核心提要：
一、保留“封顶”、“现房”销售要求的吴中区尹山湖2号地块、高新区科技城5号地块，大概率将在“现房前一手”直接成交
二、取消“封顶”、“现房”销售要求的四宗地块，将出现怎么样的分化？
1、属性较好的刚需、刚改地块，预计热度较高，或需进入一次性报价阶段，包括吴中区胥口3号地块、高新区浒墅关6号地块。
2、位置较远、周边环境不够好的刚需地块，预计竞争不会激烈，底价或低溢价成交的可能性较大，包括吴中区越溪1号地块、相城区渭塘4号地块。
今天，苏州市区将集中出让6宗涉宅地块，包含2宗商住用地，4宗纯住宅用地，总出让面积41.68万㎡，总建筑面积91.45万㎡，总起始价110.84亿元。
其中，吴中区尹山湖2号地块、高新区科技城5号地块 保留竣工预售许可调整价，仍需执行达到指导价需封顶销售，达到竣工预售许可调整价需现房销售的限制要求；
吴中区越溪1号地块、胥口3号地块，相城区渭塘4号地块，高新区浒墅关6号地块取消竣工预售许可调整价，超过市场指导价的执行《土地使用权网上、竞价超过市场指导价报价规则（不设置竣工预售许可调整价）》，取消封顶和现房销售限制。
地块指标表
好地研究院对6宗涉宅地做具体分析与预测如下：
关于成本测算方式的特别说明：
1、保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（按出让文件要求）+建安成本（预计售价在3万/㎡以内取4000元/㎡，预计售价在3-4万/㎡取4500元/㎡）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（4.5%）+财务成本（按照建安x2年x0.06）
2、车位利润=（地块周边楼盘车位价格-8万元）/110
3、商业部分地价参照周边商地地价折算
一．保留“封顶”、“现房”销售要求的吴中区尹山湖2号地块、高新区科技城5号地块，大概率“现房前一手”直接成交
1、吴中区尹山湖2号地块：
1、指标：苏地2020-WG-2号地块，位于吴中经济技术开发区郭巷街道清禾路北侧、郭渔路西侧，为纯住宅用地，出让面积74450.2㎡，容积率1.3-2.4，建筑面积178680.5㎡。
地块起拍价300183万元，起拍楼面价16800元/㎡，市场指导楼面价17250元/㎡（封顶销售），竣工预售许可调整楼面价18630元/㎡（现房销售），网上中止楼面价18975元/㎡。
规划要求，配建社区用房和社区居家养老服务用房，按照不低于1000元/㎡的标准进行前期装修，验收合格后无偿移交属地政府；项目为全装修住宅，且装修成本不得低于1200元/㎡。
2、周边房价：
①新房：龙湖首开湖西星辰项目，2019年12月28日首次开盘，精装高层均价31177元/㎡，流速8723㎡/月；周边广义库存74.58万方。
②二手房：年代较近、距离较近的合景叠翠峰2019年11月成交单价29233元/㎡。（二手房价格来源于链家）
3、周边地价：地块周边2019年成交4宗涉宅地块，容积率指标较近的是龙湖&首开1月竞得的万业西宅地（最高容积率2.2），成交楼面价17868元/㎡，溢价率28.87%；其余3宗地块须封顶销售，暂未入市。
4、地块价值分析：地块属于尹山湖板块，紧靠东方大道，距离已开通的地铁二号线尹山湖站约350米，交通优势突出。周边有尹山湖阳光天地购物中心、国泰商业步行街、尹山湖医院、金港实验学校、郭巷实验小学、尹山湖中学等，配套齐全。
5、测算：
目前地块已产生3轮报价，当前总价330283万元，折合楼面价18484.56元/㎡，已到“现房前一手”价格位置。
按照当前楼面价18484.56元/㎡，对应保本房价28849元/㎡（精装，含车位利润）10%利润房价为31788元/㎡（精装，含车位利润）；按照竣工预售许可调整楼面价18630元/㎡，对应保本房价29023元/㎡（精装，含车位利润），10%利润房价为31980元/㎡（精装，含车位利润）。
若按龙湖首开湖西星辰精装高层均价31177元/㎡的价格销售，地块以当前楼面价直接成交，则有约2328元/㎡的利润空间。
6、预测：吴中区尹山湖2号宅地属性优质，有一定利润空间，但考虑到若需现房销售，成本将大幅上升，预计明天大概率会直接成交，止步“现房前一手”。
2、高新区科技城5号地块：
1、指标： 苏地2020-WG-5号地块，位于高新区科技城天佑路西、科霞路南北，分为A、B、C三个区，总出让面积151070.3㎡，综合容积率1-1.92，总建筑面积289669.8㎡。
地块起拍价325966万元，起拍楼面价11253.02元/㎡，市场指导楼面价11495.9元/㎡（封顶销售），竣工预售许可调整楼面价12415.6元/㎡（现房销售），网上中止楼面价112645.5元/㎡。
地块体量大，构成也相对复杂，出让条件较多：
①A区、B区内住宅为全装修成品住宅。
②C区内须设置计容建筑面积不大于65650㎡且不小于64650㎡的商业。其中设置计容建筑面积不大于25650㎡的全装修成品服务型公寓，可分割销售, 其余商业部分不可分割销售；设置计容建筑面积不小于4000㎡的超市，超市内须设置计容建筑面积不低于1500㎡的农贸生鲜市场；C区不允许设置批发市场。
③A区、B区按规范设置的社区用房统一独立设置在C区，计容建筑面积不少于5000㎡，其中4343㎡建成后由属地政府按6000元/㎡进行回购，所有社区用房产权归属地政府所有。
④C区不可分割销售的商业部分开工前，住宅预售比例不得超过总计容建筑面积20%；主体结构封顶前，住宅预售比例不得超过总计容建筑面积70%；主体结构封顶后至取得“竣工验收备案表”之前，方可办理服务型公寓的预售许可、住宅预售比例不得超过总计容建筑面积85%；竣工后，住宅方可办理全部预售许可。商业地块未按合同约定开竣工，无偿收回土地使用权，地上建筑以及相关建设投入不予补偿。
2、周边房价：
①新房：板块内目前科技城金茂府少量精装高层在售，均价31971元/㎡，流速14694㎡/月；周边广义库存40.37万方。
②二手房：挂牌价格分布在3.0万-3.5万元/㎡，距离较近的山湖湾北区2019年8月成交单价29045元/㎡；山湖湾南区2019年9月成交单价32736元/㎡。（二手房价格来源于链家）
3、周边地价：地块周边近三年共计成交3宗宅地，最近成交的是，2018年2月苏高新以楼面价14970.4元/㎡竞得的本案北侧宅地（最高容积率2.2），溢价率22.2%；即待售的苏高新熙境云庭项目。
4、地块价值分析：地块属于科技城板块，紧靠苏绍高速，另有太湖大道贯穿东西。周边有时尚水岸商业广场、苏州科技城医院、科技城实验小学、彭山实验小学、高新区实验初级中学、第三中学等，配套齐全。
5、测算：
目前地块已产生3轮报价，当前总价358566万元、楼面价12378.44元/㎡，已到“现房前一手”价格位置。
若剔除商业部分（商地价格取2200元/㎡），则当前住宅部分楼面价约为15986元/㎡，对应保本房价26205元/㎡（精装，含车位利润）10%利润房价为28880元/㎡（精装，含车位利润）。
若按金茂府精装高层均价31971元/㎡的价格销售，地块以当前楼面价直接成交，则有约5766元/㎡的利润空间。
6、预测：高新区科技城5号地块属性优质，利润空间较高，但配建较多，开发难度大，在苏州土拍市场“稳”字当头的大环境下，预计明天直接成交的可能性较大，止步“现房前一手”。
二．取消“封顶”、“现房”销售要求的四宗地块，将出现怎样的分化？
（一）属性较好的刚需、刚改地块，预计热度较高，或需进入一次性报价阶段，包括吴中区胥口3号地块、高新区浒墅关6号地块。
1、吴中区胥口3号地块：
1、指标：苏地2020-WG-3号地块，位于吴中区胥口镇孙武路南侧、东欣路西侧，为商住用地，出让面积38723.7㎡，容积率1.3-2，建筑面积77447.4㎡。
地块起拍价79135万元，起拍楼面价10217.9元/㎡，市场指导楼面价10515.5元/㎡，网上中止楼面价111567元/㎡。
规划要求，A区内需设置部分商业用房，商业计容面积为1200-2900㎡，业态为零售、办公，应集中设置，不得沿街设置，可分割销售；住宅单套户型面积不得低于100㎡；项目为全装修住宅，且装修成本不得低于1000元/㎡。
2、周边房价：
旭辉弘庭2019年8月24日首次开盘，精装洋房备案均价2.2万元/㎡，流速7052㎡/月；周边广义库存20.41万方。
3、周边地价：板块内近三年共计成交3宗涉宅地块，距离本案最近的是恒基2017年2月竞得的孙武路北侧商住地（最高容积率2.5），成交楼面价11892.5元/㎡，溢价率48.66%；
时间上最近成交的则是，2019年9月18日，建发以楼面价9268元/㎡竞得的胥欣路南侧商住地块（最高容积率2.4），溢价率11%，须封顶销售。
4、地块价值分析：地块属于胥口板块，位于孙武路与东欣路交叉口，紧邻建设中的地铁五号线茅蓬路站。周边有欧德福购物中心、胥欣农贸市场、千家惠百货、胥口镇卫生院、胥口实验小学、胥口实验小学附属幼儿园、胥口中学、胥口中心小学等，配套齐全。
5、测算：
目前地块已产生12轮报价，当前总价87935万元，折合楼面价11354.16元/㎡，已到“网上中止价前一手”价格位置。
按照当前楼面价11354.16元/㎡，对应保本房价19789元/㎡（精装，含车位利润），10%利润房价为21786元/㎡（精装，含车位利润）；按照网上中止楼面价11567元/㎡，对应保本房价20044元/㎡（精装，含车位利润），10%利润房价为22066元/㎡（精装，含车位利润）；按照网上中止楼面价上限11745.6元/㎡，对应保本房价20258元/㎡（精装，含车位利润），10%利润房价为22302元/㎡（精装，含车位利润）。
若按旭辉弘庭精装洋房均价2.2万元/㎡的价格销售，地块以当前楼面价直接成交，则有约2211元/㎡的利润空间。
6、预测：吴中区胥口3号商住地紧邻地铁口，交通便利，1.3-2的容积率也较适合开发刚需产品，热度较高，预计明天可能会进入一次性报价阶段，引激烈争抢。
2、高新区浒墅关6号地块：
1、指标：苏地2020-WG-6号地块，位于高新区浒墅关开发区文昌路东、大同路绿化地北，为纯住宅用地，出让面积25689㎡，容积率1-2，建筑面积51378㎡。
地块起拍价64223万元，起拍楼面价12500元/㎡，市场指导楼面价12800元/㎡，网上中止楼面价14080元/㎡。
规划要求，地块内住宅为全装修成品住宅。
2、周边房价：
①新房：目前在售的旭辉宽阅项目，精装高层均价约2.56万元/㎡，流速14857㎡/月；周边广义库存53.48万方。
②二手房：挂牌价格分布在1.9万-2.6万元/㎡，距离最近的恒基旭辉城2020年1月成交单价21688元/㎡。（二手房价格来源于链家）
3、周边地价：地块周边近三年共计成交4宗涉宅地块，时间上最近成交的是，2019年7月10日南山以楼面价15100.7元/㎡竞得的闻鼓路东南侧宅地（最高容积率2.2），溢价率16.07%，须封顶销售。
地理位置上距离本案最近的成交地块，则是2018年1月恒基以楼面价13647.62元/㎡竞得的本案北侧宅地，溢价率1.09%。
4、地块价值分析：地块属于浒墅关开发区板块，紧靠沪霍线与中环北线，可快速通达市区。周边有永旺梦乐城、惠丰商业广场、汇金广场、苏州市第七人民医院、文昌实验小学、龙华小学、文昌实验中学等，配套齐全。
5、测算：
目前地块已超过中止价，进入一次性报价，当前总价72673万元，折合楼面价14144.77元/㎡。
按照网上中止楼面价下限14080元/㎡，对应保本房价23635元/㎡（精装，含车位利润），10%利润房价为26017元/㎡（精装，含车位利润）；按照网上中止楼面价上限14336元/㎡，对应保本房价23942元/㎡（精装，含车位利润），10%利润房价为26354元/㎡（精装，含车位利润）。
若按旭辉宽阅精装高层均价25544元/㎡的价格销售，地块即使以网上中止楼面价上限成交，仍有约1602元/㎡的利润空间。
6、预测：高新区浒墅关6号宅地交通便利、周边配套较为齐全，居住氛围逐渐形成，热度较高，预计在一次性报价阶段，引激烈争抢。
（二）位置较远、周边环境不够好的刚需地块，预计竞争不会激烈，底价或低溢价成交的可能性较大，包括吴中区越溪1号地块、相城区渭塘4号地块。
1、吴中区越溪1号地块：
1、指标：位于吴中经济技术开发区越溪街道文溪路北侧、溪秀路东侧，为纯住宅用地，出让面积74634.4㎡，容积率1.3-2.5，建筑面积186586㎡。
地块起拍总价210842万元，起拍楼面价11300元/㎡，市场指导楼面价11600元/㎡，网上中止楼面价12760元/㎡。
规划要求，住宅建筑全部成品化建设和交付使用；配建社区用房和社区居家养老服务用房，按照不低于1000元/㎡的标准进行前期装修，验收合格后无偿移交属地政府。
2、周边地价&房价：
越溪板块内近三年，未在公开市场上出让涉宅用地，暂无商品住宅在售。
二手房方面，距离较近、年代较近的海馨花园，2019年8月成交单价22430元/㎡。
3、地块价值分析：地块属于越溪板块，距离已开通的地铁四号线文溪路站约1.2公里，紧靠西环高架及沪常高速，可快速通达市区；周边有永旺梦乐城、越溪农贸市场、苏州SM城市广场、瑞华医院、越溪实验小学、开发区实验小学、越溪中学等，可满足生活需求。
4、测算：
目前地块已产生1轮底价报价，当前总价210842万元，折合楼面价11300元/㎡。
按照起始楼面价11300元/㎡，对应保本房价19724元/㎡（精装，含车位利润），10%利润房价为21715元/㎡（精装，含车位利润）；按照市场指导楼面价11600元/㎡，对应保本房价20083元/㎡（精装，含车位利润），10%利润房价为22110元/㎡（精装，含车位利润）；按照网上中止楼面价11567元/㎡，对应保本房价21473元/㎡（精装，含车位利润），10%利润房价为23638元/㎡（精装，含车位利润）。
若按二手房海馨花园22430元/㎡的价格销售，地块以底价直接成交，则有约2706元/㎡的利润空间。
5、预测：吴中区越溪1号地块周边已多年未供宅地，新房市场几乎空白，虽地块周边高压线较多，生活氛围不够浓厚，整体属性不算优质，但各房企关注度较高，预计明天进入一次性报价可能性较大。
2、相城区渭塘4号地块：
1、指标：苏地2020-WG-4号地块，位于相城区渭塘镇新燕大道南、钻石路西，为纯住宅用地，出让面积52279㎡，容积率1-2.5，建筑面积130697.5㎡。
地块起拍价79135万元，起拍楼面价9800元/㎡，市场指导楼面价10100元/㎡，网上中止楼面价11110元/㎡。
规划要求，住宅单套户型面积不得低于100㎡；成品住宅（6层及6层以下住宅除外）比例应达到100%。
2、周边房价：
新房：建发阳光城璞悦2019年3月17日首次开盘，毛坯高层19406元/㎡，目前少量房源在售，毛坯小高层2万元/㎡起，流速2294㎡/月；周边广义库存13.43万方。
3、周边地价： 地块周边近三年公开市场上共计成交2宗商住地，时间上最近成交的是，2018年2月建发以楼面价10297元/㎡竞得的澄阳路西地块（最高容积率2），溢价率21%；
2017年6月13日，保利溢价51.7%，以楼面价12134.5元/㎡竞得珍珠路北侧商住地块（最高容积率2），暂未入市。
4、地块价值分析：地块属于渭塘板块，周边有S227、G524等快速路；还有中国珍珠宝石城、苏州珠宝国际交易中心、相城区第三人民医院、珍珠湖小学、珍珠湖幼儿园、渭塘中学等配套，商业配套需进一步补充。
5、测算：
目前地块没有报价产生。
按照起始楼面价9800元/㎡，对应保本房价17927元/㎡（精装，含车位利润），10%利润房价为19738元/㎡（精装，含车位利润）；按照市场指导楼面价10100元/㎡，对应保本房价18287元/㎡（精装，含车位利润），10%利润房价为20134元/㎡（精装，含车位利润）；按照网上中止楼面价11567元/㎡，对应保本房价19496元/㎡（精装，含车位利润），10%利润房价为21464元/㎡（精装，含车位利润）。
若参考建发阳光城璞悦毛坯高层19406元/㎡的价格，以精装高层21000元/㎡销售，地块以底价直接成交，则有约1262元/㎡的利润空间。
6、预测：相城区渭塘4号地块距离市区位置较远，周边城市界面有待提升，整体属性不算优质，预计明天底价或低溢价成交可能性较大。
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