受到疫情的影响，对于高杠杆、高周转的房地产行业影响是非常大，尤其是现金流比较紧张的房企，因此很多房企必然会采取各种方式自救，降价卖房回笼现金一般都是必选项。
今年以来，自从恒大在全国搞房价“75折”促销之后，很多房企也开始纷纷跟进进行各类促销活动。对于一直想要购房的刚需客户来说，现在到底是不是入手的好时机？
纵观人类的经济发展历史，受伤一直是普通老百姓，在经济发展好的时候、房价高企，普通人通过辛勤工作要很长的时间才能买得起房子；在遇到危机或是黑天鹅事件的时候，虽然房价是跌了，但是老百姓手中的资金也缩水了，甚至可能面临失业而不敢负债买房。
基于这样的事实，每次给刚需买房的朋友建议的时候，我总是小心翼翼，去仔细询问他们真实的诉求，到底是为了解决居住问题还是想要去投资（由于过去十年房价的飙涨，总有人蠢蠢欲动）？手头的资金充裕程度，还是需要大面积举债才能凑够首付。
不可否认，在过去的十年里，通过大胆负债买房的人绝大多数都赚了。但是此一时彼一时，今非昔比，房价与收入的差距越来越大，负债的风险也是越来越大。在收入增长无法跑赢房价涨幅的前提下，大幅举债买房是极其危险的，也是不可取的。
其实，让大家买房比较疑惑的点主要是未来的房价是会跌还是涨？我认为，这个问题，对于投资性需求的客户恐怕更重要，而对于刚需客户并没有那么重要。当然，既然大家关心，这个问题也无法回避，未来的房价的走势大概是一二线城市趋于平稳（局部有重大利好的一二线城市还有上涨的可能性），三四线及以下城市预计是稳中有跌。至于为什么？之前我也写过很多文章来分析这个全民都关心的问题，包括做了很多数据分析来阐述这个观点。即便是未来房价还能上涨，大概率也是无法跑赢无风险利率的，简单的说，就是房价上涨赶不上物价上涨，投资房产实际亏损可能性很大。
因此，对于刚需买房，我有几点建议：
第一，要识别自己真实的需求。如果你希望或者是已经在一个城市生根下来，房子对于你在这个城市立足的必需品。对于这类的刚需客户，在你首付能够凑足的情况下，就可以考虑下手购买。因为毕竟在中国人传统的观念里，有了房子才会更有家的感觉，也能让家人更有安全感，也能让自己更安心的工作打拼。
第二，要对自己的现金流做预测，做好现金流管理。在当今社会，每个家庭和个人都会负债，也应该适当的负债。但是一定要管理好自己的现金流。对于刚需客户来说，大多数资金肯定不是特别充裕，那么起码要做到首付不要负债、工作预期稳定、遇到危机有应对。在出现极端情况下，假如家庭在两年内没有现金流流入的话，存款能够支撑房贷支付。目前来看，还没有什么经济危机能够持续两年以上的，所以两年是一个安全期。
如果符合以上两点，我认为对于真正的刚需客户，什么时候都是买房的好时机。而那些在一个城市待下去的决心不大，或是压根也没有想扎根下来，或是既想着解决当前的居住问题又想做投资等，这类需求的客户切记要再三谨慎去买房。
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