用在線形式開了一場業績發佈會，這在龍湖的歷史上是第一次，也幾乎是整個行業的第一次。
第一次的背後，潛伏著太多信息，以及正在到來的不確性。龍湖用三句話給出了自己的判斷，小賭怡情。跟萬科“活下去”相比，龍湖此番動作不同往常，也引來市場的高度關注，2020年，“龍湖邏輯”能不能跑贏市場，成為業內的敏感話題。
“龍湖邏輯”能不能跑贏市場，要在2020年12月30日給到答案，無論贏或輸，答案都埋在若干假設條件裡，過程中我們只需要關鍵的變量變化。
我們先來分析龍湖邏輯的三句話。
第一句話來自CFO趙軼：龍湖在去年9月和今年1月，成功發行15億美元債，期限為10-12年的長年期，成本非常低。今年1月，龍湖集中發力，已經基本將全年融資任務完成，為應對危機做好了準備。
第二句話來自CEO邵明曉：3月中旬武漢以外的售樓處已全部復工，整體的供貨按照去年預算，95%以上能夠順利供出來，有信心完成全年目標。
第三句話來自董事會主席吳亞軍：“面對疫情帶來的巨大不確定性，龍湖仍要求利潤等指標穩中有增，這就是強者的姿態。”
兵馬未動，糧草先行。趙軼早早把一年的糧草準備好了，去年9月發行一筆8.5億美元債；今年1月發行6.5億美元票據，其中2.5億美金為7.25年期，票息3.375%；4億美金為12年期，票息3.85%。
糧草已到，兵馬要有動作。邵明曉說，復工沒問題，供貨問題，所以全年目標沒問題。
吳亞軍總結髮言，這就是強者的姿態。
跟2008年金融危機應對舉措相比，龍湖來了360度大轉彎，相向而行。是進，是退還是守?這一切都隱藏在“龍湖邏輯”裡。
龍湖邏輯有五個財務指標組成，串連之後形成閉環。
五個關鍵詞分別是：
合約銷售額；
收入/調整後債務；
EBIT/利息；
經常性租金收入/利息覆蓋率；
現金/短期債務。
這五大關鍵詞簡化壓縮到兩個財務指標，就是收入和利潤。也是國際三大評級機構最看重的基本指標。
五個關鍵詞和兩大財務指標構成了中國房地產商業天平的現狀：左端是土地銀行，右端是金融銀行，中間是基金管理者，也就是開發商。
向左擁抱就是碧桂園、恆大、融創，向右擁抱就是龍湖。大部分選擇了擁抱土地銀行，成就了規模；少數人選擇了金融銀行，成為利潤的捍衛者，比如龍湖。
選擇向右擁抱意味著什麼?必須融資暢通，必須搞定評級，必須要有好的利潤和利潤率，負債不能高。所以龍湖過往的成長路線圖是：先利潤，再是有利潤的規模。其間飽受外部爭議和內部爭吵，根本原因來自於決策模型。
我們再來看趙軼這句話，發了15億美元，把全年的發債子彈一次性打光，把資本結構管理指標用到了極限（龍湖的淨負債/股本要求控制在60%以下）。
龍湖很聰明，年前發一筆，年後發一筆，減輕了2019年的資產負債表壓力。
怎麼看15億美元債?兩面看，一方面是好事，解決了流動性，不用擔心錢荒。另一方面，借錢多了，負債率一下子上來了，槓桿增高（收入/調整後債務），這是除2017年以外，龍湖歷史上第二高財政年（現金/短期債務）。
牽一髮動全身。債務陡高，其它兩個指標就要承受更大的壓力：EBIT/利息；經常性租金收入/利息覆蓋率。
在業績發佈會上，很大一部分內容涉及租金。在龍湖邏輯裡，租金是用來還發債利息，覆蓋發債利息。如果租金收入足夠，發債償還的利息也就無虞。否則，五大指標中，有兩大指標（EBIT/利息、經常性租金收入/利息）受到耗損。
再來看發大塊頭債本金償還，主要還是要靠開發業務。所以，利息壓力傳導到收入，直接導致跟收入有關的4大指標全面承壓。
利息雖然不高也不太多，且有一部分償債週期較長，但期間企業信用指標的改善或惡化，直接影響債券合同的文字承諾、龍湖的信用評級，債券二級市場的流動性，以及連鎖反應。
這就引出邵氏判斷：復工時間表和復工率，
邵明曉說，3月份，39個商場已經全部恢復營業，復工的面積約有五六成。
我們前天在蘇州的一個樓盤，311套房子很快售罄。
我們大的判斷，到4月份整個銷售市場應該會回到一個正常的水平。
復工時間表和復工率是對疫情結束的判斷。很顯然，他是中等樂觀偏上。
再來看CFO趙氏的動作意圖，雖然考慮到過往龍湖美元債過多，平均攤還年限因素，但是今年1月份的6.5億美元債期限明顯過長，似乎映出趙氏的謹慎，有點矛盾。比如說，近期美聯儲連續降息到零利率，波及到債券市場的發債利率下調。
CFO謹慎，CEO樂觀，一個向左，一個向右，似乎很矛盾。
這就涉及到“龍湖邏輯”的決策核心依據，也是關鍵命門—疫情判斷。
在“兵馬未動，糧草先行”後面，還有一句話，“年年防歉，夜夜防賊”。換在當下，就是“天天防疫情”。
當社會性公共衛生成為包括龍湖在內房企決策模型中的前置條件時，這個模型瞬間就會變得風雨飄零。相比之下，萬房君認為，龍湖2008年“卸貨行動”更安全，更保險。
謹慎還是樂觀，吳亞軍選擇謹慎樂觀。這也是她所言的強者心態。危中有機，小賭怡情，重金在手，隨時大舉補倉。另一種可能是，活下去，雖然包袱有點沉。
再好的壓力測試，在社會最底線的公共衛生面前，都可以被瞬間擊穿。反之，龍湖則是真正更上層樓，以向右走的另類姿態，左擁右抱，強者稱霸。
沒有人是上帝。任何一種決策都是兩難，正面的背後，本質是押寶。
上述龍湖邏輯押寶的關鍵是疫情時間窗口期有多長。或是當下；或是半年；或是一年；或是一年半。
2008年龍湖壓錯了。
這一次，龍湖會壓對嗎?
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