杭州板塊分析系列
杭州板塊分析系列報告回顧
2002年，蕭山區正式提出建設南部臥城，定位品質生活片區
南部臥城是蕭山老城區往南的外延，西鄰湘湖新城，東、南面分別接新塘、所前和臨浦。
南部臥城範圍：東至通惠路、南至杭州繞城高速、西至風情大道、北至南秀路（原為南環路）。
南部臥城區位圖
南部臥城，從誕生之日起就貼上了“居住”的標籤，這是優勢，也是劣勢。
蕭山內河南門江，貫穿南部臥城，水域寬廣，沿河綠化和公園使得南部臥城擁有更加宜居的環境。
但“臥城”的定義，也使這片區域始終扮演著居住區的角色，缺乏產業規劃。“留不住人”成為制約南部臥城發展的一大障礙。
NO.1
早期起點高地價問鼎蕭山地王
南部臥城清晰的定位，一開始就打響了“宜居”概念。
那時，對於蕭山本土居民來說，這裡絲毫不陌生，甚至認為南部臥城會成為蕭山未來城市中心。
區域內河網密佈，環境宜人，早期就已經吸引眾多房企進駐。
2008年6月12日，得力以總價8.3億元競得南部臥城的蕭儲[2008]29號地塊（名門世家），摺合樓面價6032元/平方米，問鼎當年蕭山總價、單價地王。
名門世家於2011年9月首開，5.8米挑高複式戶型受到廣大業主認可，銷售均價22700元/平方米，首開簽約率達九成以上。
2009年，匯宇房產拿下南部臥城的蕭儲[2009]44號地塊（匯宇和庭），成交總價7.6億元，摺合樓面價11261元/平方米。地價僅次於金地天逸，成為當年蕭山土地單價次新高。
匯宇和庭鳥瞰圖
同年，開元房產以17.8億元競得曹家橋地塊，就是後來的開元廣場。
一時間，南部臥城名聲大噪，成為蕭山人改善的首選地之一。
此時，不僅本土房企紛至沓來，全國性房企也嗅到了這裡的機遇。
2013年9月3日，南部臥城連出三宗宅地，一日吸金40.8億元，吸引了包括恆大、農工商、萬科、金地、保利等全國性房企，濱江、萊茵達、三江、開元、崑崙等本土房企參與競價，現場人聲鼎沸。
最終，南部臥城迎來恆大和農工商兩位外來大鱷。其中，恆大以26.0億元的總價，成為當年蕭山土地市場總價地王。
恆大·帝景、光明·尚海灣位置圖
恆大·帝景於2014年7月首開，折後均價16000元/平方米。
而農工商的項目——光明·尚海灣則隨著市場下行而選擇推遲上市，直到2015年6月才開盤，均價13000-15000元/平方米。
NO.2
曾經發展停滯成為庫存重災區
2015年前後，是南部臥城轉折的一年。
缺乏產業支撐，生活配套、教育資源等停滯不前。
少年宮項目取消，沿河綠化步道停滯不前，南三路、南四路未貫通，育才南路到所前的立交項目取消。
2014年底開通的地鐵2號線一期東南段（朝陽站-錢江路站），終點站位於南部臥城，但由於開通區段大部分都在蕭山區域內，對杭州其他區域人群的吸引力仍相當有限。
直到2017年，地鐵2號線全線貫通，才真正發揮了其對全城人流疏導的作用。
地鐵2號線分佈圖
此外，外部的板塊格局也發生劇烈變化。擁有湘湖風景區，更加宜居的湘湖新城已經崛起，與錢江新城隔江對望的錢江世紀城步入快速成長期，都衝擊著南部臥城的地位。
雖然在2015年“330新政”後，杭州房地產市場大幅回暖，但南部臥城似乎陷入了發展困境。
以北辰奧園為例，2015年9月首開，均價10000-12000元/平方米，總價75萬元起，依舊無人問津。
NO.3
當前高庫存與高去化並存
經過前兩年寬鬆的房地產調控政策之後，2016年政策“急剎車”，在沿用
“限購”“限貸”政策基礎上又增加了“限價”。但復甦晚於其他熱點一二線城市的杭州，仍以極大的慣性向前，成交量激增，房價暴漲。
杭州房地產市場的熱度從市中心向周邊，從熱點板塊向相對冷門板塊蔓延。
南部臥城也在這一輪行情中獲益， 2016年商品住宅成交2721套，相比2015年增長122.3%。
加上2017年地鐵2號線全線貫通，從良渚一路暢達南部臥城，吸引了更多購房人群外溢到南部臥城。
2017年，南部臥城商品住宅成交繼續保持在2500套以上，成交均價18130元/平方米，價格相比2016年上漲9.3%。
也是在2017年開始，南部臥城開始大規模推地，成為杭州土地市場名副其實的“供應大戶”。地價也在恆大之後再次上萬，且一路“扶搖直上”，最高上到20060元/平方米（未考慮自持）。
截至2019年10月底，南部臥城自2017年至今已成交涉宅地14宗，可建面積227.1萬方。
2017年至今南部臥城出讓土地分佈圖
新房在南部臥城遍地開花，德信碧桂園·印江南、濱江碧桂園·臥城印象、德信金茂·佳源府、融信旭輝·湘湖悅章、德信·市心府、綠城九龍倉·桂語朝陽等，多個樓盤“貼身肉搏”。
近三年的快速去化，依舊沒有消化完南部臥城的巨量庫存。截至2019年10月底，南部臥城商品住宅潛在供應量126.4萬方，去化週期約
38個月。126.4萬方的潛在供應量，排在杭州十區板塊存量第四位，僅次於青山湖、銀湖、未來科技城。
杭州十區潛在供應量前十列表
除了高庫存風險，南部臥城部分高價地 也仍未擺脫困境。外溢至南部臥城的剛需及投資人群對價格較為敏感，也導致當時部分高價拿地的房企仍在高地“站崗”。
NO.4
未來將從“臥城”向“新城”轉變
臥城，畢竟是初級形式的衛星城，其職能以居住為主，輔以生活配套，但是缺乏產業規劃。
南部臥城環境宜人，相當宜居，但缺乏支柱產業，“留不住人”，也成為其發展道路上的一大痛點。
浙江大學醫學院附屬第二醫院（以下簡稱浙醫二院）落地，以及一系列醫療健康、養生養老等產業進駐，或彌補了原先 “臥城”規劃的缺陷。
2018年7月31日，蕭山區人民政府與浙醫二院 簽訂合作協議，將在南部臥城建立新院區，力爭五年內完成建設。
浙醫二院效果圖
浙醫二院搬遷的意義絕不僅僅是便捷南部臥城的居民，如同省兒保搬遷至濱江一樣，是杭州城市擴張、格局改變的側面反映，聚集在城市核心的優質配套正向副中心分散。
這也改變了整個浙江省的醫療格局，紹興市區、諸暨乃至金華、台州等城市居民都無需趕到杭州老城區，直接在南部臥城就可享受高水平的醫療資源。
同時，圍繞浙醫二院新院區，還將規劃建設國際健康小鎮，加上正在籌備的國投紫荊園二期和轄區內原有的區康復中心、頤養院等，綜合性的醫療、健康產業模式正在形成。
除了醫療配套，南部臥城的商業配套也在完善中。
開元廣場四期30萬方商業綜合體已動工，其中包括11.2萬方商場，預計2021年底之前交付。
開元廣場四期效果圖
金帝聯合銀泰將在南部臥城打造銀泰城，涵蓋銀泰百貨購物中心、金街、寫字樓等，其中銀泰百貨購物中心體量約12萬方，與蕭山萬象匯相當。
朝陽地鐵站上蓋綜合體朝陽新天地總體量22萬方，目前已經開工建設。
隨著杭州城市新格局確立，城市骨架打開，地鐵2號線全線貫通，浙醫二院及相關產業進駐，市中心外溢人群導入，南部臥城正從“臥城”轉變為“新城”。
或許，“沉睡”多年的杭州南部臥城要“睡醒”了。
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