最近几年，国内楼市暴涨，国家实施调控，最主要一条是的限购，把有钱人都阻挡在楼市之外。即便是现在楼市下滑，有些人钱多，没处放，又不想投资其他的，还是热衷买房。既然国内不能买了，很多人就跑到国外投资房产。日本作为邻国，是中国投资客比较受欢迎的地方。
首先是距离近，从青岛直飞2.5小时就到了，相当于国内开车200多公里的地方；其次是经济、医疗、教育发达，可以学习更先进的东西；文字相同率约30%，即便你不会日语，也能看懂很多日文标志；会说中文的多，到了日本，去商场购物，直接说中文基本都可以，因为很多中国人在那里打工，有些日本人也学习汉语。
日本的房产，最特别的一点是土地“永久产权”。一次投资，受用几辈人都可以。提到日本的楼市，多数人都会想到日本90年代的房产泡沫破裂，日本的东京的房地产价格指数，从1990年的顶峰时期到现在，下降了约70%，房地产泡沫对日本经济“失去的20年”造成了直接重大的影响。
日本是离中国最近的海外资产投资目的地之一，又是发达国家，加上在国内大力的推广，很多买家对东京地产产生兴趣。受到日元汇率、日本地产价格变化的影响。在2014—2015年期间，日元相对较弱、日本地产价格相对便宜，海外买家对日本商业地产交易的贡献高达18%，一年的成交额约60亿美元。另外，随着我国一二线房价的上涨，总价100万~200万人民币的住房是很多中国个人投资者可以承受的数字，近几年，有大量中国买家涌入东京及周边地区投资房产。疫情期间，很多人去日本躲避，这些人就是其中的投资客。与加拿大、澳大利亚等国不同，日本对海外买家收税政策一视同仁。虽然目前日本地产价格较2013年已上涨30%~40%，但日本银行对海外买家贷款政策开始松动，贷款政策吸引了大量中国买家。
我们来测算一下在东京购房的投资收益率。如果在东京投资一套70平方米大小的公寓用于出租，假设房子在中心6区，房屋总价为8000万日元（约508万元RMB），每月租金为35万日元（约2.2万元RMB），那么租金收益率（年租金收入/房屋买价）约为4.3%。东京23区的收益率差不多，房价便宜的地方租金也低。扣除每年房产持有人需要缴纳的1.4%的不动产税、0.3%的市政建设税，再扣除管理费、修缮费等费用，也就是各种税费附加每年约1.9%，净租金收益率约为2.4%。
房产升值带来的收益。房产实际升值大小取决于经济发展速度，人口老龄化、外围环境、突发公共事件等因素，比较难准确估计。为了更好地理解这，暂且假设所购价值8000万日元的房产，年均增值率为5%，和过去几年的平均增速差不多。持有5年内，东京房产增值税将缴税30%，超过5年的缴纳15%。为了省税，假设持有6年，税率以15%计算，累积的房价上涨收益率是30%，扣除资本所得税之后是25.5%。
值得注意的是，买房、卖房时的中介费、律师费、消费税等也是不小的支出，约占价款的4.5%，折算下来实际收益只有16.5%，折合每年2.75%。如果房子不出租，每年缴纳的不动产税、市政建设税、管理费及修缮费等以2%的比率计算，实际每年得到的投资收益率只有0.75%。也就是说，看得到的30%的升值率，实际到手只能拿到4%~5%，年化利率约0.75%。如果出租，加上租金收益的2.4%，合计收益率3.15%。
如果投资者不是日本居民，投资收入部分，汇出日本时，还需上缴0.15%的所得税，最终的净收益率约3%（含租金收入）。另外，还有汇率波动带来的风险和收益，此处并没有将其计算在内。
如果你在日本投资的房子，只是靠出租赚取租金，则每年2.4%的净租金收益率和国内区别不大。 还不如我们国家定期存款利率高。如果是想靠房价上涨赚取差价，需要考虑到东京人口流入可能在2030年左右减缓，那时东京房价的增速也会放慢，投资能不能赚钱还需要打个问号？
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