現階段下，諸多房企在尋求自身的轉型與升級，尋找新的利潤增長點。隨著消費升級與美好生活的需求驅動，房地產的轉型升級與旅遊度假消費升級需求互相疊加，度假地產需求強勁。
首先，從開發主體來說，主要分為房地產開發商、旅遊運營商及其他類企業。從2012-2018年中國度假地產開發企業數量變化中，可以看出，企業投資開發迴歸理性，市場格局逐漸穩固。
克而瑞商旅文2019年走訪了全國多個度假地產，涉及多個地理區域，深度調研恆大威尼斯、綠地長島、奧倫達部落、聚龍小鎮、港中旅和樂小鎮、福州及漳州建發山外山、泰和廈門灣等經典案例，同時通過文旅地產大量數據與經驗，創新總結整理出度假地產的開發模式特徵，對企業今後選址、投資、定位文旅度假地產有一定借鑑意義。
依據項目原生資源與開發模式、形態，形成六類可複製性較強的度假地產模式。
1.自有IP造城——“城郊航母”模式
模式定義：以強IP驅動，形象配套先行，通常配備全品類地產產品（高低配），通過快速週轉去化回現，同時撬動區域價值。
調研樣本：恆大京北國際文化旅城、太倉恆大文化旅遊城、西安·樂華歡樂城、西安恆大文旅城、貴安新天地等
2.借勢依附——“攜手並進”模式
模式定義：以通過引進、綁定、依附成熟的度假IP或景區，為項目打開流量入口。
調研樣本：和樂小鎮（港中旅靈峰原著小鎮）、龍湖長城源著、榮盛浦溪水鎮、大理的小院子、溪山溫泉尚品墅、綠地拾野川等
3.資源佔有——“擁海攬江”模式
模式定義：通過搶佔稀缺資源（以濱海、湖為主），構建完善的度假及旅居體系，打造規模大盤，而這種模式可遇不可求，對資源條件有一定要求。
調研樣本：泰禾廈門灣、恆大海上威尼斯、綠地長島、雅居樂清水灣、恆大海花島等
4.產品為王——“網紅新寵”模式
模式定義：通過極致的產品吸引，同時提升資源環境等硬件，實現項目在區域內的創新和網紅效應，加速去化。以杭州桃李春風開始掀起中產小別墅熱潮。
調研樣本：永泰建發山外山、長泰建發山外山、綠城寶華桃李春風、綠城桃李春風、世茂雲上鼓嶺等
5.社群突圍——“後發制人”模式
模式定義：以業主價值觀為核心，通過精緻物業服務，搭建社群維護客戶的關係網絡，實現老帶新的持續增量，目前很多文旅地產都開始重視社群運營，但深耕需要情懷與強大物業支撐。
調研樣本：聚龍小鎮、奧倫達·原鄉等
6.銀髮康養——“養老無憂”模式
模式定義：以退休老人生活或輕康養為主題，配套養老貨全齡化康養體系為核心的地產項目，運營方式多樣，可嫁接與其他模式提升項目競爭力。
調研樣本：北京東方太陽城、烏鎮雅園、海南恆大養生谷、西安恆大養生谷、茅山頤園醫養小鎮等
通過以上六種模式結構，針對不同模式總結其定位標籤和開發要點，以便企業在投資收購度假項目，定位新項目時，對標決策模型，進行評估診斷。
1.自有IP造城——“城郊航母”模式
定位標籤：城郊區域大盤
開發要點：競爭激烈，單一IP主題在拿地、吸引力上不具優勢
2.借勢依附——“攜手並進”模式
定位標籤：主題輕度假小鎮
開發要點：對資源整合能力要求高，需依附其他條件，複製性弱
3.資源佔有——“擁海攬江”模式
定位標籤：濱海度假新城
開發要點：資源可遇不可求，最好以低價收併購方式，進行二次佔有
4.產品為王——“網紅新寵”模式
定位標籤：全齡“5+2”度假小鎮
開發要點：區域級度假，嫁接優質資源，可多地複製
5.社群突圍——“後發制人”模式
定位標籤：複合度假小鎮
開發要點：週期長，單一模式發展難度大，可結合進行物業服務提升
6.銀髮康養——“養老無憂”模式
定位標籤：健康頤養社區
開發要點：客戶強目的導向，對康養配套建設要求高，高投入強運營服務拉昇
克而瑞商旅文認為，當前環境下，擁海攬江（濱海度假新城）雖然可遇不可求，但隨著政府對主題樂園圈地、文旅概念拿地等限制條件越發嚴格的條件下，此不失為早期“城郊航母“（城郊區域大盤）的最佳升級版本。一旦佔據了潛力資源，將成為營銷的一大利器。
同時，隨著消費升級，文旅融合，中產購房實力不斷提升，一二線周邊的“網紅新寵“（全齡5+2度假小鎮）更是掀起一陣熱潮，也不失為房企在不同區域快速複製的絕佳模式。
另外，我們關注到兩大趨勢：近年來高淨值客群逐漸開始青睞康養地產，但由於此模式下需要支撐強康養配套或健康保險體系，提升了企業進入門檻。而廣受關注的社群運營模式，由於其運作週期長見效慢等特點，仍需企業進行探索和深耕。
通過多年為百強房企提供諮詢、定位、設計、運營等一站式服務的經驗，克而瑞商旅文認為，任何一個度假地產的成功絕不是單一因素的成功，在當前嚴峻的市場環境下，除了考慮項目的資源條件、定位方向、開發模式外，還應將市場、產品、客群接受度、營銷環境、人力架構等多種因素納入考量，實現度假地產的整體戰略佈局。
閱讀更多 張克國談文旅 的文章
