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新冠肺炎必將是一次載入社會經濟史的標誌性事件。
這次疫情的影響，顯然要比“非典”加貿易戰對中國的影響要大的多。
如果沒有“猛藥”，全國經濟很可能面臨進一步衰退。
同時，地產調控的緊箍咒一陣緊似一陣。
近一個月的社會經濟活動的停擺，必將對地產行業產生新的創傷。
2020年地產行業的趨勢如何？策略如何？
我們試圖以略顯悲觀的判斷，分析全年房地產行業可能面臨的趨勢和變革。
1、武漢新房銷量下降50%
武漢上半年銷售冰封，全年銷售量同比下降50%是大概率事件。
整體來看， 3-4月份可逐步復工，但6-7月份才可能試探性開盤銷售與拿地。湖北商品房銷售只佔全國市場的5%，不會影響全國的大局。
但是上半年，民眾的置業情緒仍未從疫情的創傷中脫離出來，各行各業的工作重心都在復工復產和拯救現金流上面。下半年整個房地產市場才可能恢復正常。
去年在武漢新拿的項目，今年無法面市，很可能面臨虧損。
把武漢視為糧倉地的萬科、保利、融創等企業，將面臨較大的業績和現金流壓力。
在武漢周邊20大城市的佈局中，項目貨值超過集團總貨值的20%房企，應該是非常焦慮了。如果再疊加現金流緊張，那就很危險了。
2、全國新房銷售規模下降10%
當年SARS導致當年GDP下滑0.5個點，這次新冠肺炎或將導致全國經濟下行1個點。
在全國經濟整體下行、GDP破6的態勢下，2020年住房需求可能會同步萎縮。
金融放水，也只能抵消本次疫情帶來的外力傷害。疫情導致的國際經濟貿易的暫停，將給出口帶來疊加影響。
今年1月百強房企銷量下滑16%，二月份至少下滑80%，三四月份的小陽春大概率是泡湯了。
疫情過後，行業政策局部放鬆，只可能防止地產行業本身的調控帶來的銷售嚴重下滑。
2019年，全國商品房銷售面積下降0.1%，銷售額增長也只有6.5%。
2020年全國商品房銷售面積可能會下降10%左右。房價很可能將迎來一年左右的低谷期。
武漢在二線城市房地產市場中具有很強的風向標意義。2019年，住房成交面積全國第1，同比增速30%，土地出讓金全國第五。經此一疫，去年底的短暫回暖將會被打斷，持續低迷狀態。
3、土拍平均溢價率跌到10%以下
疫情克服後，政府財政要依靠大量拍地來平衡政府赤字，同時大部分房企不是沒錢、就是沒膽。
土地市場持續低迷，也進入到買方市場。
資金雄厚的央企存在良好的拿地機會。逆週期拿地，戰略性降成本。
武漢土地價格肯定會極度低迷，一批有眼光有實力的房企可以趁勢拿地。
但對於大部分房企來說，現金流吃緊，死也不能拿地。況且大部分企業的土地儲備，撐過1年沒有問題，但是現金能夠撐過1年的極少。
醫療產業用地快速增長。
疫情之後，醫療產業將成為新的經濟增長點。醫療產業用地，必將成為新的拿地機會。
隨著我們進入老齡化社會，醫療產業面臨更大的需求。每年萬億級的財政醫療支出，仍然難以滿足全國人民巨大的醫療需求。鴻茅藥酒大行其道，問題疫苗禍害兒童。人們需要醫療產業的大發展。
4、房企融資規模上升10%
因禍得福，房企融資最艱難的階段，應該過去了。
由於疫情對各行各業的嚴重影響，貨幣政策迎來一波寬鬆。降準、降息等系列金融手段扶持對實體行業，甚至可能出現局部行業的大水漫灌。
房地產行業對經濟增長有著穩定器和壓艙石的貢獻，而且其金融屬性太強，肯定會從這一波寬鬆貨幣政策中獲益。
放鬆融資渠道監管等政策，會讓房企融資難、利率高的問題將得到一定程度的緩解。
但是，大房企更容易獲得更大規模的融資，而小房企活下去都難。
5、“五限”政策適度鬆綁
地產名人說過，房地產行業短期看政策、中期看政策、長期還是看政策。
今年，或許限價、限購、限售、限貸，將適度放鬆，國家和地方將出臺利好政策刺激房地產經濟。
甚至，有可能降低貸款首付比例，減少交易稅費，提升住房消費信心。
長期政策有可能是，加強產品品質的監管。
2003年SARS之後，中央確立了房地產業為國民經濟支柱產業的地位，開啟了房地產行業的持續快速發展之路。
但今年，不要指望地產行業定位和去市場化調控政策的根本轉向。
6、降價跑量
局部地區，或將上演2014年的紅海血戰。
今年樓市或將比2019年更冷一些。市場重新進入買方市場，消費者更加理性，或持幣觀望，或等待撿漏。
即使疫情之後，市場會迅速復甦或局部反彈，但必然不能持久。
房企應在儲客、價格、促銷等策略上充分準備，積極應對。
恆大、融創等一大批企業，啟動認購之後30天無理由退房。
儲客、促銷不理想時，必將迎來降價跑量。
7、現金為王
嚴控成本，卡死現金。跪著也要活下去。
第一季度房企現金流最為緊張。到期債務將井噴，銷售現金流銳減，部分房企堅持不了6個月。
疊加去年下半年持續的現金流收緊，更多激進的小房企可能會在秋收之前倒下。
年中，或將出現一波項目轉讓與股權收併購浪潮。
大魚吃小魚小魚吃蝦米，甚至地產百強也將迎來新一波的兼併收購。
現金為王，將取代規模為王，成為經營理念的主流導向。
經過2019年的資金困境，2020年初的極限考驗，大家深切懂得了現金為王的份量。現金就是要命時刻救急神藥。
現金流預警機制，將成為行業管理新趨勢。
全集團、全專業、全週期的現金流管理，成為經營管理的基礎邏輯。
地產人逐步發現，經過了大運營、高週轉、跟投之後，現金流的管理邏輯是應對繁榮期和蕭條期的通用邏輯。
8、運營總上位
更多的房企設立首席運營官，成為總裁的首席參謀官與策略官。
傳統的運營崗位的職權得到大大加強，成為銷售總、財務總之後，最容易當上總裁的人選。
2020年，單向的城市擴張和財務槓桿，開始熄火罷兵。房企老闆的視線開始轉向內部的管理。
疫情之後，房企可能急於加快開工開盤以對沖風險。
但，在原有運營計劃被打亂後，房企如何調整全年的運營規劃和經營節奏，做到經營可控？
全國經濟活動的大停擺影響力有多少？各地經濟活力狀態如何？民眾住房消費情緒恢復怎麼樣？各地地產政策放開的尺度如何？
敏捷運營策略成為首選。
更小的市場縫隙、更快的窗口機會，需要因地制宜，敏捷運營。
支撐敏捷運營，必須要發揮信息共享的力量。項目基礎數據、進度節點計劃、貨值動態管控、資金流計劃、成本與利潤管控計劃，5類主數據必須要在各專業線進行共享。
各專業根據市場變化和經營需要，進行數據反饋。通過線上工具為線下賦能，形成企業敏感的神經系統。
9、產品力迴歸
正如中南總裁所言，產品做不好，蒼天繞過誰。
2020年是交付高峰，又到了考驗企業產品力的時候了。只有標準化的設計、施工、建造，才能保證交付的質量和口碑。
所有運動式的交付，都難免走樣變形。每一次客戶群訴都是在打老闆的臉。
項目上能夠在線辦公的，最重要的是建築設計和規劃設計的工作前置。只要分工明確、激勵到位，組織有力，問題都不大。
關鍵是通過設計前置為全面開工爭取時間。開發商可以與設計院、政府部門提前溝通，把設計圖紙和材料採購、招標清單等基礎性的工作做在前面。
同時，通過設計覆盤和麵積控制，實現貨值最大化。
10、數智化浪潮
線上渠道是現代企業的標配，重拾在線銷售是行業新趨勢。
在線渠道有助於推動到訪過的意向客戶進一步轉化。通過特價房秒殺活動，直接逼定高意向客戶成交。
在線營銷將倒逼產品標準化、交易公平化、信息透明化。
未來還將出現購房支付寶，也就是要有第三方擔保機制。我們不滿意、要退房，支付寶可以把錢退回來。
現階段，在線銷售定位可以是助攻為主，為線下賦能。
線上手段能做的是，打造在線看房、在線獲客、在線驗資、在線認籌、線上開盤、線上認購、在線簽約、網籤備案、在線監工、在線驗房、在線客服等全流程服務，給線下提供更高效工具，形成組合拳。
遠程辦公概念普及，讓數智化的重要程度將更加突出。
地產人全天候、極限條件下的工作能力需要進一步開拓。
房企越來越大、業務線越來越複雜、各地行情又各不相同，如何讓全集團的協同和感知能力，像一個運動員那樣強健？
只有數智化可以幫助實現這一點。
總結
貿易協議簽署，市場化道路初步迴歸，出口下滑和經濟衰退有望得以穩定。
上海工廠極速投產，特斯拉股價大漲，對外開放也有良好佈局。
但是，如果沒有金融穩槓桿、地產去市場化的根本性轉向，
沒有首付比例下調、貸款利率下調、油電價格下調、減稅降費等“猛藥”，
經濟活力就不會得到大規模的釋放。
即使貨幣有限寬鬆和調控局部鬆綁，不要指望房地產市場的單邊上漲。
那麼，
你覺得，根本轉向下的“猛藥”，會出現嗎？
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