用在线形式开了一场业绩发布会，这在龙湖的历史上是第一次，也几乎是整个行业的第一次。
第一次的背后，潜伏着太多信息，以及正在到来的不确性。龙湖用三句话给出了自己的判断，小赌怡情。跟万科“活下去”相比，龙湖此番动作不同往常，也引来市场的高度关注，2020年，“龙湖逻辑”能不能跑赢市场，成为业内的敏感话题。
“龙湖逻辑”能不能跑赢市场，要在2020年12月30日给到答案，无论赢或输，答案都埋在若干假设条件里，过程中我们只需要关键的变量变化。
我们先来分析龙湖逻辑的三句话。
第一句话来自CFO赵轶：龙湖在去年9月和今年1月，成功发行15亿美元债，期限为10-12年的长年期，成本非常低。今年1月，龙湖集中发力，已经基本将全年融资任务完成，为应对危机做好了准备。
第二句话来自CEO邵明晓：3月中旬武汉以外的售楼处已全部复工，整体的供货按照去年预算，95%以上能够顺利供出来，有信心完成全年目标。
第三句话来自董事会主席吴亚军：“面对疫情带来的巨大不确定性，龙湖仍要求利润等指标稳中有增，这就是强者的姿态。”
兵马未动，粮草先行。赵轶早早把一年的粮草准备好了，去年9月发行一笔8.5亿美元债；今年1月发行6.5亿美元票据，其中2.5亿美金为7.25年期，票息3.375%；4亿美金为12年期，票息3.85%。
粮草已到，兵马要有动作。邵明晓说，复工没问题，供货问题，所以全年目标没问题。
吴亚军总结发言，这就是强者的姿态。
跟2008年金融危机应对举措相比，龙湖来了360度大转弯，相向而行。是进，是退还是守?这一切都隐藏在“龙湖逻辑”里。
龙湖逻辑有五个财务指标组成，串连之后形成闭环。
五个关键词分别是：
合约销售额；
收入/调整后债务；
EBIT/利息；
经常性租金收入/利息覆盖率；
现金/短期债务。
这五大关键词简化压缩到两个财务指标，就是收入和利润。也是国际三大评级机构最看重的基本指标。
五个关键词和两大财务指标构成了中国房地产商业天平的现状：左端是土地银行，右端是金融银行，中间是基金管理者，也就是开发商。
向左拥抱就是碧桂园、恒大、融创，向右拥抱就是龙湖。大部分选择了拥抱土地银行，成就了规模；少数人选择了金融银行，成为利润的捍卫者，比如龙湖。
选择向右拥抱意味着什么?必须融资畅通，必须搞定评级，必须要有好的利润和利润率，负债不能高。所以龙湖过往的成长路线图是：先利润，再是有利润的规模。其间饱受外部争议和内部争吵，根本原因来自于决策模型。
我们再来看赵轶这句话，发了15亿美元，把全年的发债子弹一次性打光，把资本结构管理指标用到了极限（龙湖的净负债/股本要求控制在60%以下）。
龙湖很聪明，年前发一笔，年后发一笔，减轻了2019年的资产负债表压力。
怎么看15亿美元债?两面看，一方面是好事，解决了流动性，不用担心钱荒。另一方面，借钱多了，负债率一下子上来了，杠杆增高（收入/调整后债务），这是除2017年以外，龙湖历史上第二高财政年（现金/短期债务）。
牵一发动全身。债务陡高，其它两个指标就要承受更大的压力：EBIT/利息；经常性租金收入/利息覆盖率。
在业绩发布会上，很大一部分内容涉及租金。在龙湖逻辑里，租金是用来还发债利息，覆盖发债利息。如果租金收入足够，发债偿还的利息也就无虞。否则，五大指标中，有两大指标（EBIT/利息、经常性租金收入/利息）受到耗损。
再来看发大块头债本金偿还，主要还是要靠开发业务。所以，利息压力传导到收入，直接导致跟收入有关的4大指标全面承压。
利息虽然不高也不太多，且有一部分偿债周期较长，但期间企业信用指标的改善或恶化，直接影响债券合同的文字承诺、龙湖的信用评级，债券二级市场的流动性，以及连锁反应。
这就引出邵氏判断：复工时间表和复工率，
邵明晓说，3月份，39个商场已经全部恢复营业，复工的面积约有五六成。
我们前天在苏州的一个楼盘，311套房子很快售罄。
我们大的判断，到4月份整个销售市场应该会回到一个正常的水平。
复工时间表和复工率是对疫情结束的判断。很显然，他是中等乐观偏上。
再来看CFO赵氏的动作意图，虽然考虑到过往龙湖美元债过多，平均摊还年限因素，但是今年1月份的6.5亿美元债期限明显过长，似乎映出赵氏的谨慎，有点矛盾。比如说，近期美联储连续降息到零利率，波及到债券市场的发债利率下调。
CFO谨慎，CEO乐观，一个向左，一个向右，似乎很矛盾。
这就涉及到“龙湖逻辑”的决策核心依据，也是关键命门—疫情判断。
在“兵马未动，粮草先行”后面，还有一句话，“年年防歉，夜夜防贼”。换在当下，就是“天天防疫情”。
当社会性公共卫生成为包括龙湖在内房企决策模型中的前置条件时，这个模型瞬间就会变得风雨飘零。相比之下，万房君认为，龙湖2008年“卸货行动”更安全，更保险。
谨慎还是乐观，吴亚军选择谨慎乐观。这也是她所言的强者心态。危中有机，小赌怡情，重金在手，随时大举补仓。另一种可能是，活下去，虽然包袱有点沉。
再好的压力测试，在社会最底线的公共卫生面前，都可以被瞬间击穿。反之，龙湖则是真正更上层楼，以向右走的另类姿态，左拥右抱，强者称霸。
没有人是上帝。任何一种决策都是两难，正面的背后，本质是押宝。
上述龙湖逻辑押宝的关键是疫情时间窗口期有多长。或是当下；或是半年；或是一年；或是一年半。
2008年龙湖压错了。
这一次，龙湖会压对吗?
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