餐飲界都公認一句話——“好的店址決定了開店成敗的一半”，因此選店址一直是每個餐飲人都非常重視的一步，中型或大型規模的連鎖餐飲品牌都會投入巨大的精力、人力和財力去努力做好選址，對於小型餐飲企業或計劃進入餐飲行業的創業小白，又不可能短期內擁有專業的選址團隊，但只要我們掌了以下選址技巧，小白也能選個好店鋪。
餐廳應該開在哪
你的餐飲店應該開在哪？回答這個問題要分三步走。
（一）你的產品和服務是什麼。你的餐廳要賣什麼東西？是快餐還是火鍋或者茶飲，你的定價是多少？你的服務方式是採取桌邊點餐、吧檯自取或者是自助等等。
舉個例子說明：比如你要賣蓋澆飯，它屬於快餐，你的定價呢是19元，採取的服務方式是吧檯自取，也就是麥當勞肯德基的方式。下面一步我們就應該思考“哪些人會來你的餐廳消費”。
舉例：蓋澆飯餐廳
（二）哪些人會來你的餐廳消費。
快餐可以推出顧客的進店理由，人均消費可以推理出進店顧客的消費能力，吧檯自取的服務方式可以推理出顧客適合的用餐場景。因為快餐，所以主要的進店理由便是趕時間和隨機消費的人群；人均19元，對應的是中低消費的人群；吧檯自取最適合的用餐場景，使用單人用餐和工作餐。
舉例：鎖定消費人群
（三）把你的店開在這些人集中的地方。
你的主力人群會在哪裡聚集呢？趕時間的人通常會聚集在交通樞紐，類似火車、機場、長途大巴站等，寫字樓上班的人以及醫院掛號看病的人，還有專賣市場中大量的攤主等等，那麼我的餐廳應該開在所列出的這9種聚客的場所之一，如果進一步對這9種場所，按照我們的優先程度排序呢，那麼我最應該把餐廳開在交通樞紐、寫字樓和專賣市場，因為這三個場所適合我的人群。
舉例：選址
選址流程圖
找店鋪的渠道和溝通技巧
（一）找鋪
1.掃街
掃街是在我們確定了把店開到哪些地區的這個方向之後，實地去找店鋪，一定是一手貨源，直接對接這個房東或者甲方。
2.中介
中介它的特點是廣種薄收，信息會比較多，二手或者多手的鋪源，品質就會有大打折扣，通常會存在中介費，與中介提供的貨源商談過程不透明，也會存在一些我們不好把控的點。
3.商業地產
商業地產商特點是門檻高，因為通常商業地產商對於入駐的品牌會有它自己的一個要求和門檻，但合作的風險較小，因為商業地產商是一個商業體的聚客以及對政府相關政府部門的這種銜接，另外這裡通常是沒有轉讓費，這也是能夠節省我們的開店投資。
（二）談判
談判準備及核心
1.商鋪業主
第一，要了解周邊商鋪的售價。買商鋪的這種售價可能會直接導致他最終出的租賃價格，那麼我們瞭解了售價也就可以瞭解這個商鋪業主他內心的一個對外出租的一個心理價位。第二，我們也要了解這個商鋪是否可做餐飲。商鋪投資的業主對於商業經營對房產本身的工程條件等等的要求不是很清楚，因此我們一定要提前瞭解這個商鋪，他的水電燃氣等等是否能滿足你的餐廳。
•談判：1.租期越長越好。2.合同中的甲方責任。3.拿到轉租權，我們一旦經營不善，然後想彌補損失的時候，那麼有了轉租權，我們就可以正常操作。
2.投資型二房東（承租了商鋪，自己不經營，專門用來轉租給開店經營的人，從中賺取租金的差額）
第一，我們要側面瞭解這個商鋪的歷史租金，跟二房東談的時候有一個心理準備。第二，我們要了解周邊的商鋪租金，為了迴歸到我們在跟二房東談價的時候有一個心理預期。
•談判：第一，甲方單方解約的違約責任，因為投資型二房東，他追求的是租金差額，那麼它很有可能會得到另外一些商家提供了更高的條件，這時他可能相對容易的會採取跟你單方解約，那麼我們就要在合同中，把違約責任談細談全。第二，爭取轉租權，如果他的合同到期，如果沒有這一條，可能導致的是產權方會直接收回商鋪，那麼對於我們商家經營者，這是很大的損失。
3.轉讓型二房東（就是承租商鋪後他自己也開店經營，但由於經營不善等等的原因呢，他不想繼續經營了，可租賃的時間還沒到期，因此他們會選擇將商鋪轉租給其他開店經營的人）。
第一，轉讓費的合理性。比如他要10萬也好20萬，我們要看他的轉讓費是否合理，也就是說他商鋪中是不是給你留了一些有價值的東西。第二，要了解二房東目前的經營狀況。把握二房東他出租給你的一種心態，如果不掙錢可能對於我們更有利，我們就可以去把租金壓得低一些。
•談判： 第一，產權方同意繼承或重籤合同並延長租期。第二，遺留的裝修設備用品等等的明細。第三，要結清債務欠費，限期註銷證照或轉讓。
4.商業地產商
第一，項目或目標商鋪的規劃。因為商業地產商他很在意整體的一個規劃的合理性，因此我們提前瞭解也就可以把握商業地產商的規劃，有利於餐廳的定位。第二，房東是否與同類餐飲項目合作過。有利於瞭解他們對各種餐飲業態的友好程度，服務水平。
•談判：首先，我們要展現自身的優勢，因為商業地產商，他比較注重進駐商家的品質，那麼我們就要投其所好，去展現我們這個品牌能夠給他帶來什麼。第二，要注意末位淘汰條款，我們要做的就是把末位淘汰的條款明確，或者把條件儘量壓低。
店址優劣的評估方法
首先我要給大家明確一個容易混淆的概念，我們要評的是電址而不僅僅是店鋪，那麼店鋪和電子從定義上來講是有很大的區別，我用這個圖解來說明。
左：店鋪，右：店址
評估的店址周邊步行10分鐘範圍內的出所有的聚客場所、競爭對手，結合現場考察看到的實情、電子地圖，去畫客流主動線。
電子地圖標註
旺鋪指標
主動線：一定是有頭有尾的一條線或者是有分支的一條線；無論怎麼分支，主動線的主幹部分一定只有一條；主動線頭尾啊，兩端一定是一個獨立的聚客場所或者是動線終。
*動線終端是什麼呢？比如說公交車站，地鐵站等，他們的特點是有明顯的客流，但是那流動速度很快，停留時間短，正如這個例子中畫出的主動線，大家可以看一下它的一端是最具課的那個聚會場所，而另一端則分別是公交車站和地鐵站。
（一）距離主動線有多遠
在主動線上最佳，超近超好。
（二）距離主要聚客場所有多遠
在主要聚客點最佳，越近越好。
（三）可視性
1.店面面寬。2.有幾個方向可以看到店面。3.可看到店面的最遠距離。
（四）接近性
1.店鋪門前有沒有障礙或阻隔，比如說綠化帶或者是一些上下樓梯，那麼如果都沒有，當然可接近性就比較好。2.店鋪門前的道路有沒有隔離帶或者格蘭，也就是說沒有隔離帶和格欄。
舉個例：兩個店址，一個位於城市中最繁華客流最大的商業街，但是他的門面比較窄，門前還有臺階，那麼另一個店址門面特別寬，門前也非常敞亮，但是它卻位於城郊的一個新建社區好。
你會選擇在哪個店址開店呢？相信大家都會選前者，為什麼呢？因為可視性和接近性再優秀，它不能決定你去選擇這個店址，你選擇電子最核心關鍵的還是前面兩個評估維度——距離主動線和距離主要聚客點。
投資回報的快速測算工具
什麼是投資回報呢？就是你開餐廳投入的錢在餐廳開業後多長時間能回本同時在餐廳租賃合同到期時，這家店一共為你賺了多少錢。
計算的三層邏輯
計算的邏輯分三層：
第1層計算出合同期內你的店每天或者每月每年的經營利潤，那麼經營利潤它就等於你的營業額減去各項經營成本（各項經營成本呢是預估值）。
第2層是我們計算出投資回報的時間，那也就是當累計的經營利潤，正好等於你開店前期的總投資的時候，那麼那個時間點就代表你的投資回本。
第3層計算你最終賺到的錢，就是店鋪的租賃期減去剛才我們算出的投資回本的時間，那麼就等於你剩餘的一個經營時間那麼把這個經營時間內的所有的利潤加起來的總和，就是你開出這家店最終可以賺到的錢。
測算工具的電子表格
若在需要工具的，私信我。
店鋪租賃合同中的坑
四個維度
（一）甲方
他不是房東，也沒有轉租權，稀裡糊塗你就跟他簽了，最終導致的是什麼呢？真正的產權方無條件收回房產。甲方他作為二房東的話呢，一定要有明確的房東授權他轉租或者出租的權利，同樣的道理也是為了避免簽約之後，被房東無條件收房。
（二）時間
接場日通常就是你免租裝修期的開始，那麼，大家要在接場日之前，明確甲方是不是滿足了讓你接場的條件，也就是說他的房產有沒有清理乾淨啊，或者說他有沒有提供承諾給你的一些工程條件，比如說電燃氣是否都滿足了，如果不滿足，你可以考慮先不接場，因為一旦接場你的免租裝修期就開始計算。
（三）費用
一是建築面積和使用面積的大小差異很明顯，什麼意思呢？你簽約的時候，雙方明確的是按照建築面積標註的這個面積大小，但是呢，當你實際經營的時候發現使用面積很小，也就是使用率很低，那麼如果你在簽約之前不明確這個商鋪它到底有多少使用面積的話，會對你進場裝修以及店鋪佈局造成很大的困惑。
二是水電等等能源費用，是可以談的，因為水電商用的價格呢，國家都有統一的定價標準，如果甲方，他收取的水電費用明顯高於政府公佈的水平線呢，一定要談，一定要往下壓，因為水電在你這開店經營之後會發現能源費用是非常的恐怖。
（四）權責
第一，維修保養的責任劃分呢，一定要明確界定，如果不明確界定會出現，當店鋪內的某些設施設備出現問題，那麼雙方會有扯皮的情況出現，那麼最終，受傷最深的一定是經營商鋪的你，所以一定要界定清楚。
第二，“逃命條款”中，一定記得除了違約金賠償，雙方對等之外呢，作為經營商經營商鋪的你，一定要加上你的店鋪裝修設備的折舊損失。
四個坑
閱讀更多 餐飲運營指南 的文章
