蘇州土拍盛宴！取消“封頂”、“現房”銷售要求，地塊現兩個分化

核心提要：

一、保留“封頂”、“現房”銷售要求的吳中區尹山湖2號地塊、高新區科技城5號地塊，大概率將在“現房前一手”直接成交

二、取消“封頂”、“現房”銷售要求的四宗地塊，將出現怎麼樣的分化？

1、屬性較好的剛需、剛改地塊，預計熱度較高，或需進入一次性報價階段，包括吳中區胥口3號地塊、高新區滸墅關6號地塊。

2、位置較遠、周邊環境不夠好的剛需地塊，預計競爭不會激烈，底價或低溢價成交的可能性較大，包括吳中區越溪1號地塊、相城區渭塘4號地塊。

今天，蘇州市區將集中出讓6宗涉宅地塊，包含2宗商住用地，4宗純住宅用地，總出讓面積41.68萬㎡，總建築面積91.45萬㎡，總起始價110.84億元。

其中，吳中區尹山湖2號地塊、高新區科技城5號地塊

吳中區越溪1號地塊、胥口3號地塊，相城區渭塘4號地塊，高新區滸墅關6號地塊取消竣工預售許可調整價，超過市場指導價的執行《土地使用權網上、競價超過市場指導價報價規則（不設置竣工預售許可調整價）》，取消封頂和現房銷售限制。

地塊指標表

好地研究院對6宗涉宅地做具體分析與預測如下：

關於成本測算方式的特別說明：

1、保本房價=土地成本*（1+0.03）+裝修成本（按出讓文件要求）+建安成本（預計售價在3萬/㎡以內取4000元/㎡，預計售價在3-4萬/㎡取4500元/㎡）+稅費（土增稅2.5%，增值稅4%，所得稅3%，共計9.5%）+營銷及管理費（4.5%）+財務成本（按照建安x2年x0.06）

2、車位利潤=（地塊周邊樓盤車位價格-8萬元）/110

3、商業部分地價參照周邊商地地價折算

一．保留“封頂”、“現房”銷售要求的吳中區尹山湖2號地塊、高新區科技城5號地塊，大概率“現房前一手”直接成交

1、吳中區尹山湖2號地塊：

1、指標：蘇地2020-WG-2號地塊，位於吳中經濟技術開發區郭巷街道清禾路北側、郭漁路西側，為純住宅用地，出讓面積74450.2㎡，容積率1.3-2.4，建築面積178680.5㎡。

地塊起拍價300183萬元，起拍樓面價16800元/㎡，市場指導樓面價17250元/㎡（封頂銷售），竣工預售許可調整樓面價18630元/㎡（現房銷售），網上中止樓面價18975元/㎡。

規劃要求，配建社區用房和社區居家養老服務用房，按照不低於1000元/㎡的標準進行前期裝修，驗收合格後無償移交屬地政府；項目為全裝修住宅，且裝修成本不得低於1200元/㎡。

2、周邊房價：

①新房：龍湖首開湖西星辰項目，2019年12月28日首次開盤，精裝高層均價31177元/㎡，流速8723㎡/月；周邊廣義庫存74.58萬方。

②二手房：年代較近、距離較近的合景疊翠峰2019年11月成交單價29233元/㎡。（二手房價格來源於鏈家）

3、周邊地價：地塊周邊2019年成交4宗涉宅地塊，容積率指標較近的是龍湖&首開1月競得的萬業西宅地（最高容積率2.2），成交樓面價17868元/㎡，溢價率28.87%；其餘3宗地塊須封頂銷售，暫未入市。

4、地塊價值分析：地塊屬於尹山湖板塊，緊靠東方大道，距離已開通的地鐵二號線尹山湖站約350米，交通優勢突出。周邊有尹山湖陽光天地購物中心、國泰商業步行街、尹山湖醫院、金港實驗學校、郭巷實驗小學、尹山湖中學等，配套齊全。

5、測算：

目前地塊已產生3輪報價，當前總價330283萬元，摺合樓面價18484.56元/㎡，已到“現房前一手”價格位置。

按照當前樓面價18484.56元/㎡，對應保本房價28849元/㎡（精裝，含車位利潤）10%利潤房價為31788元/㎡（精裝，含車位利潤）；按照竣工預售許可調整樓面價18630元/㎡，對應保本房價29023元/㎡（精裝，含車位利潤），10%利潤房價為31980元/㎡（精裝，含車位利潤）。

若按龍湖首開湖西星辰精裝高層均價31177元/㎡的價格銷售，地塊以當前樓面價直接成交，則有約2328元/㎡的利潤空間。

6、預測：吳中區尹山湖2號宅地屬性優質，有一定利潤空間，但考慮到若需現房銷售，成本將大幅上升，預計明天大概率會直接成交，止步“現房前一手”。

2、高新區科技城5號地塊：

1、指標：

地塊起拍價325966萬元，起拍樓面價11253.02元/㎡，市場指導樓面價11495.9元/㎡（封頂銷售），竣工預售許可調整樓面價12415.6元/㎡（現房銷售），網上中止樓面價112645.5元/㎡。

地塊體量大，構成也相對複雜，出讓條件較多：

①A區、B區內住宅為全裝修成品住宅。

②C區內須設置計容建築面積不大於65650㎡且不小於64650㎡的商業。其中設置計容建築面積不大於25650㎡的全裝修成品服務型公寓，可分割銷售, 其餘商業部分不可分割銷售；設置計容建築面積不小於4000㎡的超市，超市內須設置計容建築面積不低於1500㎡的農貿生鮮市場；C區不允許設置批發市場。

③A區、B區按規範設置的社區用房統一獨立設置在C區，計容建築面積不少於5000㎡，其中4343㎡建成後由屬地政府按6000元/㎡進行回購，所有社區用房產權歸屬地政府所有。

④C區不可分割銷售的商業部分開工前，住宅預售比例不得超過總計容建築面積20%；主體結構封頂前，住宅預售比例不得超過總計容建築面積70%；主體結構封頂後至取得“竣工驗收備案表”之前，方可辦理服務型公寓的預售許可、住宅預售比例不得超過總計容建築面積85%；竣工後，住宅方可辦理全部預售許可。商業地塊未按合同約定開竣工，無償收回土地使用權，地上建築以及相關建設投入不予補償。

2、周邊房價：

①新房：板塊內目前科技城金茂府少量精裝高層在售，均價31971元/㎡，流速14694㎡/月；周邊廣義庫存40.37萬方。

②二手房：掛牌價格分佈在3.0萬-3.5萬元/㎡，距離較近的山湖灣北區2019年8月成交單價29045元/㎡；山湖灣南區2019年9月成交單價32736元/㎡。（二手房價格來源於鏈家）

3、周邊地價：地塊周邊近三年共計成交3宗宅地，最近成交的是，2018年2月蘇高新以樓面價14970.4元/㎡競得的本案北側宅地（最高容積率2.2），溢價率22.2%；即待售的蘇高新熙境雲庭項目。

4、地塊價值分析：地塊屬於科技城板塊，緊靠蘇紹高速，另有太湖大道貫穿東西。周邊有時尚水岸商業廣場、蘇州科技城醫院、科技城實驗小學、彭山實驗小學、高新區實驗初級中學、第三中學等，配套齊全。

5、測算：

目前地塊已產生3輪報價，當前總價358566萬元、樓面價12378.44元/㎡，已到“現房前一手”價格位置。

若剔除商業部分（商地價格取2200元/㎡），則當前住宅部分樓面價約為15986元/㎡，對應保本房價26205元/㎡（精裝，含車位利潤）10%利潤房價為28880元/㎡（精裝，含車位利潤）。

若按金茂府精裝高層均價31971元/㎡的價格銷售，地塊以當前樓面價直接成交，則有約5766元/㎡的利潤空間。

6、預測：高新區科技城5號地塊屬性優質，利潤空間較高，但配建較多，開發難度大，在蘇州土拍市場“穩”字當頭的大環境下，預計明天直接成交的可能性較大，止步“現房前一手”。

二．取消“封頂”、“現房”銷售要求的四宗地塊，將出現怎樣的分化？

（一）屬性較好的剛需、剛改地塊，預計熱度較高，或需進入一次性報價階段，包括吳中區胥口3號地塊、高新區滸墅關6號地塊。

1、吳中區胥口3號地塊：

1、指標：蘇地2020-WG-3號地塊，位於吳中區胥口鎮孫武路南側、東欣路西側，為商住用地，出讓面積38723.7㎡，容積率1.3-2，建築面積77447.4㎡。

地塊起拍價79135萬元，起拍樓面價10217.9元/㎡，市場指導樓面價10515.5元/㎡，網上中止樓面價111567元/㎡。

規劃要求，A區內需設置部分商業用房，商業計容面積為1200-2900㎡，業態為零售、辦公，應集中設置，不得沿街設置，可分割銷售；住宅單套戶型面積不得低於100㎡；項目為全裝修住宅，且裝修成本不得低於1000元/㎡。

2、周邊房價：

旭輝弘庭2019年8月24日首次開盤，精裝洋房備案均價2.2萬元/㎡，流速7052㎡/月；周邊廣義庫存20.41萬方。

3、周邊地價：板塊內近三年共計成交3宗涉宅地塊，距離本案最近的是恆基2017年2月競得的孫武路北側商住地（最高容積率2.5），成交樓面價11892.5元/㎡，溢價率48.66%；

時間上最近成交的則是，2019年9月18日，建發以樓面價9268元/㎡競得的胥欣路南側商住地塊（最高容積率2.4），溢價率11%，須封頂銷售。

4、地塊價值分析：地塊屬於胥口板塊，位於孫武路與東欣路交叉口，緊鄰建設中的地鐵五號線茅蓬路站。周邊有歐德福購物中心、胥欣農貿市場、千家惠百貨、胥口鎮衛生院、胥口實驗小學、胥口實驗小學附屬幼兒園、胥口中學、胥口中心小學等，配套齊全。

5、測算：

目前地塊已產生12輪報價，當前總價87935萬元，摺合樓面價11354.16元/㎡，已到“網上中止價前一手”價格位置。

按照當前樓面價11354.16元/㎡，對應保本房價19789元/㎡（精裝，含車位利潤），10%利潤房價為21786元/㎡（精裝，含車位利潤）；按照網上中止樓面價11567元/㎡，對應保本房價20044元/㎡（精裝，含車位利潤），10%利潤房價為22066元/㎡（精裝，含車位利潤）；按照網上中止樓面價上限11745.6元/㎡，對應保本房價20258元/㎡（精裝，含車位利潤），10%利潤房價為22302元/㎡（精裝，含車位利潤）。

若按旭輝弘庭精裝洋房均價2.2萬元/㎡的價格銷售，地塊以當前樓面價直接成交，則有約2211元/㎡的利潤空間。

6、預測：吳中區胥口3號商住地緊鄰地鐵口，交通便利，1.3-2的容積率也較適合開發剛需產品，熱度較高，預計明天可能會進入一次性報價階段，引激烈爭搶。

2、高新區滸墅關6號地塊：

1、指標：蘇地2020-WG-6號地塊，位於高新區滸墅關開發區文昌路東、大同路綠化地北，為純住宅用地，出讓面積25689㎡，容積率1-2，建築面積51378㎡。

地塊起拍價64223萬元，起拍樓面價12500元/㎡，市場指導樓面價12800元/㎡，網上中止樓面價14080元/㎡。

規劃要求，地塊內住宅為全裝修成品住宅。

2、周邊房價：

①新房：目前在售的旭輝寬閱項目，精裝高層均價約2.56萬元/㎡，流速14857㎡/月；周邊廣義庫存53.48萬方。

②二手房：掛牌價格分佈在1.9萬-2.6萬元/㎡，距離最近的恆基旭輝城2020年1月成交單價21688元/㎡。（二手房價格來源於鏈家）

3、周邊地價：地塊周邊近三年共計成交4宗涉宅地塊，時間上最近成交的是，2019年7月10日南山以樓面價15100.7元/㎡競得的聞鼓路東南側宅地（最高容積率2.2），溢價率16.07%，須封頂銷售。

地理位置上距離本案最近的成交地塊，則是2018年1月恆基以樓面價13647.62元/㎡競得的本案北側宅地，溢價率1.09%。

4、地塊價值分析：地塊屬於滸墅關開發區板塊，緊靠滬霍線與中環北線，可快速通達市區。周邊有永旺夢樂城、惠豐商業廣場、匯金廣場、蘇州市第七人民醫院、文昌實驗小學、龍華小學、文昌實驗中學等，配套齊全。

5、測算：

目前地塊已超過中止價，進入一次性報價，當前總價72673萬元，摺合樓面價14144.77元/㎡。

按照網上中止樓面價下限14080元/㎡，對應保本房價23635元/㎡（精裝，含車位利潤），10%利潤房價為26017元/㎡（精裝，含車位利潤）；按照網上中止樓面價上限14336元/㎡，對應保本房價23942元/㎡（精裝，含車位利潤），10%利潤房價為26354元/㎡（精裝，含車位利潤）。

若按旭輝寬閱精裝高層均價25544元/㎡的價格銷售，地塊即使以網上中止樓面價上限成交，仍有約1602元/㎡的利潤空間。

6、預測：高新區滸墅關6號宅地交通便利、周邊配套較為齊全，居住氛圍逐漸形成，熱度較高，預計在一次性報價階段，引激烈爭搶。

（二）位置較遠、周邊環境不夠好的剛需地塊，預計競爭不會激烈，底價或低溢價成交的可能性較大，包括吳中區越溪1號地塊、相城區渭塘4號地塊。

1、吳中區越溪1號地塊：

1、指標：位於吳中經濟技術開發區越溪街道文溪路北側、溪秀路東側，為純住宅用地，出讓面積74634.4㎡，容積率1.3-2.5，建築面積186586㎡。

地塊起拍總價210842萬元，起拍樓面價11300元/㎡，市場指導樓面價11600元/㎡，網上中止樓面價12760元/㎡。

規劃要求，住宅建築全部成品化建設和交付使用；配建社區用房和社區居家養老服務用房，按照不低於1000元/㎡的標準進行前期裝修，驗收合格後無償移交屬地政府。

2、周邊地價&房價：

越溪板塊內近三年，未在公開市場上出讓涉宅用地，暫無商品住宅在售。

二手房方面，距離較近、年代較近的海馨花園，2019年8月成交單價22430元/㎡。

3、地塊價值分析：地塊屬於越溪板塊，距離已開通的地鐵四號線文溪路站約1.2公里，緊靠西環高架及滬常高速，可快速通達市區；周邊有永旺夢樂城、越溪農貿市場、蘇州SM城市廣場、瑞華醫院、越溪實驗小學、開發區實驗小學、越溪中學等，可滿足生活需求。

4、測算：

目前地塊已產生1輪底價報價，當前總價210842萬元，摺合樓面價11300元/㎡。

按照起始樓面價11300元/㎡，對應保本房價19724元/㎡（精裝，含車位利潤），10%利潤房價為21715元/㎡（精裝，含車位利潤）；按照市場指導樓面價11600元/㎡，對應保本房價20083元/㎡（精裝，含車位利潤），10%利潤房價為22110元/㎡（精裝，含車位利潤）；按照網上中止樓面價11567元/㎡，對應保本房價21473元/㎡（精裝，含車位利潤），10%利潤房價為23638元/㎡（精裝，含車位利潤）。

若按二手房海馨花園22430元/㎡的價格銷售，地塊以底價直接成交，則有約2706元/㎡的利潤空間。

5、預測：吳中區越溪1號地塊周邊已多年未供宅地，新房市場幾乎空白，雖地塊周邊高壓線較多，生活氛圍不夠濃厚，整體屬性不算優質，但各房企關注度較高，預計明天進入一次性報價可能性較大。

2、相城區渭塘4號地塊：

1、指標：蘇地2020-WG-4號地塊，位於相城區渭塘鎮新燕大道南、鑽石路西，為純住宅用地，出讓面積52279㎡，容積率1-2.5，建築面積130697.5㎡。

地塊起拍價79135萬元，起拍樓面價9800元/㎡，市場指導樓面價10100元/㎡，網上中止樓面價11110元/㎡。

規劃要求，住宅單套戶型面積不得低於100㎡；成品住宅（6層及6層以下住宅除外）比例應達到100%。

2、周邊房價：

新房：建發陽光城璞悅2019年3月17日首次開盤，毛坯高層19406元/㎡，目前少量房源在售，毛坯小高層2萬元/㎡起，流速2294㎡/月；周邊廣義庫存13.43萬方。

3、周邊地價：

2017年6月13日，保利溢價51.7%，以樓面價12134.5元/㎡競得珍珠路北側商住地塊（最高容積率2），暫未入市。

4、地塊價值分析：地塊屬於渭塘板塊，周邊有S227、G524等快速路；還有中國珍珠寶石城、蘇州珠寶國際交易中心、相城區第三人民醫院、珍珠湖小學、珍珠湖幼兒園、渭塘中學等配套，商業配套需進一步補充。

5、測算：

目前地塊沒有報價產生。

按照起始樓面價9800元/㎡，對應保本房價17927元/㎡（精裝，含車位利潤），10%利潤房價為19738元/㎡（精裝，含車位利潤）；按照市場指導樓面價10100元/㎡，對應保本房價18287元/㎡（精裝，含車位利潤），10%利潤房價為20134元/㎡（精裝，含車位利潤）；按照網上中止樓面價11567元/㎡，對應保本房價19496元/㎡（精裝，含車位利潤），10%利潤房價為21464元/㎡（精裝，含車位利潤）。

若參考建發陽光城璞悅毛坯高層19406元/㎡的價格，以精裝高層21000元/㎡銷售，地塊以底價直接成交，則有約1262元/㎡的利潤空間。

6、預測：相城區渭塘4號地塊距離市區位置較遠，周邊城市界面有待提升，整體屬性不算優質，預計明天底價或低溢價成交可能性較大。

內容源自好地訊蘇州

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