3月19日，克而瑞研究中心總經理林波與東吳證券共同交流解讀了近期樓市情況。
以下為核心觀點及問答內容。
01
房地產市場情況介紹
01
市場恢復情況
目前市場在逐漸復甦中，多數售樓處基本上正常開放。有些城市推盤逐漸上來，市場銷售逐漸復甦。從周度數據看，40多個城市環比都在持續上升，尤其是第10-11周。但是我們也發現，最近兩週環比增幅明顯收窄，從上週的40%多下降到個位數增長，這也是需要引起大家關注的事情。整體看，市場在復甦，前期需求集中爆發，尤其是前期銷售有延遲備案、前期下決定購買現在才銷售備案，只有等這兩部分量在最近兩週釋放完後，市場的真實情況才能得到真實體現。現在的量還是包含了前期延期備案的結果。市場整體在復甦，但趨勢有點減弱。
分城市看，一線城市成交量在第10周達到去年4季度周度平均值的53%，二線城市達到64%，三四線達到70%，三四線恢復速度更快。但可能和我們的樣本有關係。我們監測的三四線多集中在長三角一帶，可能和全國的三四線實際情況不太一樣。三四線最近恢復得快，主要是和三四線城市最近在放鬆調控刺激市場有關係，比如購房補貼、減免稅費，救市的力度更大。具體城市看，一線城市相比4季度大概恢復5成。各個城市有分化，環比都有增長，但是同比看，上海、深圳在正增長，廣州、北京同比下滑超過50%以上。這可能是和各個城市市場恢復情況有關，也有可能和去年基數有關係。二線城市相比去年同期，增速明顯的是杭州、蘇州、福州，杭州同比增長90%以上。
一線城市中，北京市場，由於目前疫情輸入型還在不斷增加，所以市場恢復程度更弱一些，售樓處開放的程度不是特別理想，市場依然還是深受疫情影響。所以不管從成交量看，還是從開盤、看房指標上，北京市場還處於低點。
上海恢復更快，上海政府在上週末公佈了部分公園、公共場所可以開放，導致看房人數在週末出現了井噴，看房人數超過19年看房均值。其實在週四、週五看房人群還很少，但到週末一下子井噴。供應看基本沒有新增供應，節後只發了2個預售證，是在第十週上市，前面連續9周都沒有新增供應。目前上海的售樓處完全開放基本達到了70%以上。像綠地外灘中心認籌情況也很不錯，3天就認籌100多套。二手房市場看，第10週週度成交量接近2000套，相比之前翻了一番，比去年還有很大差距，但已經恢復得很快。目前2000套成交比節前平均體量恢復50%左右。最近市場出現了一些變化，銷售不錯的主要集中在剛需項目上，這和去年有明顯變化，去年是中高端項目賣得好。目前看房、買房比較積極的主要集中在青浦、嘉定、松江等剛需盤。
深圳從去年下半年到現在，市場熱度一直比較高。儘管也受疫情影響，但由於確診病例也比較少，售樓處開放也更早一些，市場恢復也非常好。目前不管是公寓類產品，還是高端豪宅產品，都是不錯的銷售情況。比如萬科公寓的7分鐘全部賣光，印證了市場熱度。我們調研的項目，去化率都在70-80%，市場基本擺脫了疫情影響，基本上回到市場正常節奏和規模上來。
02
土地市場情況
土地市場目前看還是受地方政府土拍節奏影響更大。目前恢復拍地主要還是集中在一二線城市，三四線至少還沒有大規模推地，成交量走勢還不是很穩定。最近兩週市場土地拍賣在持續往下走，市場價格波動也比較大。由於在第7-8週一線城市的優秀地塊集中拍賣，導致價格出現了大幅上漲，最近也回落下來。總體看，目前土地市場主要以一二線城市為主，80%都是一二線城市的土地成交，三四線土地市場還沒有恢復。
在部分三四線城市（比如常州)、二線城市(比如成都)，房企的拿地積極性也很高，出現了高溢價地塊。企業雖然保持謹慎心態，但當下時點是企業的重要時間窗口期。如果不拿地，企業今年的銷售目標可能就會完不成。很多時候企業的銷售目標能不能完成，不在於銷售能力，而在於手上有沒有貨。隨著三四線城市土地逐漸正常後，整個二季度都會迎來土地拍賣的小高峰。
03
市場研判
銷售：年初大家對房地產市場規模都有判斷，總體是持平，也有小幅漲跌。我們原來對銷售規模的判斷是持平或者下跌。現在由於疫情影響，我們做了一定修正。我們認為在原基礎上銷售下降幅度進一步加大。我們此前做了預期，樂觀情況下（3月份疫情會結束，2季度進入正常銷售），銷售下滑幅度5-8%區間。現在看，國內疫情穩定住了，但不斷有外來輸入病例，尤其是國外資本市場甚至帶動國內的波動，影響可能會進一步延續到2季度，符合我們此前悲觀預期，那全年銷售下降幅度在15%以上。
今年中西部影響很大，尤其是武漢，今年市場規模肯定是大幅下滑。今年中西部下滑幅度最大，其次是長三角、環渤海；珠三角受影響不是特別大，甚至有可能還會逆市上升。
投資：樂觀看今年投資保持正向增長，但增幅會大幅萎縮，預計5%以內；悲觀看可能會下跌，幅度在5%以上；新開工樂觀下跌5%，悲觀下跌10%。
04
市場危與機
機會點：第一，由於疫情衝擊、宏觀經濟增長壓力，可能在調控、貨幣政策、房地產融資會迎來放鬆，這對房地產是很好的發展契機。我們在調研的時候，遇到企業和購房者，大家是有一定預期的。大家在參考08年金融危機，國家放水4萬億，房地產行業出現非常強的救市措施，直接2成首付、7成利率，三四線城市購房給補貼，所以企業、購房者都有預期，覺得今年市場不會太差，甚至可能複製08年走勢。但個人感覺這種概率不是特別大。
我們能夠看到的政策可能會有所放鬆，但轉向刺激、全面救市的可能性不大。中央不斷在強調房住不炒基調沒有變。第二，一季度的確損失大量需求，但從調研數據看，我們發現，原計劃購房的客戶，有70%以上會延後購房，沒有消失；20%是會觀望一下後續走勢；只有10%是今年不考慮購房了。所以購房需求方面，需求會延後，不會消失。
風險點：第一，風險在於疫情不知道何時結束，對房地產影響不知道什麼時候能夠正常化，不確定性還是很大；第二，由於疫情衝擊，失業人口大量增長，收入有減少，房地產企業很多都在降薪，居民收入出現下降，購買力不足，尤其是對剛需購房群體而言還貸壓力會比較大，這會影響房地產行業的銷售。
02
提問交流
Q1
2月份恆大降價促銷，其他房企3月在降價促銷有跟進嗎？
A：房價總體比較穩定，漲價也很少，大幅降價的也很少。企業一般都是以特價房形式推個幾套，做個促銷，整體看價格還是比較穩定。
Q2
剛才您提到地產調控預計逐步放鬆，但全面刺激不可能，後續調控放鬆是什麼節奏，或者是什麼推進順序？
A：個人認為，地方政府目前還是因城施策，因市施策。如果市場的確壓力比較大，住建部、央行對地方政府容忍度也比較高。目前來看，現在並不存在一個不能碰的底線，但一二線城市限購、限貸肯定很難放鬆，三四線沒有明確的紅線不能碰。更多是因為市場，有的地區市場並沒有那麼糟糕，但現在出來扶持性政策，是違背房住不炒的大基調的。
Q3
今年2季度拿地可能有拿地窗口期，地方政府推地力度增加，是把1季度的地集中在2季度釋放呢，還是說全年推地計劃都有增加？
A：增加不太可能，現在看應該主要是2季度+1季度延遲的推地，這已經是一個非常大的量。計劃外的增加，可能性不大。
Q4
房企融資端有政策放鬆嗎？
A：發債額度還沒有變化，海外債364期限的短債因為不受監管，所以之前發得多些。但最近海外債收益率飆升，所以要發新債比較困難。境內發債目前沒有太大變化，還是借新還舊。
Q5
企業近期對全年銷售、拿地有沒有變化？
A：銷售方面，大家還處在觀察階段，目前還沒有很明顯調整。上半年看，主要還是加快銷售為主，尤其是2季度，可能要集中力度回籠資金；全年看，至少要等到2季度，等市場銷售恢復正常，再判斷全年要不要調整。投資方面，大家態度是比較積極的，大家預期政策面會有大放水，所以覺得融資層面會有放鬆，投資可能是個機會。
Q6
今年疫情，對房企交付有延遲政策，會不會延遲很久？
A：相關扶持政策，對於交房期限是有放鬆的，比如原來6月交付的可以順延。但也不是說會順延很久，房企也沒有太大積極性做這個事。
Q7
如果政策維持現狀，在多大壓力情況下、什麼情況下房價壓力會迅速提升？
A：如果4-5月份銷售沒有大幅反彈，同時需求的限購、限貸政策沒有大幅放鬆，那壓力就會很大了，其實這並不需要太長時間就能感受到。
現在政策放鬆主要是在供應端，更多是為房企在資金流出上做一些鬆綁，比如土地出讓金的緩繳、預售條件放鬆，主要是對企業進行減負。融資端還沒有很明顯放鬆。需求層面，一些三四線城市的首付比例在下調，另外像濟南綠色住宅不限購（已撤回），所以在限購層面還是在打擦邊球，全面放鬆還不存在。
單純從融資層面放鬆，可能企業壓力會減輕。但相比回款、銷售規模，並不構成多大的支撐。如果一二線城市不放鬆，房企資金壓力還是存在。
Q8
銷售端，如果後面幾個月銷售狀況不好，房企壓力就比較大了，一線城市政策可能放鬆嗎？
A：目前苗頭還沒看到，可能性還是存在的，尤其是一線城市。比如上海如果房價有很大壓力、銷售賣不動，這種限制標準是可以挑戰的。限購、限貸還是會繼續，但認定標準會變化，現在是認房又認貸，如果變成認房不認貸，足夠就把大量需求放進來。總體來說現在上海房價相比高峰下跌了，但還遠沒有到調整政策的地步。
Q9
中西部三四線城市，庫存、需求什麼狀態，房價壓力會不會比較大？
A：對於三四線，中西部覆蓋做得不夠好。單純從庫存角度看，不管是一二線還是三四線城市，多數城市還不是太大問題。但有個問題就是三四線過去兩年賣地很多，但是上市的量現在還沒有堆積到有風險地步。
針對三四線返鄉置業做了一次調研，有90%的返鄉置業被影響到了，10%仍然在春節期間買了。90%未購房的人群中70%還是會買，所以對全國影響不是特別大，全國量級看影響不到0.5%。三四線不單純在於返鄉置業，如果沒有自身內部需求，市場未來幾年壓力都會很大。
10
棚改退出後，直觀上沒有感受到銷售大幅下滑？
A：其實有大幅下滑的，很多城市由於棚改大幅下滑，量下滑也有超過50-60%以上的城市。但三四線本身樣本比較大，有些城市在下滑，但有些也保持比較高的規模。如果今年棚改繼續往下，貨幣化安置全面取消，三四線壓力更大。
11
全國房價怎麼看，一線深圳上海、二線、三四線走勢如何？
A：一二線，尤其是北上深，強二線，房價總體看平穩為主，可能會因為疫情影響有下跌，但下跌幅度不大。當然市場也有變數，如果信貸政策真的出現大放水，也不排除房價會大幅上漲。二線城市內部有分化，強二線和一線差不多。弱二線（比如中西部二線）、三四線城市今年房價下跌壓力依然很大。從經濟層面傳到過來的需求的萎縮，會導致房價有下跌趨勢。
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