝您啦！
答：從你選擇的範圍來看，你比較喜歡新房或者次新房？
如果是這樣您可以看一下咱們第一題的作者所提出來的幾個區域，以及我們簡單概括的優劣勢，但你沒有具體的區域，我們確實也比較難推薦樓盤，建議先確定區域，再選樓盤。
針對你的需求，我接下來做一些根據你個人需求的解答。
三室120萬的洋房，我們算90㎡左右的小洋房，大概是13000元/㎡的價格。
這個價格說實話只有到巴南高職城、大渡口區域去挑選， 但是這兩個區域都屬於比較遠，或是交通不便利的地方，估計你也不會滿意。
解決方案有兩個：
1. 挑選兩成首付的樓盤，降低首付的比例抬高總價範圍。
所選區域可以考慮到蔡家，悅來的部分樓盤都有可選擇性，如果您對蔡家和悅來的板塊比較滿意，可以私聊我們推薦具體樓盤，但實際上優質的可選項也不多！
2.條件不變，將房源替換為高層類的產品。
這類產品選擇其實大得多，比如在巴南有中交錦悅，這個盤雖然是高層，但只有3T6戶的配置，比洋房差不了多少，同時地段是巴南最繁華的龍洲灣，緊靠巴南萬達廣場，兩個大型商業，步行十分鐘公交、軌道皆有。
最重要的是價格便宜，你目前的預算還可以挑選一個比較好的朝向和麵積段！
不過你之前說大學城覺得遠了，但其實現在基本也只有考慮這些地方，其他區域不是預算超標，就是未來空間很小。
所以真的要推薦新房，從未來發展的趨勢來看，最受歡迎的還是西永，咱們經常有粉絲諮詢的華科蔚來雲著和院士廷，都是非常熱門的剛需盤。
華科蔚來雲著有雙軌道，交通方便。距離天街只隔一條馬路，購物方便。
即將開盤的價格大約是13500元/㎡左右的小高層，比較適合你的需求。
這兩者都屬於西永目前與傳統主城交通連接最方便的地方，雖然都不是洋房，但也都算比較熱門的樓盤，希望能給到你們建議。
PS：這兩個樓盤在咱們公眾號：熙依評樓內都有詳細踩盤，歡迎您去搜索。
肆.
>>>Q&A<<<
4.去年8月在重慶九龍坡買的清水房，華夏銀行貸款給我30%的上浮利率，上浮太高，我去問原因，他說是因為我沒有社保，所以這麼高，這種事情應該怎麼處理呢？
答：不知道你買的是新盤還是二手？這個前提直接決定了有沒有辦法解決你的需求：
1：這已經是一個既定的事情，不要妄想去輕易的改變。
目前這份貸款合同已經簽訂，上浮30%的現狀，哪怕你換算成最新的“LPR+加點”的形式，也不會好多少，
利率是銀行根據客戶自身的資質決定。2：如果你想改變，那麼以下幾點你最好弄清楚明白：
如果是二手房，那麼就還比較的簡單：
a：借東風
用一種模式叫“對敲”：你把這套房子賣給一個你非常信得過的人，這個人的資質很好，可以享受到比較低的利率，然後你們之間簽署一份“代持協議”。
最後的解決方式就是，你用了其他人的名義來代為持有這套房產，你可以通過設置重重的保險措施來保證這套房產的安全性，最後協議如何簽訂這裡就不細講，歡迎私聊。
b：增加自身的資質
現在開始給自己買社保和公積金（如果單位沒有，外面掛靠即可），然後買到半年到1年。
贖樓，然後全款抵押貸，或者再用什麼其他的模式。
如果最為不幸的是你買的是新盤。
你只有硬扛過去。扛到這套房子交房，並且出產證，然後再想下一步的措施。
伍.
>>>Q&A<<<
5. 請問賣掉渝中區房齡10多年的老房子為首付，再貸款80w買二手龍湖兩江新宸單價2w的66平小戶型值得嗎？
答：我們把句子縮減一下，你想賣掉一套值50萬的老房子加錢去換一套66㎡的小戶型。
如果你是自住，能換到更新、更好的的地方，當然可以，所以最終你糾結的地方是在於這老房子50萬賣劃不划算、兩江新宸二手小戶型值不值得買？
我先回答你的第一個問題：
因為你沒有說渝中區房子的地段和麵積，所以我只能猜測一下，渝中區大多都是老房子，新房價格基本穩坐第一梯隊。
所以老房子博拆遷，就算賠償的費用買不起周邊的房子也沒關係，畢竟也是一大筆錢，但是你的房齡只有十多年，並且只值50萬，那就意味著你的房子不大、地段一般，並且房齡來說拆遷應該也不是短期。
從猜測的信息來看，這樣的房子很容易變成滯銷的老破舊，重慶本地人屬於存量置換的年代，本地人手上大多都有房，你一味地等下去，再等個十年會是怎樣誰也不清楚，所以你要是能賣，賣了也好。
第二個問題是關於兩江新宸小戶型的問題。
龍湖的房子在市場上的保障不錯，至少比極大多數都靠譜。
但是你換兩江新宸的目的是什麼？
新區以及未來的規劃？商圈+地鐵？學校？
禮嘉現在優秀的學校學位比較緊張，入讀情況還要根據政策來定，我們也不能事先給你保證。
商圈+地鐵的話，我覺得昱湖一號鉑岸可能會好於兩江新宸一些，價格上會比你現在的預期高一點點，但差距不算太大。
綜合說一下，以上內容都是根據猜測給出的建議思路，你現在提供的信息少了2個關鍵點：
1.你的老房子在哪裡，多大面積，知道這些才可以判斷到底值不值得賣；
2.你選擇兩江新宸的目的是什麼？知道打動你的側重點，才知道有沒有更好的推薦；
以上便是本期每週問答環節的部分提問。
更多重慶樓市最新資訊，請關注《重慶地產news》和《熙依評樓》！如果有購房問題，請添加小助理微信諮詢：19122024757。
1、本篇文章僅代表作者個人觀點，不代表任何官方立場；
閱讀更多 熙依評樓 的文章
