楼市，不仅打雷了，还下雨了.....
寒冬来了 谁说楼市不降价？房企龙头开盘8折起 你买不买房？
说到房产，大部分人的第一反应都是，房价太高，买不起。
的确，房价在过去数年内，可以用“飙涨”这两个字来形容，而且不但是一线城市，二三四线城市“全面开花”，居民一度不相信“中国房价会跌”。
其实，在部分城市，房价早就已经经历了一波冲高回落的走势了，比如北京周边的燕郊，在鼎盛时期，一度炒到3万一平，如今早已腰斩。
在今年下半年，厦门的房价也打破了“只涨不跌”的神话，部分区域房价也接近腰斩。
这到底怎么了？
确实，国家调控政策一直在高压中，今年出台的楼市调控政策密集程度非常高，不仅仅使得房价构成下行压力，更为重要的是，影响了购房者对于房价的预期。
网信官微在上周，写了一篇文章，叫做《近半居民已经不相信只涨不跌的楼市》，就说明了大部分居民已经对房价不再看涨，文末提出结论，房价在中长期或将“盘久必跌”！
如今，我们不做主观论断，从房产市场的气氛和数据，来客观感受下，这个楼市是一个什么情况。
看万科！作为中国房地产的龙头企业，具有标杆和风向标作用，然而，在万科近两日在深圳举办秋季例会上，万科一反常态，不再强调业绩多么绚丽，500强风光多么耀眼，而是惊人地打出了“活下去”的巨幅标语！
地产龙头要强调“活下去”？作为同行的房地产企业，处境应该不会好到哪儿去吧？我们从这里是不是能客观感受到房产企业的“寒冬”正在降临。
万科董事会主席郁亮在南方区域9月月度例会上讲话表示，尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天，我们可以说转折点实实在在到来了。
“活下去”的标语，在万科董事局主席郁亮看来，是万科准备迎接房地产行业实实在在转折点的标志。
那么，为何房企进入转折点？
首先，当然是国家严厉且持续加码不放松的房产调控政策，这些政策在打击炒作的同时，也限制了市场需求。在很多房产企业开发密集区，当地购房需求不足，供给过剩，就导致房企面临巨大压力。
除此之外，房产企业属于资金密集型，开发过程需要巨额资金支持才能够维持运转，而一个房产企业无论规模多大，现金流一旦吃紧，或者资金链断裂，多高的大厦也将不复存在。
然而今年以来，融资环境整体不佳，而支撑房产企业回款的关键，就成了居民购房产生的现金流。
随着很多居民在当前楼市下，选择观望，并不看好房产市场的预期下，这部分来自居民的购房需求减少了很多，再叠加一些调高房贷利率等金融性信贷收紧，遏制需求政策出台，房产企业回款变得较为困难。
今年房企的开发投资仍处高位，新开工、竣工、三费支出上涨，今年又遇偿债高峰，在年中的经营性现金流集体转负或大幅缩减后，三季度开始，一些房企就率先降价回笼现金了。
降价促销是房企最后的杀手锏。当价格战打响，就是楼市进入下行周期的准确信号。
据媒体报道，泰禾、恒大、碧桂园、招商蛇口等多家开发商，打出了降价促销的招牌。
其中，恒大推出国内全部楼盘8.9折，如果将全部优惠进行叠加，最低可至7.4折，更胜于今年2月份8.8折的促销力度。此外，碧桂园个别项目出现8折优惠，泰禾的合肥院子部分户型降价4000元/平方米。
房企降价当然是为了回笼资金！万科董事会主席郁亮此前透露，今年万科设定了6300亿元的回款目标，目前还有一半多没完成。如果按照目前的销售情况，集团年末会有1000亿元的长期库存。
这啥意思！房地产就是房企的存货，万科想今年卖出存货回款6300亿，可是到现在，仍有一半多没卖出去！现金流从何而来？
与此同时，房产卖不出去，就会产生库存，在郁亮口中，还有1000亿的长期库存，意思就是，未来有这么多价值的房可能卖不出去！
我们再接着分析！如果房产卖不出去，那按照市场价格规律和商业规律，就要降低价格以促成交易，所以，从这点上，我们基本能够判断，万科未来极有可能降价销售，他的同行降价也会成为未来必然趋势。
另外，降价对于购房者来说，当然是好事了，但对于房企来说，这就可能导致亏损。
我们看万科的口号“活下去”！就能看出，万科在必要时候，很可能会亏本甩卖以获得现金流维持生存！
而万科已经打算好亏损了。据公开数据显示，万科在2018年中报计提存货跌价准备为15.37亿元，较2017年中报的12.83亿元同比大增近20%；
计提存货跌价准备，意思就是，预计房价可能下跌，带给自己损失，索性从会计报表上先弄出来，由于会计报表的审慎性，所以计提的损失在很可能发生的情况下，才会被计提，也就是说，这件事儿基本上没悬念了。
除了万科以外，他的同行们，也正在为房价下跌做准备。
招商蛇口则计提了1.68亿的存货跌价准备，较2017年中报同比增了18%，绿地控股，其2018年中报计提存货跌价准备为20.26亿元，较2017年中报的14.73亿元同比大增38%。而华夏幸福的中报存货跌价准备为4.34亿元，较同比更是大增逾9倍！
房价下跌真的要来了吗？让数据说话吧。
据贝壳研究院8月数据，监测的重点13城二手房市场迎来更深度的降温，均价方面，13城中深圳、上海及青岛3城均价环比下跌，济南、长沙及西安均价环比持平。
其中，深圳以4.9%的跌幅居于首位，均价绝对水平降至2017年以来低位；上海均价环比下跌3.8%，近4月均价跌幅持续扩大；青岛均价环比下跌1.5%，受4月中旬调控影响，6-8月均价持续下跌；
成都均价在此前两月均价大幅下跌的基础上有所反弹，环比上涨2.5%，与5月峰值相比仍下跌8%；天津均价环比上涨2.3%，是在前两月下跌基础上的反弹，2018年以来均价整体处于上下波动中，没有明显上涨。
从土地数据来看，最新数据显示，2018年1~8月，全国300城共推出各类用地18468宗，流拍890宗地块，占推出土地宗数的4.8%，较2017年上升1.2%。
网信官微在今年6月底也曾写过一篇文章，专门分析土地流拍和房产价格关系的，《房价最重要的上涨源头正在冷却》，喜欢的读者可以再拿来读一读。
这是数据反映的真实状况，不做过多解释和评论，接着往下看。
大家注没注意到一种现象，就是当一种预期正在形成的时候，往往都是零散的消息，难辨真假，更不好判断方向。然而在一段时期，媒体持续报道某些重大事件的时候，往往都是预期加强，趋势形成的时候，这段时间就是这样的。
来自证券时报网，《楼市“冷空气”南下！上海开发商罕见促销 买房送宝马 网红盘不用抢了》，来自21世纪经济报道文章，《房地产价格回归成交低迷 楼市“博傻”时代已过》，来自钱江晚报，《杭州半年楼市众生相：全民摇号潮水退去 中签者开始担心套牢》。
这些文章都是近期发布的，同样指向了相同的方向，就是楼市真的降温了。看来，这确实是一种趋势在形成的标志。
在结尾部分，我们不做更多评论，本文主要为了给大家传达下房地产行业正在经历的一个阶段的客观写照，对于房价是不是要跌，房产寒冬持续多久，房企未来如何发展，房产政策怎么走，把话题的讨论留给大家，欢迎留言。
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