杭州板块分析系列
杭州板块分析系列报告回顾
2002年，萧山区正式提出建设南部卧城，定位品质生活片区
南部卧城是萧山老城区往南的外延，西邻湘湖新城，东、南面分别接新塘、所前和临浦。
南部卧城范围：东至通惠路、南至杭州绕城高速、西至风情大道、北至南秀路（原为南环路）。
南部卧城区位图
南部卧城，从诞生之日起就贴上了“居住”的标签，这是优势，也是劣势。
萧山内河南门江，贯穿南部卧城，水域宽广，沿河绿化和公园使得南部卧城拥有更加宜居的环境。
但“卧城”的定义，也使这片区域始终扮演着居住区的角色，缺乏产业规划。“留不住人”成为制约南部卧城发展的一大障碍。
NO.1
早期起点高地价问鼎萧山地王
南部卧城清晰的定位，一开始就打响了“宜居”概念。
那时，对于萧山本土居民来说，这里丝毫不陌生，甚至认为南部卧城会成为萧山未来城市中心。
区域内河网密布，环境宜人，早期就已经吸引众多房企进驻。
2008年6月12日，得力以总价8.3亿元竞得南部卧城的萧储[2008]29号地块（名门世家），折合楼面价6032元/平方米，问鼎当年萧山总价、单价地王。
名门世家于2011年9月首开，5.8米挑高复式户型受到广大业主认可，销售均价22700元/平方米，首开签约率达九成以上。
2009年，汇宇房产拿下南部卧城的萧储[2009]44号地块（汇宇和庭），成交总价7.6亿元，折合楼面价11261元/平方米。地价仅次于金地天逸，成为当年萧山土地单价次新高。
汇宇和庭鸟瞰图
同年，开元房产以17.8亿元竞得曹家桥地块，就是后来的开元广场。
一时间，南部卧城名声大噪，成为萧山人改善的首选地之一。
此时，不仅本土房企纷至沓来，全国性房企也嗅到了这里的机遇。
2013年9月3日，南部卧城连出三宗宅地，一日吸金40.8亿元，吸引了包括恒大、农工商、万科、金地、保利等全国性房企，滨江、莱茵达、三江、开元、昆仑等本土房企参与竞价，现场人声鼎沸。
最终，南部卧城迎来恒大和农工商两位外来大鳄。其中，恒大以26.0亿元的总价，成为当年萧山土地市场总价地王。
恒大·帝景、光明·尚海湾位置图
恒大·帝景于2014年7月首开，折后均价16000元/平方米。
而农工商的项目——光明·尚海湾则随着市场下行而选择推迟上市，直到2015年6月才开盘，均价13000-15000元/平方米。
NO.2
曾经发展停滞成为库存重灾区
2015年前后，是南部卧城转折的一年。
缺乏产业支撑，生活配套、教育资源等停滞不前。
少年宫项目取消，沿河绿化步道停滞不前，南三路、南四路未贯通，育才南路到所前的立交项目取消。
2014年底开通的地铁2号线一期东南段（朝阳站-钱江路站），终点站位于南部卧城，但由于开通区段大部分都在萧山区域内，对杭州其他区域人群的吸引力仍相当有限。
直到2017年，地铁2号线全线贯通，才真正发挥了其对全城人流疏导的作用。
地铁2号线分布图
此外，外部的板块格局也发生剧烈变化。拥有湘湖风景区，更加宜居的湘湖新城已经崛起，与钱江新城隔江对望的钱江世纪城步入快速成长期，都冲击着南部卧城的地位。
虽然在2015年“330新政”后，杭州房地产市场大幅回暖，但南部卧城似乎陷入了发展困境。
以北辰奥园为例，2015年9月首开，均价10000-12000元/平方米，总价75万元起，依旧无人问津。
NO.3
当前高库存与高去化并存
经过前两年宽松的房地产调控政策之后，2016年政策“急刹车”，在沿用
“限购”“限贷”政策基础上又增加了“限价”。但复苏晚于其他热点一二线城市的杭州，仍以极大的惯性向前，成交量激增，房价暴涨。
杭州房地产市场的热度从市中心向周边，从热点板块向相对冷门板块蔓延。
南部卧城也在这一轮行情中获益， 2016年商品住宅成交2721套，相比2015年增长122.3%。
加上2017年地铁2号线全线贯通，从良渚一路畅达南部卧城，吸引了更多购房人群外溢到南部卧城。
2017年，南部卧城商品住宅成交继续保持在2500套以上，成交均价18130元/平方米，价格相比2016年上涨9.3%。
也是在2017年开始，南部卧城开始大规模推地，成为杭州土地市场名副其实的“供应大户”。地价也在恒大之后再次上万，且一路“扶摇直上”，最高上到20060元/平方米（未考虑自持）。
截至2019年10月底，南部卧城自2017年至今已成交涉宅地14宗，可建面积227.1万方。
2017年至今南部卧城出让土地分布图
新房在南部卧城遍地开花，德信碧桂园·印江南、滨江碧桂园·卧城印象、德信金茂·佳源府、融信旭辉·湘湖悦章、德信·市心府、绿城九龙仓·桂语朝阳等，多个楼盘“贴身肉搏”。
近三年的快速去化，依旧没有消化完南部卧城的巨量库存。截至2019年10月底，南部卧城商品住宅潜在供应量126.4万方，去化周期约
38个月。126.4万方的潜在供应量，排在杭州十区板块存量第四位，仅次于青山湖、银湖、未来科技城。
杭州十区潜在供应量前十列表
除了高库存风险，南部卧城部分高价地 也仍未摆脱困境。外溢至南部卧城的刚需及投资人群对价格较为敏感，也导致当时部分高价拿地的房企仍在高地“站岗”。
NO.4
未来将从“卧城”向“新城”转变
卧城，毕竟是初级形式的卫星城，其职能以居住为主，辅以生活配套，但是缺乏产业规划。
南部卧城环境宜人，相当宜居，但缺乏支柱产业，“留不住人”，也成为其发展道路上的一大痛点。
浙江大学医学院附属第二医院（以下简称浙医二院）落地，以及一系列医疗健康、养生养老等产业进驻，或弥补了原先 “卧城”规划的缺陷。
2018年7月31日，萧山区人民政府与浙医二院 签订合作协议，将在南部卧城建立新院区，力争五年内完成建设。
浙医二院效果图
浙医二院搬迁的意义绝不仅仅是便捷南部卧城的居民，如同省儿保搬迁至滨江一样，是杭州城市扩张、格局改变的侧面反映，聚集在城市核心的优质配套正向副中心分散。
这也改变了整个浙江省的医疗格局，绍兴市区、诸暨乃至金华、台州等城市居民都无需赶到杭州老城区，直接在南部卧城就可享受高水平的医疗资源。
同时，围绕浙医二院新院区，还将规划建设国际健康小镇，加上正在筹备的国投紫荆园二期和辖区内原有的区康复中心、颐养院等，综合性的医疗、健康产业模式正在形成。
除了医疗配套，南部卧城的商业配套也在完善中。
开元广场四期30万方商业综合体已动工，其中包括11.2万方商场，预计2021年底之前交付。
开元广场四期效果图
金帝联合银泰将在南部卧城打造银泰城，涵盖银泰百货购物中心、金街、写字楼等，其中银泰百货购物中心体量约12万方，与萧山万象汇相当。
朝阳地铁站上盖综合体朝阳新天地总体量22万方，目前已经开工建设。
随着杭州城市新格局确立，城市骨架打开，地铁2号线全线贯通，浙医二院及相关产业进驻，市中心外溢人群导入，南部卧城正从“卧城”转变为“新城”。
或许，“沉睡”多年的杭州南部卧城要“睡醒”了。
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