利益聲明：營銷公司策劃 ，兼任二手房事業部負責人，深耕商丘市場，以下分析僅以商丘市場為例，其它城市請自行分辨。以下內容僅代表個人觀點，此篇為長文乾貨滿滿，希望能夠讓您對房價走勢有一個自己的判斷。
目錄：
一、疫情給經濟帶來了哪些影響？有多深多遠，多久可以爆發出來
二、開發企業在這次疫情當中面臨的挑戰和機遇
三、近期各地發佈的房地產政策或相關動作
一、疫情給經濟帶來了哪些影響？有多深遠？多久可以爆發出來？
1、疫情期間受影響的行業
第一：養殖業，重傷100% 第二：電影業，重傷100% 第三：旅遊業，重傷99% 第四：餐飲業，重傷95% 第五：酒店業，重傷90% 第六：交通運輸業，重傷90% 第七：石油行業，輕傷45%第八：建築業、房地產業，輕傷35%
2、疫情期間受益的行業
第一：短視頻、遊戲等 ，第二：電商，第三：線上教育 ，第四：“無人化”服務，第五：線上辦公軟件，第六：藥店超市，第七：醫藥行業，第八：心理行業，第九：金融行業
以上就是前段時間網上傳的比較火的一個行業分佈，但是這只是疫情對經濟影響的一個縮影而已，除了少部分因為疫情影響而受益的，醫療、線上教育、在線娛樂、社區電商等行業，更多的行業或企業是遭殃了。
那麼四線城市當中能受益的行業當中能有多少呢？我們來看一下，除了醫藥行業和藥店超市，在四線城市有些本地比較大的連鎖企業，其它的幾乎都集中在一二線城市。
而受影響的行業除了電影行業、石油行業很少四線城市有之外，其它的大部分四線城市的支柱。甚至有些旅遊城市在過去的兩個月損失相當慘重。
對於我們這代人來說，這次疫情會帶來不斷時間的恢復過程，但是對於金融危機的過程來講這只是一個噴嚏。
3、這次疫情的影響有多深遠？
商丘市政府2020年2月12號發佈的《2018年商丘市國民經濟和社會發展統計公報》顯示
初步核算，全年全市生產總值2389.04億元，第一產業增加值381.84億元，第二產業增加值987.64億元，第三產業增加值1019.57億元，
第一產業增加值佔生產總值的比重為16.0%，(農、林、牧、漁業)，第二產業增加值比重為41.3%，(農、林、牧、漁業），第三產業增加值比重為42.7%。(服務業)，全年人均生產總值32673元
可見，第三產業（服務業）超過第二產業，而且第三產業在這次疫情首當其衝所受影響最為慘烈。第二產業由於停工停產使大量工人收入銳減，即使疫情過後恢復仍需一段時間，其它國家的疫情現在開始爆發影響進出口貿易，也使得第二產業雪上加霜，所以這也會間接影響第三產業（服務業、消費業）。
4、多久可以爆發發出來？
而這兩大支柱產業佔了我市產業結構高達80%以上，居民和政府的經濟壓力可想而知，所以這次疫情的影響現在才剛顯現，就像多米諾骨牌一樣，門店關門，工廠倒閉只是第一塊。後面的連鎖反映才是更可怕，對外貿易短時間內行不通，只能最大的化擴大內需。
有些人甚至開始面臨債務違約，房貸車貸，投資貸款等將在未來幾個月逐步顯現，所以目前主要任務就是積極複式，恢復生產，激發經濟活力，讓錢流動起來。
二、開發企業在這次疫情當中面臨的挑戰和機遇
從上面的可以看到建築業房地產業受疫情影響為輕傷35%，從2019年各上市企業財報來看，其大型上市企業的毛利率約為30%左右，
僅列舉在商丘有開發項目的上市企業年報或半年報
碧桂園2019年中期報 毛利率：27% 恆大集團2019年中期報 毛利率：34%建業集團2019年中期報 毛利率：27.3%雅居樂集團2019中期報 毛利率：30.3%綠地集團 2019中期報 毛利率：27.97%綠城中國 2019全年報 毛利率：25.4%國安地產(國企)半年報 毛利率：10.78%
以上為在商丘部分上市房企半年報，其中恆大以34%的毛利率穩居第一，你知道他78折賣房的底氣了吧。正如開頭所講，房地產業受疫情影響為輕傷35%，基本上其毛利率都能基本覆蓋，而且這次疫情已經得到控制，各行各業正在積極恢復生活，所以之前兩個月的影響對大型房企的影響雖然有，但是不致命。通過查閱中期報平均計算得知，其境內外融資成本平均在4.5%-5.3%之前，比普通老百姓買房的成本高多了，現在商丘的新房五年期及以上商業貸款為6.37%，基準利率上浮30%。
開發企業面臨的挑戰
目前開發企業主要面臨的問題就是資金回籠問題，春節前的旺季和節後小陽春因為疫情而打水漂，導致預計資金迴流無法到位，影響其現金流，進入二月中旬以後，各地產企業積極自救，推出全民經紀人、網上優惠，鋪天蓋地的優惠廣告，初步效果不明顯，但是進入三月疫情大幅緩解，加上之前的優惠、活動等預熱，現銷售情況已經回暖。
而本地中小開發企業則沒有這麼強勢，由於經營能力、運營能力、推廣、實力等原因，希望能夠靠初期疫情緩解而回籠資金的開發企業面臨巨大的財務壓力，客戶被大型房企吞噬殆盡，由於在規模、利潤率等無法和大型房企業相比，本就微利經營，沒有辦法像上面的那些上市公司一樣搞大優惠，因為再搞就沒利潤了，無法打動客戶，導致成交更為萎靡。
開發企業面臨的機遇
危機、危機、危險之中伴隨著機遇，但是這些機遇已經不是天道酬勤，而是贏者通吃，個人預計，下半年將會有部分本地企業陷入債務困境，甚至破產或爛尾的情況有可能發生，但不乏有相應政策支撐（個人預感將會有強力政策支撐開發企業生存）。自古以來有人哭就有人笑，誰笑不言而喻。
三、近期各地發佈的房地產政策或相關動作
解析商丘只是其中一個縮影，各地已陸續出臺房地產支持政策
3月23日 武漢發佈六項舉措支持房地產，包括預售證的審批、資金監管的放寬、降低保證金等。3月24日 湖南益陽 購買中心城區144平方米以下的一手房 補貼50%契稅3月24日 商丘市睢陽區2020年一批優質地塊招商 商丘公積金4月1日起將逐步實施 公積金+商業貸款 混合貸款，並提高貸款額度
以上新聞胖丁均有過相應分析
其中跟我們相關的就是2020年第一批10宗優質地塊，合計1400餘畝，好多為優質地段，包括閒置多年老城區優質地段都拿出來了，預計能回收土地資金近50多億元。
具體政策不做過多分析
四、商丘這幾年的房地產市場
經濟情況
2019年全市生產總值完成2389億元，增速居全省第1位；固定資產投資增長11.2%，居全省第1位；規模以上工業增加值增長8.7%，居全省第1位；全市居民人均可支配收入增速居全省第1位，超GDP增速1.5個百分點；稅收收入增長24.8%，居全省第3位；專利申請量增長54%，居全省第1位；第三產業增加值增長10.9%，居全省第2位，成為拉動經濟增長的主要動力。
摘自《2019年商丘市政府工作報告 》
人口情況
商丘2019年經濟發展迅猛，房地產方面2019年商丘安置房，中心城區竣工4.4萬套、520萬平方米，覆蓋近12萬人，編制了36個專項規劃和各縣域城鄉總體規劃，完成了日月湖商務中心區、高鐵核心區等重點區域城市設計，商丘市總人口 926.17 萬人，常住人口732.53 萬人，其中城鎮常住人口 304.42 萬人。商丘是河南省市區人口超過百萬的五座城市之一，2018 年全市常住人口城鎮化率 43.3%。
摘自《2019年商丘市政府工作報告 》《商丘市政府商丘介紹》
經濟和人口是支撐房地產發展的基石，從政府報告當中可以看到商丘經濟發展迅猛，城市格局在以肉眼可見的速度發展，
2019全年人均生產總值32673元，全市居民人均可支配收入20175元城鎮居民人均可支配收入32335元，增長7.8%，居全省第3位；
農村居民人均可支配收入12668元，增長10.1%，居全省第1位。
暫按城鎮居民人均可支配收入32335元，房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。按每家庭平均兩人工作家庭年收入約為32335X2=6.4萬，來自商丘市房地產交易中心2019年新房成交均價：6500元，按130平改善型中檔住宅平均售價為：84萬左右。房價收入比值為：13.1 明顯高於國際慣例。
按照國際慣例，比較通行的說法認為，房價收入比在3-6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素，住房消費佔居民收入的比重應低於30%。
數據層面就是如上，未來商丘房價是漲是跌自己判斷吧，
胖丁總結：
價格這個東西一是主觀願望，二是客觀事實，客觀是從整個經濟規模、城市人口、收入情況等一個綜合結果，數據擺在這裡，有些作為被平均的人可能看不習慣，可是看看售樓部的銷售情況，看看開發商頻繁漲價的操作，只能苦嘆一聲。
祝各位晚安 2020年3月26日夜
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