沒有人能料到，房地產業會因新冠疫情的突襲而被摁下暫停鍵。很快，現金流薄弱、負債高企的房企，債務違約風險最先暴露出來。
3月6日，新華聯文化旅遊發展股份有限公司公告：未能足額兌付新華聯控股2015年度第一期中期票據（15新華聯控MTN001）的本息，已構成實質性違約。
從公告上看，該期債券利率為6.98%，本期應償付本息金額為10.698億元，原本應於2020年3月6日兌付本息。
新華聯控股在公告中稱，受新冠肺炎疫情影響，公司旗下四大文旅景區、樂園以及大部分酒店、商場、售樓處等多個板塊業務遭受重創，導致1——2月減少經營回款超過60億元，加之持續受到“降槓桿、民營企業融資難發債難”的影響，償付貸款和債券導致現金持續流出，流動資金極為緊張。
房企的增長
而更大的風險在於違約觸發的連鎖負面反應。3月10日，新華聯控股又發佈公告稱，公司因“15新華聯控MTN001”違約導致“19新華聯控SCP002”“19新華聯控SCP003”兩筆超短期融資債券觸發交叉違約條例。根據發行公告，“19新華聯控SCP002”發行金額10.1億元，發行利率7.8%，發行期限270天，兌付日為2020年4月21日；“19新華聯控SCP003”發行額3.5億元，票面利率9%，到期日為2020年5月5日，到期需一次還本付息。
這日，新華聯方面還發布公告稱，為維護投資者利益，經公司向深圳證券交易所申請，公司債券“15新華聯控MTN001”自2020年3月11日開市起停牌。
新華聯控股稱，正在積極與本期中票持有人協調展期，並正通過多種途徑積極籌措資金，同時加快引入戰略投資者，緩解資金壓力，努力保障後續債務融資工具到期償付。
為了延長債券期限，緩解現金流，新華聯從3月3日起就已連續三次公告“15華聯債”票面利率調整和投資者回售實施辦法，並在3月9日時，通過減持北京銀行2.61億股（減持比例1.23%），套現了13.88億元。
據Wind數據顯示，2020年全年，新華聯控股還有“15新華聯控MTN001”、“17新華聯控MTN001”、“18新華聯控MTN00”等7只債券到期或回售，合計58.6億元，其中集中在3、4月份的共有35.1億元。短期償債壓力集中。
新華聯的償債能力引發市場強烈擔憂，多家評級機構對其大幅降級。3月9日，大公國際將新華聯控股主體信用評級從AA+連降7級，調整為C級；同日，東方金誠將新華聯控股主體信用等級由A+大幅下調至C。大公國際在公告中表示，因新華聯控股經營風險高，資金較為緊張且本部及子公司面臨較大的債務兌付及回售壓力，大公國際將持續關注“15新華聯控MTN001”兌付情況。
東方金誠評級認為，新華聯控股賬面資金緊張，疊加近期下屬財務公司同業拆借款逾期及與信託公司的訴訟事項凸顯其流動性壓力，未來3個月內面臨到期或回購的債券金額達38.6億元。
百強房企新華聯尚且遭遇如此衝擊，中小上市公司違約的陰霾正在市場間瀰漫，疫情衝擊只是一個加速器。
3月9日，中信國安集團亦發佈債務違約公告，因流動資金緊張，公司未能按照約定時間籌措足額償付資金，“16中信國安MTN001”已構成實質性違約。這筆中期票據發行規模16億元，發行期限5年，發行利率4.49%。付息日為2020年3月9日，應付利息金額7184萬元。據記者統計，此次違約已是中信國安自2019年4月以來的第8次違約，逾期利息合計約8.55億元。
在去年年底傳出因資金鍊斷裂將被收購後，重慶協信遠創實業有限公司（以下簡稱“協信遠創”）債務危機再次爆發。同樣是在3月9日，巨潮網公告稱，因兌付資金未及時到賬，重慶協信遠創實業有限公司旗下4只公司債券“16協信03”、“16協信05”、“16協信06”、“16協信08”停牌1天，3月10日起恢復交易。這4只債券票面利率分別為6.5%、8.5%、7.5%、6.5%，發行期限為“3+2Y”，餘額合計25.91億元。
據機構統計，協信遠創存續債券約有6只，存量規模為47億元，其中，7.1億元私募債“18協信01”於3月9日面臨回售，6.52億元公司債“16協信03”於3月17日付息。從公司存續債券明細上看，2020年面臨債券到期存量餘額達21.1億元，2021年年面臨債券到期存量餘額為25.91億元。
資料顯示，協信遠創成立於1999年，在全國20多座城市擁有包括住宅、商場、辦公樓和服務公寓等多種類型的房地產，是協信集團在房地產領域的運營平臺。繼“賣身”風波後，今年1月份，協信集團被傳出欠薪、欠貸的消息。
住宅
柏文喜認為，最近多家房企被爆出債務集中違約，是因為在“房住不炒”和金融防風險的長期戰略下的宏觀調控導致融資環境收緊，市場競爭加劇，部分高槓杆房企因為戰略失誤或者項目佈局、運營問題而陷入困境所致。比如新華聯因為投資過度佈局於長線小鎮項目導致流動性承壓、重慶協信因為競爭力下降導致運營困難而資金鍊緊張、中信國安是戰略佈局出了問題。
“潘多拉魔盒”一旦被打開，就很難再關閉。新華聯、協信等債券違約事件，只是諸多中小房企盲目擴張、現金流被高負債吞噬下艱難度日的縮影。
債務危機總是有跡可循。
“去槓桿的情況下，過去一年新債很難發行，老債又要償還，集團部分企業資金極為緊張。”2019年年初的一次集團工作會議上，傅軍曾坦言。
2019年年末，風險開始暴露，彼時新華聯控股被湖南出版財務公司提起訴訟，稱其旗下財務公司未按時償還同業拆借3億元本金及利息。一個多月後，民生信託又申請強制執行新華聯控股握有的多家上市公司股權。今年2月，新華聯控股與前述兩家公司達成和解。
“新華聯屬於典型的業務多元化主體，但任何一項業務競爭力均較弱，過度佈局於長線小鎮項目導致資金積壓，此類債券發行人需要重點關注。”一位熟悉新華聯的研究人士對中國房地產報記者表示。
東方金誠在對新華聯控股下調信用等級的公告中提及，其各項債務償付主要依賴外部融資，但各融資計劃進展不及預期，流動性壓力可能進一步增大。據新華聯控股三季報，截至2019年第三季度，新華聯控股利潤2.74億元，同比減少48.8%；短期負債總額達98.38億元，一年內到期非流動負債達58.56億元，公司賬面上的貨幣資金總額為52.88億元。
違約賠償
前幾年，隨著規模房企率先喊出“去地產化”，各個房企紛紛從單一的住宅開發業務，轉向多元化發展方向，涉足長租公寓、文旅小鎮、產業地產、物流地產、科技文化產業等領域。但經過幾年的發展，真正在多元化業務上做得好的不多，賠錢虧損的卻不少。
在2014年3月完成混改後，中信國安集團開始大力拓展業務版圖，其業務涉及信息產業（有線電視、電信增值、網絡系統集成）、高科技及資源開發、葡萄酒及旅遊地產和商業物業等多個領域。國金證券認為，中信國安集團業務過多，並控股了4家上市公司，對外大規模併購帶來了高額的借款，繼而帶來了高額的財務費用，利潤卻並沒有增加，債務壓力過大導致違約。
而協信遠創自2015年開啟多元化擴張之路，佈局多條業務線包括汽車公園、總部城等產業項目，與清華啟迪合作，打造科技園區等。有證券分析師點評道，公司盲目開展多元化新業務，使得原有的商業模式沒跑通，而新業務又沒有足夠資金培育，耽誤了地產行業的規模快速擴張的“窗口期”。
聯合資信出具的協信遠創公司債券2019年跟蹤評級報告中稱，公司流動負債規模、佔比雙雙上升，短期債務規模較大，公司債務負擔較重；由於公司未分配利潤佔比高，所有者權益的穩定性較為一般；且由於公司對外擔保規模較大，面臨著一定或有負債風險。
“如果3——6個月後銷售仍受疫情影響，流動性疲弱將進一步削弱房企償債能力，而未能在資本市場獲得再融資的房企，抗衝擊能力將大幅下降。”穆迪分析師楊昱穎表示。
惠譽發佈一份研報認為，新冠病毒疫情對其受評的166家中國企業的業務產生了不同程度的影響，6%企業的再融資風險上升。其中，億達中國（CCC）、毅德國際（B-/穩定）、新湖中寶（B-/穩定）、國瑞置業（B-/穩定）四家房企被點名“再融資風險高”。
惠譽認為，億達中國風險最高。根據公告，億達中國115.8億元債務將於2020年6月前到期。按照其現有資金狀況，短期內難以覆蓋債務。近期，億達中國再次推遲了2017年12月31日止年度每股股份8分的現金派息，並推遲中民嘉業2.885億元相關貸款的還款，另45.79億元的貸款協議有觸發風險。
東方金誠國際信用評估有限公司預計，在基準情境（疫情於4月結束）下，2020年房企信用風險整體仍將穩定，但不同類型房企所受的影響將有所分化。基準情境下，疫情對碧桂園等高週轉型及中建三局地產、福星惠譽和武漢地產集團等項目集中於湖北省內的房企影響較大；對土地儲備豐富、資金充裕、短期債務壓力不大的萬科、保利、招商等資源型房企影響一般。
眼下的3月份，正是房企面臨的第一個還債高峰期。Wind數據顯示，2020年將有逾2000億元的房企信用債到期，高峰期分別為3月、7月至10月。3月份，房企到期債券總量達到330億元以上。
“那些負債過高、槓桿率過高、主要市場處於二三線以下城市、競爭力不明顯甚至近年來市場地位在下降的企業，受此次疫情波及導致的停工停售和市場信心受損的負面影響，這類企業是最危險的。”柏文喜預警。
（此文刊於中國房地產報3月16日01版 責任編輯 何可信）
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