有人說：現在臨安樓市全是投資客，現在入場就是高位接盤。也有人說：買臨安就要買青山湖，至少這裡還有產業支撐，還有更多人的人表示：還是買主城區更安全一些，行情一旦進入橫盤，至少還有地緣性質的原住民可以作為支撐。
這些是臨安樓市全部真相嗎？
造成臨安樓市大熱的原因主要有4個：
1、最基礎因素——不限購。
因為購入沒有門檻，全國人民都可以直接買，因此，購買力的基數，臨安是遠超杭州其他區的。國家層面都市圈概念的提出，讓更多進不了杭州的人想要在這裡佔據一席之地，再怎麼樣也是杭州第十區的名頭。
農曆回來，一波兇猛的小陽春，杭州限購區域也熱得不行，大量來自全國的購買力被吸引過來，唯一不限購的臨安區承接了很大部分需求。
▲正在擴圍的未來科技城
2、外溢——未來科技城。
未來科技城的GDP總量接近濱江區了，在餘杭區乃至全杭州都是最亮眼的存在之一；而國家級別的科技城定位，省政府主導的背景，使得這裡內外兼修，名利雙收。光是靠未來科技城外溢，就能夠帶給臨安，尤其是青山湖科技城區塊，大量自住的真實需求。
3、低單價、低總價。
敲黑板：臨安是很多人沒有退路的選擇。儘管很多人覺得臨安賣到1.7-1.8萬的價格，性價比不高，但事實情況是，總有那麼一些真實居住需求的人，需要的是買到一套房子。餘杭區、蕭山區，能買到的房子絕大部分都在2萬以上了，2萬以下能選擇的房源，主力變成了臨安區。
4、這裡信息對稱差一些，開發商控盤能力較強，中介分銷力量也比較強大。
臨安樓市的成交量確實很大，但和杭州很多人搶一個樓盤比，熱度還是要低不少的。單個樓盤，多次開盤，通過中介蓄客，刻意營造熱銷的銷售手段還是隨處可見的。這也是造成臨安樓盤熱銷場面多見的原因之一。
面對這樣的臨安樓市，我們應該保持怎樣的認知呢？
1、要承認臨安真實的巨大成交量。
儘管有開發商人為操盤的因素在內，但這麼大的成交量是真實存在的，不能以偏概全，否定事實。
▲臨安青山湖科技城
2、有大量投資客購買臨安，也是事實，不用迴避，也不用害怕。
歷史告訴我們，一個區塊熱起來，是少不了投資客的。錢江世紀城、臨平山北，都是被投資客買起來的。分析一個板塊的好壞，有沒有投資客不是重要指標，有沒有人能流入才是重要指標。
3、跟其它專家看房不同，我認為臨安不會有大問題。
我認為，不限購不僅不是缺點，還是大優點。有人認為，誘使那麼多人來這裡買房子，就是要割韭菜。但事實上，道理很容易理解。我們拓寬視野，曾經上海買房就能落戶，杭州也是，敞開大門歡迎大家到來。城市的發展，都有這樣的過程。
如果說割了大家韭菜後，拿著錢是用來進行區域建設的，讓區域更具有吸引力，給我們創造更好的居住條件，那麼我們歡迎割韭菜。因為我們知道，等吸引的人足夠多了，那扇門是會關上的。
4、臨安，青山湖要好於臨安老城區。
這是我的判斷——原因就是，未來科技城強大的產業力量，使得人群外溢的首站就是青山湖科技城站。
▲臨安青山湖科技城
5、今年年底杭臨輕軌要開通，1.7-1.8萬的均價，使得臨安成了大量總價承受極限在150萬左右的剛需唯一的選擇。
6、在我看來，自住需求，臨安完全要靠未來科技城外溢，但這也夠了。
我的判斷，臨安在杭臨輕軌通車後，還有一小波漲幅，不會太大，大約到2.2-2.3萬左右。這個價格和未來科技城3萬+，老餘杭2.5萬+保持了良好的梯度。但之後，蠻長一段時間臨安都缺乏上漲的動力了，除非自身的產業能夠有質的飛躍。
要打破「臨安不行」的認知障礙。
只要臨安是杭州唯一不限購的區域，只要杭州有強大的光環籠罩，以及「朝中有人好辦事」，那臨安就像是免門票的西湖，成為全國人民的臨安。
因此，臨安看似巨大的供應量，就看你站在什麼角度去看待。這也就難怪，杭州整體一熱，臨安馬上大量出貨。
對於沒有杭州購房資格的人來說，臨安是搶佔杭州這座城市資源的一張通行證。
臨安的故事，可以說，目前基本面沒有太大的改變，自身產業發展緩慢，房價卻在之前6000-7000的基礎上翻了一番還多。供應量巨大，投資客橫行，這麼看，似乎臨安的確問題多多，好像是個巨大的坑。
▲臨安濱湖板塊
但故事也有可能是另外一個版本。
聽說杭州臨安不限購，臨安併入杭州是第十區，想到杭州來的朋友，這裡先搞一套房子，佔個位子再說。以後有機會就來享受杭州的醫療、教育、就業配套，來進入這個強二線城市的都市圈。在外地人眼裡，既然併入了，今後這些一定是同城待遇啊。
這樣的故事，曾經杭州反覆上演。
大家有時間可以關注臨安市區的拆遷和道理整治，跟多年前的行情很像——整個臨安區都在蛻變，這是政府主導下的變遷。
1、作為第一條城際鐵路，杭臨輕軌（地鐵16號線），今年年底就要開通了。2、杭州牌照的車，走杭瑞高速杭州到臨安段只要辦了ETC都是免過路費的。
這些，其實是臨安區政府的努力，在融杭的路上，臨安無疑是最積極的那個。
很多人試著「臨安pk富陽」。
1、我的看法是富陽限購，臨安不限購，不在一條賽道上，沒有可比性。
2、遵循“限購的比不限購的好”這個原則，基本面上明顯富陽更好。但富陽的房子很難賣過臨安。因為富陽除了本身的購買力外，只有杭州的外溢了。
3、臨安除了杭州的外溢，還有全國沒有杭州房票的購買大軍，數量級別完全不一樣。何況富陽目前的價格，蕭山、餘杭也有不少選擇。
說了那麼多，最後還是要給大家一些實際操作的建議。
1、臨安並不算坑，可以買，但仍應把投資臨安排在杭州之後。還是那句老話，把限購的買滿了，再考慮不限購的。
2、輕軌開通後的臨安，還有一波漲幅，之後短期內見頂了，但在目前政府控盤情況下，不見得會大跌。後續要看未來科技城進一步的漲幅以及自身產業的起步了。說實話，青山湖科技城本身的產業，搞了10年，其實還沒真正起步呢。
3、購買順序是沿著杭臨輕軌，從未來科技城往西依次遞減。
4、另一個購買順序是輕軌站口，輕軌站300米，輕軌站500米，輕軌站800米。超過800米，不建議考慮了。
5、小戶型、小戶型、小戶型！重要的事情說三遍。這裡大戶型，你轉給誰去？買不起房子的剛需才是今後接盤你房子的人。不要頭腦發熱，去買個大的。
▲臨安濱湖板塊
6、如果你杭州買不起，沿著輕軌買在臨安，比不買一定好，比在杭州買個酒店式公寓也一定要好。
7、不要被中介牽著鼻子走，臨安庫存很大，不會買不到房子，按我說的原則去挑選，不要擔心買不到房子，不要擔心房子被人搶光，不存在這種可能性。
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