隨著大家的養老焦慮程度越來越高，再加上社保基金2035年要耗盡等傳聞，以及現在政府對房地產的嚴格調控政策，大家就開始對過去的判斷產生懷疑了：以房養老到底還靠不靠譜？
為了把這個問題進一步闡釋清楚，我們先來解釋一下什麼是養老。
養老就是在我們年輕，有勞動能力的時候，用勞動換資產；在我們老了，沒有勞動能力的時候，再用資產換勞動的過程。
這個過程的本質是在後半程，我能否在恰當的時候，把我的資產兌換成我所需要的服務和勞動。
當然，前半程也很重要。前半程就看我在有勞動能力時凝結的資產，能不能在我將來需要勞動的時候，趕上勞動力價格的成長。
我們從這個角度再來分析一下房地產。今天房價還是比較貴的，什麼原因？因為中國在過往三、四十年都處於人口紅利期。
年輕人開始工作，大量地進城，要努力改善生活，所以他們對住房的需求會越來越高。但城市裡原來沒那麼多住宅，一下來了那麼多年輕人，所以我們在這一階段會感覺勞動力特別便宜，而資產價格漲幅越來越大。
尤其在中心城市，大家感覺工作三、四十年，甚至一百年都買不起一套房。這就是勞動力價格較低，而資產價格有泡沫所造成的。
但隨著時間推移，大家都開始討論未來人口紅利必將消失的大趨勢。也就是說，未來，年輕人會越來越少，越來越少人進城，城裡居住的都是老人家。
這時你就會發現，你所需要的服務和勞動會越來越貴。比如，在我們退休的時候，我們需要年輕的、當打之年的醫生。我們不可能找一個和自己一樣七老八十的醫生來為自己服務。
但由於年輕人少、醫生培養週期本身又長，而且大家也知道，現在越來越少人想當醫生，所以屆時醫生的診療成本肯定會很高。可是到時，因為城裡年輕人少了，我的房子相對而言就不值錢了。
年輕的時候把勞動凝結成資產，老了再用資產換取勞動，從這一過程來看，以房養老的觀念絕對是過時了。
那麼，以房養老的觀念就不能升級嗎？並不是。我們還回到剛才的觀點來剖析。未來，我們需要的是，把資產換成我們所需的服務、勞動和產品，來匹配我們的退休生活。
那我們老了以後需要什麼服務和產品呢？首先應該考慮的當然是優質醫療資源、看護資源，以及相應的優質老年娛樂資源，比如老年大學。
要集中這些資源是很難的，因為不可能每個人都在三甲醫院旁邊買房。所以現在有這麼一種模式：把原先對房子的擁有權換成使用權，再將使用權兌換稱大型養老社區的租用權。
這種大型養老社區會配套老年大學，有一鍵就可直達護士的看護按鈕、匹配不同身體狀況的各式房型，還有三甲醫院主任醫師隨時在小區提供上門問診服務。
以上資源都是我們養老所需求的，但我們沒有必要去擁有這些資產，因為在未來的老齡化社會，這些資源是稀缺的，應該在整個老年人群中流動起來。
養老社區就是這種概念，我們不再擁有養老社區中的某一套房子，而是擁有養老社區的入住權。當我們離開了，或是不願意再住了，還可以讓其他老人入住，這樣就能盤活整個養老資源。
因為現在的房地產貴，而未來勞動貴，所以我建議大家，不妨把自己現在一部分固定資產轉變為未來對養老社區的使用權，即把對資產的擁有權變成對服務的使用權，這才是先進的養老概念。
這也正是多家保險公司都在推一些特定計劃的原因。在這些計劃中，你只要支付足夠多保費，就能確保未來養老社區的入住權。
雖然這筆保費的返還金，未必夠（或者說一定不夠）你將來入住養老社區的租金，因為它等於是你前期通過保險的方式，集中大家的保費資源，一起興建大型的養老社區，而一個大型社區動輒是幾億、幾十億，甚至上百億的投入，可以把各種資源籠絡進來。
而我們自己哪怕積累一輩子養老金，也不可能在自家小區門口修個醫院，但大家積沙成塔，就可以擁有這樣的社區環境了。
我們不用指望保險的返還就夠付租金，如果有公司這樣宣傳，那它一定是騙子公司。試想，一個商業機構收取你的保費，再把保費變成養老社區和配套服務，將來再通過出租社區盈利。如果租金都不夠支付保費利息，那這家機構一定會賠錢，不可能再有多餘的錢給你請高端的醫生護士或興建老年大學了。
所以我們用現在一部分資產的所有權，兌換成這樣的保單，擁有養老社區的入住權，從而確保自己可以使用社區內的優質產品。
這時，保單本身的收益能填撥一部分租金，剩餘部分你在恰當的時候把大部分固定資產全部變現，就可以真正地把對房產的擁有權換成對養老服務的使用權，還可以讓全社會的資源流動起來。
目前來看，這種從宏觀角度進行的養老規劃，是對中國未來老齡化社會最科學、合理的策略性準備。
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