刘华银mark

房地产开发商债务居高不下，市场缺少购买力，为什么银行和信托机构敢贷款和发行债券？这个原因如下。

一、不爆发全面债务危机，很多银行和债券机构不知道债务危机威力。毕竟截止到现在，我们没有发生过全面债务危机。

二、经济结构问题，卖地需要。现在很多地方收入来源于卖地，不让房地产开发商贷款和发行债券，没有收入了。那有些地方可能工资都开不出来，公共支出也无法继续。

三、银行和证券公司是挑战市场极限。不到黄河心不死，不见棺材不掉泪。俗话说，光脚板踩园干，试着来，不踩跨园干和踩到刺绝对不会罢休。也叫做摸着石头过河，不掉到河里不甘心。

四、部分伪专家和经济学家忽悠。我们知道我们学术界不少经济学家和专家真实文化水平，纸上谈兵，和实际脱勾。有的呢是目的性经济学家，就是湊数据的，为了湊数据什么离谱的提议都拿出来，这也许是计划经济最该重视地方。有的呢为了房地产利益集团什么话都说，哪怕是绝对错误的。有的文化水平都是假的，毕竟文化大革命十年很多人上山下乡，哪有书来读。

刘华银mark

房地产和银行及信托业是紧紧的绑在了同一架马车上，在这种情况下呈现出的就是一荣俱荣一损俱损的结果。不论市场是否缺少购买力，三者还得一起前进，好的时候一起吃肉喝酒，差的时候一起挨过难关。

1.房地产业的两大特征，一方面是强资产性，土地、在建工程、建好的房屋都是重资产。而重资产又是银行等信托行业最喜欢的贷款抵押类型。一方面又呈现出大资金需求，整个房产行业吸纳了全部金融资产的35%以上，融资总规模应该达到75万亿以上。这两大特征合起来，是不是同金融业强相关，无法分离？

2.房地产业融资的主要途径还是通过银行及信托，以及银行信托合作，这三个途径而获得。至于其他，例如直接发债、ABS、RAITS等等，获取的资金占比比例相对比较低。从历史上的数据表明，也只有银行和信托才能供给房地产行业这么大的资金量，那么未来这种趋势也很难得以改变。

3.银行直接供给房地产资金是受到监管的严格管理的。每年监管部门会针对可发放房地产的贷款品种的总额指标、单项指标进行严格管理。在此情况下，房产企业在使用完银行额度之后，就会通过信托公司，设计各类信托产品，从信托方面去获取融资。当然喽，所有人都心知肚明，信托项目的出资人大部分还是银行。

4.在2009年宏观调控愈发紧张，针对房地产开发中的各个环节，监管部门针对各类金融机构都做出了严格的流程管理。倒逼着房产企业进行降杠杆降负债的双降工作。

5.正因为房地产企业是国民经济的支柱产业之一，而金融业也是国民经济的支柱产业之一。两者其实都在国家的严格的调控管理之下。呈现出一种外表市场化，内部行政化的监管态势。所以未来房地产业的走势，包括房产价格的走势，其实主要还是看国家宏观调控态度。

总结一下。大家明白了房地产业同金融业的紧密联系了吧！同样也知道房地产市场的走势，其实是服从于国家宏观管理一盘棋的。国家讲房住不炒，那就是抑制房地产在某个区域或整体区域过快上涨。国家讲因城施策，那么就是讲未来有些地方房价还会上涨，有些地方城市房价会下跌。

匀枫财技大兜底

大家好，我是勇谈。关注房地产行业的朋友应该知道一个基本事实“房企负债率过高，达到70%以上基本是常态”。有过企业管理或者运营经验的朋友应该知道，当一个企业的负债率接近70%的时候包括银行在内的金融机构都会停止或减少贷款，原因就是害怕企业破产导致财务风险。那么为何仅仅在房地产行业在负债率这么高，市场购买力下降的的情况下，包括银行和信托等金融机构还敢给房企贷款和发现债券？除去相对较高的利益外，跟过去20多年养成的一个“放贷依赖”离不开关系。借此机会简单谈谈我的观察。

房地产行业的高毛利和土地价值长期的“只涨不跌”是包括银行等金融机构在内愿意发放贷款和代发债券的原因

开始之前先问大家一个问题“房企寻求银行贷款的抵押物是什么？”答案无疑是土地和房产。懂行的朋友都知道一个基本事实“房企进行房产开发需要的启动资金仅仅是土地出让金而已，其余的基本都可以通过不断地贷款来获得资金”。当房企用30%的资金购买土地后，就会拿土地跟银行抵押贷款，当房产盖到30%的时候又可以取得预售证，进行房产预售同时获得银行的房产抵押贷款。这也是一直以来房企资金周转的关键，不断的抵押——贷款。银行之所以敢一直批贷，主要跟抵押物有关，毕竟房产和土地至今还是“硬通货”。

第一、过去20多年房价持续上涨，土地价格一直上涨，平均超过20%的年收益是银行等金融机构敢贷款给房企的关键。根据国家统计局的数据显示，2019年商品房销售面积171558万平方米，商品房销售额159725亿元，平均房价为9310元/平米；而十年前的2008年全国商品房销售面积为62088.94万平方米，商品房销售额为24071.41亿元，平均房价为3877元/平米。10年i的时间房价上涨了2.4倍，年收益率达到20%以上，这么高的收益率谁不愿意投资，贷款？

第二、20多年的发展使得房企从过去的“贷款者”变为“银行业绩重要客户”，超过50%的新增业务贷款流向房地产行业就是事实。如今的情况是不是房企离不开银行或者信托等金融机构，而是不少金融机构有点“不舍得”离开房企。毕竟房企一年高达10几万亿的投资额，几万亿的贷款额不是随便一个行业都能够替代的。银行包括信托机构都是靠贷款和发放债券过活的，可以说为房企放贷和发行债券的同时也是为自己创造业绩。图上所示是2019年7月-12月房地产投资国内贷款走势图，可以看到还是处于不断累积的情况。

房地产经济是过去很长一段时间从高层到地方都在鼓励的一种发展模式，一旦习惯就很容易“上瘾”

房地产就好比是“独生子”，从出生到成长一直都受到银行和地方等“溺爱”，20多年使得彼此之间“一个习惯了要，一个习惯了给”。这样的习惯养成很容易，但是要想改掉就很难。这也是为何至今为止日本和美国摆脱房地产经济就要付出巨大经济代价的原因。因为房地产本身的资本属性导致了，其影响力和破坏力巨大，到如今已经有年17万亿的销售额，不是不想动而是动了之后就要发生“经济地震”。几点观察：

第一、有时候很多人都戏称“最害怕房价下跌的不一定是房企”，毕竟银行和信托等金融机构才是大头。包括银行和信托等金融机构敢进行贷款和发放债券的前提都是“房价稳定上涨”，只有房价维持一定比例的上涨才能够达到预期的收益。比如：某房企要发放年收益率8%的3年期债券，信托机构代为发放，怎么才能达到年收益率8%？只有通过房价上涨来实现。所以，从一定程度上资本才是让房价“只涨不跌”的元凶。

第二、资本都是逐利的，从某种程度上可以说“房企与资本被绑在一块了”。这也是为何从2003年开始的房产调控但凡是通过增加土地供应或者新开楼盘来抑制房价过快上涨都不现实的原因，当资本为了30%利润的时候其实任何政策都是白纸一张。这也是为何过去一段时间，炒房客与资本（包括上市公司资本）和房企之间互相抬高房价的原因。

综上，包括房企、银行和其他金融机构在内其实都是在进行一场“豪赌”。跟上世纪80年代的日本有点类似，大家都去赌土地和房价只涨不跌的时候，那么就会相互通过豪赌的方式给自己和对付打气。不过历史已经证明，这场豪赌最后没有赢家。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

勇谈房产壹贰叁

房地产开放商是重资产行业，银行很容易获得抵押物，有了抵押物，银行贷款也就有了依靠，何必担忧太多。

银行最怕的就是中小企业贷款，缺少可抵押物，财务也不透明，资金监管难度又大，是不良贷的高发区，以前可以通过提高贷款利率补偿高不良贷，现在贷款利率也被压制，所以中小企业贷款难问题很突出。

地产行业的土地和在建房屋。只有房产都是市场优质资产，价格较为透明，很容易评估资产价格，流动性也比较好，作为抵押资产，银行是很受欢迎的，有了抵押物，银行根本不担忧地产开发商不归还贷款，只要开发商不及时归还贷款，银行拍卖抵押物就可以了，大概率可以覆盖贷款本金利息，毕竟银行贷款是会根据抵押物估值打折的。

地产行业是资金密集型行业，对资金需求量很大，因此地产行业负债率一般都很高，18年地产行业负债率是80%左右。但地产行业不良贷款率并不高，在于有很优质的抵押物，另外地产行业一旦楼盘进入实质性开发阶段，很快就可以拿到预售证进行销售，就可以收取首付款，实行资金回笼，有了首付款，就可以进行下一步开发建设，不用多久，就可以实行按揭贷款，有了按揭贷款，地产商也就高枕无忧了，等于是连同利润本金一起回来了，银行贷款也可以还上了，就可以准备下一个项目了。

发债也是同等道理，在于可抵押物比较多，投资者不担忧地产开发商赖债跑路，俗话说跑的和尚跑不了庙，开发商跑了，抵押物还在。

杜坤维

房产商债务高企，但是银行和信托机构还是愿意给其贷款或者发债？原因大概有三个：

第一是房产商高负债是行业特性，不能用分析生产型企业的眼光来看待。房产商开发房产的过程，其实就是不断运用财务杠杆的过程。房产开发是滚动的，只有滚动才能给房产商带来利益最大化。如果开发商只用手中现金而不融资的话，由于建设期和销售期的存在，那么一年不一定能开发完一个楼盘。这样开发的效率，房产商一定会死掉。所以，房产商高负债是必然的，导致房产商倒闭的原因，不是高负债，而是资金的滚动出现了问题。

第二，房地产仍然是暴利行业。虽说这几年房地产已经不再高歌猛进，但是房地产行业仍然保持较高的利润率，远比实业要高的多。而金融行业，肯定是更愿意锦上添花——谁赚的钱多，把钱给谁。房地产出得起高成本来融资，“重赏之下必有勇夫”，金融机构自然是趋之若鹜。况且，房地产销售回笼的都是现金，对银行来说是大量存款。而实体企业，销售多了，银行账户存款却并不一定多，所以银行对房地产更加有偏好。

第三，是居民的房地产信仰。国内居民的投资渠道很少，所以大多数人都喜欢投资房地产，国民的财富都集中在了房地产上。只要有需求，这个行业自然就不会被消灭，充其量，只是行业内的洗牌和重新整合。银行和信托机构能贷款和发债的，都是行业的头部企业，在现实的环境下，强者恒强的定律还很有效，所以这些金融机构也不怕融资企业还不了债。

我是空谷财谭，与您分享我的观点。

空谷财谭

房地产开发商（央企国企除外），那个开发商是拿自己的钱来开发们，（自已的早给家属带到外国去，有些不搞假离婚呢）都是银行贷款的或通过融资来的资金！所以无语…中国的现买状况！[呲牙][呲牙][呲牙]

金炎

因为银行的钱不是行长的[笑哭]反正钱是老百姓存进来的，放出去还能吃回扣，收不回来无所谓的，帽子丢不了就行了[泪奔]放出去怎么着都只赚不赔[流泪]

斗士58539869

降低房价补贴消费者才是解决问题的真正方法，扶持挽救开发商才是头痛医脚开错了药方。

齐东1234

静等崩盘！再不降价回笼资金，不久的将来会更加惨烈！

田娃80000

房产业的发展我们还在别人走过的老路，风险已经显现，再不止步就会重蹈覆辙。

關鍵字: 居高不下 银行 财经