本文是“房地产带盐人”的第124篇文章，今天我们持续解读最近楼市的政策。
广州、苏州、温州三个不同量级的城市先后在今日发布了楼市政策，在一季度末全国各地陆续出台的诸多政策之中，还是值得分析的。简单说广州代表了一线城市的克制和对商办类产品解禁的预期，苏州则作为二线城市的先驱，而温州则是富裕三线城市样本。当然，这三地无法绝对从房价水平来横向区别，都有高价和低价板块，我们说的还是总体城市人口、经济和总体规模角度的评价。
先说广州
广州在3月3日发布了相关政策，主要内容是解除了类住宅项目的限售对象。
何为类住宅？简单说酒店式公寓和部分办公、公寓双功能的商住类产品。何为限定销售对象？就是原本的政策规定这类产品只能作为办公使用，销售对象一般为企业，要买起码注册了公司。尤其是在使用功能方面限制带独立卫生间、上下水、燃气等可能被利用于居住的配套（部分地区项目可以有上下水），全国而言在2017年起逐步由一线城市尤其是北京、上海开始对商办类公寓的销售进行限制，此次广州的政策调整对公寓类产品销售会产生一定刺激。
之前，几个一线城市商办类公寓的库存居高不下，甚至有很多项目没有进入库存数据——因为不能销售。那么接下来这个政策会产生两个基本变化：
1、自住需求，尤其是年轻人会部分流向总价低，不限购的公寓。目前必须要说明，原先商业项目就是不会对户籍进行限制的，也就是说进入一个城市可能不是本地户口，就没法获得购房资格，而公寓类可以居住的情况下不限购。然后后来限售对象把很多人挡在了门外，如今这条政策是一种放宽的尝试。
2、假如政策执行了，对刚需居住咬牙上车的客户，多了一个选择，起码是过渡选择。当然商业公寓在使用功能、水电物业费方面相对普通住宅还是有明显的差异的，因此不会作为主要的替代品，住宅的替代品永远是其他住宅产品为主。
然后，在发布一天之后的3月4日，这一条政策已经从网站上撤掉，据说是经研判之后在另行推出。
被大面积讨论、被关注、且前有驻马店的例子，所以此时的广州政策在试探之余迅速调整，也是大方向上楼市调控仍然非常克制的表现。毕竟一线城市是楼市风向标，带动效应实在太明显，也许等等其他城市的动向比较好。
不得不提一句，广州虽然是一线城市，其财政收入的构成中土地财政占比非常高，可以说主要收入来自这里，相较其他三个城市占比低于三分之一的情况而言差异显著，这也是为什么广州在楼市方面更加积极的原因，意料之中、情理之中。
再说苏州
苏州是二线城市里比较代表性的城市，2016-2017年由于房价快速上涨带来的第一波调控苏州就榜上有名。同时当地楼市跟经济发展尤其是园区的发展相辅相成。
2月中旬最早驻马店推出的降低首付比例的政策已经迅速撤销了，但是这个带头作用很快凸显，紧随其后的是苏州新出台的对人才引进的新政，当然跟购房也密切相关。苏州相城区发布名为《相城区保障企业复工复产关爱人才六条措施的通知》的通知内容显示：本科及以上人才再次放宽落户限制，同时开启人才购房通道，只需3个月工作时间为限即可开具相关证明，凭此证明在相城区购房不受落户条件限制。也算是针对人才引进、提振经济和创造需求方面很直接的政策。
苏州的政策再次举起“人才引进”这个大旗，可谓非常好用，借此降低购房门槛，其实等于对限购开了口，这就是接下来二线、部分三线城市即将参考的。背后是各个城市的土地、楼市成交乃至收入的压力。当然由于政策适用范围仅限相城区，并且户籍并不等于购买力，只代表购买需求。新获得户籍的人的转化率还是要看价格和贷款等方面，杠杆率是普通人买房的一大因素，所以限售门槛放松虽然很不容易，但在限贷和限售这方面的组合限制仍然发挥作用。
不过工作3个月也就是刚过试用期，甚至对于很多高新技术或者管理岗位还没有过试用期，但是苏州楼市给你一个offer先。
接下来二线城市楼市的政策有可能会一方面在限购上松绑，一方面控制杠杆率，但这个还要看市场的变化，尤其是各地销售指数的变化。从一开始小范围、小步尝试到逐步放松是接下来大家尝试的方向。例如在社保年限、工作时间方面都是可能会出现调整的地方，毕竟之前的限购政策太面面俱到了。
这里不妨回顾一下2019年底国务院曾经发过文，关于大城市人口落户限制取消的内容，300~500万人口大城市落户条件进一步放松，同时对500万人口以上特大城市精简积分项目限制。
苏州为代表的许多二线城市符合这个要求，且对于引进人才发展经济这个题材永不落幕。苏州本年度在人才落户标准方面松动已经不是首次，之前的人社局草案已经包括了本科落户年龄不超过45岁，专科落户年龄不超过35岁，而社保只需要6个月，此次工作3个月即可可以说是进一步放松。
最后说温州
3月3号，温州市住建局和人社局联合发布了一份《2020年温州市首批人才住房配售公告》文件。
温州对本科以上学历或者紧缺专业人才，并且年薪符合一定条件，有社保3年以上的，直接优惠售房，价格7折。当然也有其他条件，毕竟这么大的折扣力度，已经超过恒大的促销噱头75折，条件有两个：
1、10年内不能转让，也就是限售期10年。
2、有房源限制，专门提供的人才住房配售需要在3月中旬开始申请。
有兴趣的可以关注一下，当然我也提醒一句，限售期限未来是否会变化，我认为存在变数。
便宜不是那么容易拿的，不过由于温州投资型购房人群密集，当年炒房团你懂得，所以此次限制条框多也属正常，如果没有限制转让和工作学历门槛的话，这种7折价格也不可能出现。
之所以说这个限制条框比较严格，可以对比北京出台的人才住房条例，也只有房产登记之后5年的限售期而已，温州够狠。当然不可否认，温州也是在试水，大家都需要知道风往哪个方向吹不是么。
当然温州2018年以来棚改在三线城市也属步子比较大的，之前的供应和需求一度旺盛。
随着2019年全国棚改偃旗息鼓，温州的棚改规模面积也下跌了超过65%，3万余套数量，尤其是货币化安置更是占比很小，这个直接对楼市釜底抽薪。所以什么来支撑需求，至少把买房门槛先降一降。
目前温州楼市面粉不便宜，面包怎么贵是问题，地价折算楼面价过万的已经仅三成，这样的土地出让市场必然意味着未来房子价格和周转速度的矛盾。房企拿地之后，如何盘活，并不仅仅是房企自己着急的事。去库存，成为温州楼市的一个注脚。
接下来无论是一二三线城市，一方面要控制、一方面要疏导去库存，控制在于房住不炒大方针，疏导在于过去的高地价、潜在供应量如何被慢慢消化掉，这两个问题让各地取舍起来颇为矛盾。
广州、苏州、温州，三个城市代表的，正是70个主要大中城市面临的情况，无论是棚改、土地财政、土地价格和供应量，都需要新的需求来支撑，而吸引人口流入其实又需要更低的生存、居住成本。这时候回归房住不炒，给需求以合适的供应，也许是大家都面临的挑战。
我们会持续关注近期的各地楼市变化，第一时间给出解答和分析，欢迎关注。
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