導 讀
1、百強房企單月降17%，前3月累計降21% 2、規模房企表現較好，11家房企單月超200億 3、百強房企集中度63%，各梯隊持續分化 4、企業銷售目標增長率基本處於10%左右 5、房企謹慎樂觀，目標去化率與去年基本持平
☉ 文／克而瑞研究中心
榜單解讀
前言：2020年3月，TOP100房企3月單月業績規模較去年同期同比降低17%，同比降幅較2月有近21個百分點的收窄。自2月下旬以來，隨著國內多數省市疫情得到有效控制，房地產行業陸續開工復工、線下售樓處恢復開放。房企銷售業績明顯回升。TOP10房企的單月業績規模基本達到了去年的平均水平，3月單月200億以上的企業有11家。
從市場層面來看，3月房地產市場緩步復甦，供求環比顯著回升，同比跌幅也由上月的7成左右收窄至3成左右。核心二線城市房地產市場似有回暖徵兆，成都、杭州、昆明等成交量率先企穩回升，同比皆步入上行通道。展望未來，預計二季度房地產市場將繼續復甦，供求跌幅有望進一步收窄。不過，海外疫情形勢異常嚴峻，金融風暴陰霾下海外經濟下行壓力不斷加劇，或將傳導至中國經濟共振下行。
儘管當前市場受到疫情持續影響，但從規模房企2020年的供貨安排及目標去化率情況來看，房企對市場的整體預期仍保持謹慎樂觀的態度。規模房企2020年的業績目標增長率基本在10%左右，增幅在合理範圍內；貨值目標去化率在60%左右，與2019年基本持平。面對當前市場的不確定性，房企想要更好地活下去，必須“穩”字當頭，提質控速也已經成為行業共識。
1
百強房企3月同比下降17%
2020年3月， TOP100房企單月實現全口徑銷售金額7690億元， 3月單月業績規模較去年同期同比降低17%，單月業績同比降幅較2月有近21個百分點的收窄。與2月相比，百強房企業績環比大幅增長136.2%。
從累計業績來看，2020年一季度TOP100房企全口徑銷售業績規模同比下降也近20.8%。我們認為，雖然疫情對一季度整體房地產市場的衝擊較大，對房企銷售、交付、結算等多方面的影響也將會持續較長一段時間，但目前市場表現正逐步恢復正軌。
2
單月銷售200億以上房企11家
3月，部分規模房企業績表現突出。TOP10房企的單月業績規模基本達到了去年的平均水平，3月單月200億以上的企業有11家。碧桂園3月單月實現全口徑銷售金額660億元，較去年同期基本持平。疫情之下，碧桂園線上銷售的業績貢獻也得到進一步提升，直至3月線上銷售每天能帶來的全口徑銷售在6億元以上。招商蛇口3月單月實現全口徑金額217.4億元，同比增長22.1%，其中深圳太子灣項目實現銷售30億元。華潤置地3月受益南京江灣世紀、杭州橙之華庭、深圳公園九里、濟南公元九里等項目的熱銷，單月也實現全口徑業績規模224億元。
3
百強房企銷售金額門檻降幅收窄
2020年一季度，受疫情影響百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻均同比降低，除TOP20房企外，降幅較1-2月均有不同幅度的收窄。截至3月末，TOP10和TOP20房企銷售操盤金額的入榜門檻為296.5億元和173.3億元，分別同比降低17.8%和33.5%。TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額入榜門檻也分別降低23.5%和30.2%至124.2億元和71.1億元。銷售操盤榜TOP100和TOP200房企入榜門檻則分別為24.1億元和5.1億元。
4
行業集中度提升，百強房企各梯隊持續分化
2020年一季度，百強房企各梯隊集中度較去年同期進一步提升。截至一季度末，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權益金額集中度分別達到近30.2%、45.3%、53.9%和62.3%。分梯隊來看，在行業增速放緩、規模房企競爭加劇、疊加疫情影響之下，各梯隊房企繼續保持了分化的格局。其中，TOP3房企集中度提升近4.5個百分點至16.4%，提升幅度最大。而TOP51-100、TOP101-200梯隊房企的集中度則在前兩年的基礎上繼續降低。
5
穩字當頭，提質控速成為行業共識
截至目前，多數房企在2019年度業績發佈會上都提出了2020年銷售目標。當前，行業增速放緩趨勢下，疊加年初疫情的爆發，都成為影響房企年度目標制定的重要因素。目前整體來看，企業目標增長率基本在10%左右，較2019年進一步放緩，且均低於2019全年的業績同比增速。
在此形勢下，雖然多數房企認為一季度業績的同比降低對全年銷售的影響相對有限。但當下市場不確定性積聚，房企想要更好地活下去，必須“穩”字當頭，特別是頭部房企已經率先轉向“質”的提升。總體而言，在行業增速放緩的背景下，提質控速已經成為行業共識，2020年目標增長率的降低也在合理預期內。
6
房企市場預期謹慎樂觀，貨值目標去化率基本持平
儘管當前市場受到疫情持續影響，但從規模房企2020年的供貨安排及目標去化率情況來看，房企對市場的整體預期仍保持謹慎樂觀的態度。多數房企貨值目標去化率在60%左右，與2019年基本持平。我們預計，2020年房地產市場調控及政策預期將維持平穩，但由於市場走向並不明朗，2020年房企在貨值去化上更要注重營銷策略的制定，通過線上與線下相結合的模式打通銷售渠道，拓展更多的客源，確保全面目標的實現。
7
一季度重點城市成交下跌三成，疫情衝擊下二季度復甦壓力較大
3月，房地產市場緩步復甦，供求環比顯著回升，同比跌幅由上月的7成左右收窄至3成左右，27個重點監測城市累計供應量同比下降33%，累計成交量同比下降32%。
具體而言，一線城市成交量同比全線回落，同比仍下降39%。僅北京成交量加速下滑，同比跌幅超60%，上海、廣州和深圳同比跌幅均收窄，深圳降至10%以內。23個二三線城市成交有序復甦，同比仍下降31%。近4成二三線城市成交量同比跌幅回落至30%以內，僅寧波、鄭州個別城市成交持續低迷，同比跌幅仍在80%左右。核心二線城市房地產市場似有回暖徵兆，成都、杭州、昆明等成交量率先企穩回升，同比皆步入上行通道。
分區域來看，長三角地區成交表現可圈可點，僅寧波成交繼續走弱，蘇州、南京、無錫等成交量跌幅大幅收窄，杭州、合肥更是同比實現正增長。中西部地區市場明顯分化，成都、昆明成交率先企穩回升，長沙、南寧等成交跌幅趨緩，但鄭州、武漢等成交量仍處低位。東北地區市場有序復甦，長春、大連等成交量跌幅明顯收窄。
展望未來，隨著國內疫情逐步得以控制，即使疫情最為嚴峻的武漢，也在有序復工復產，預計二季度房地產市場將繼續復甦，供求跌幅有望進一步收窄。不過，海外疫情形勢異常嚴峻，金融風暴陰霾下海外經濟下行壓力不斷加劇，或將傳導至中國經濟共振下行。二季度房地產市場依舊不容樂觀，房地產開發投資等各項行業指標較難擺脫下降通道。
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