一場疫情，正在改變人們的居住習慣。
被動蝸居在家的一個多月裡，生活中的痛點一一顯現，也讓一大批人逐漸認識到房子功能性的重要程度。
一直以來，中國房地產市場有兩類需求不可忽視，一類是剛需，另一類則是位於塔尖的豪宅市場。疫情之下，無論是剛需還是改善，都將理想人居投向空間更大、場景更加豐富、配套以及園林景觀等舒適度更高的豪宅市場。
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近年來，隨著房價的上漲，尤其北上廣深四大一線城市，豪宅的門檻正在不斷提高。由於各線城市豪宅標準差異明顯，因此，豪宅仍然是一個相對概念。
去年，商品房住宅成交套數TOP10城市中，北上廣深四大一線城市中1000萬元以上的高端住宅成交量就達到18593套，較2018年的15196套同比增長22.4%。二線城市高端住宅成交量為4756套，同比減少約13%。一線城市高端住宅成交量約是重點二線城市的4倍。
受疫情影響，房地產市場整體成交低迷，但整個2月各地成交結構卻明顯偏向豪宅市場，由於豪宅成交的拉動作用，2月，上海新房成交均價已經突破6萬元。
購買豪宅的目標人群正在發生變化，“互聯網一代”的95後迅速崛起，他們也開始買豪宅了。加之疫情之下，消費者對房子屬性的思考，都將影響未來豪宅市場的風向。
一線城市成交同比增加22.4%
豪宅因為稀缺性和高品質成為富豪和高淨值人群投資以及抵禦市場週期波動的重要選擇。經歷了2018年短暫的降溫期之後，2019年豪宅市場明顯回暖。
以1000萬元為豪宅門檻來看，北上廣深四大一線城市豪宅成交量為18593套，較2018年的15196套同比增長22.4%。廣州成交量同比增幅最大，達到37.5%。
與其他城市相比，一線城市豪宅門檻要高。以2000萬元為豪宅門檻的話，北上廣深四大一線城市豪宅成交量較1000萬元門檻縮減約一半。2019年全年成交量為5141套，同比增長30.9%。而一線城市也存在分化，深圳和廣州成交量有所下降，其中深圳成交量同比下降22.9%，廣州成交量同比下降17.4%。上海成交量位於四大一線城市之首，佔四大一線城市總成交量的53%，相較於2018年成交量同比增加46.5%。
中高端豪宅市場依然集中在上海和北京這兩座城市。
具體從成交的各個價格區間來看，在成交總價1000萬-2000萬元、2000萬-3000萬元、3000萬-5000萬元商品住宅成交套數中，上海分別以5734套、1531套和726套的成交量位於四大一線城市之首。北京和深圳緊隨其後，而廣州市豪宅市場相對冷清，部分價格區間成交套數不及二線城市杭州。
不過，總價5000萬元以上的頂豪成交情況來看，四大一線城市共成交了407套，同比增加24%。其中，北京以202套成交數量趕超上海和深圳，成交量佔據頂豪市場的半壁江山，相較於2018年的60套，同比增長約240%。
去年，四大一線城市單價10萬元~20萬元的豪宅共成交5464套，相較2018年的3118套同比增長75%。而上海以2983套的成交量位列四大一線城市首位，單價20萬元以上的頂豪，全國僅成交16套，較2018年增加了一倍。其中，上海成交10套，深圳成交4套，北京成交了2套。
除此之外，2019年，豪宅供應到達新高度，自12月以來，上海已經有6個單價在10萬元以上的項目入市。
疫情期間，尤其是2月份，一線城市豪宅市場逆市升溫。在上海，2月集中籤約的項目中，瑞虹新城天悅郡庭6.9億元的成交金額成為了2月的雙料銷冠。同樣，位於北京海淀頂豪項目，5天成交了3套，成交金額1.2個億。
二線城市杭州廈門表現亮眼
二線城市豪宅市場，過去是投資客集中地，但2019年出現轉向，二線城市豪宅成交量不及2018年，同比有所下降，這意味著在二線城市調控波及豪宅市場，以及投資客的預期受到一定程度影響。
商品住宅成交TOP10中的二線城市，總價1000萬元以上的商品住宅成交為4756套，相較於2018年的5460套同比減少約13%。成交單價也主要集中在5萬元~10萬元，成交量為7143套，單價在10萬元~20萬元的豪宅成交量僅為67套。
具體來看，各個價格區間的商品住宅成交套數中，杭州豪宅的成交量均位列二線城市第一位。
實際上，杭州豪宅市場從2018年以來出現井噴，成交量超過2017年和2016年的累計總和。而2019年單價5萬元以上的豪宅成交量為4213套，同比2018年的3444套增加了22.3%。
豪宅井噴的背後，高昂的地價成本，是開發商蜂擁開發高端產品最重要的原因。
相較於2018年，2019年杭州千萬級以上個價格段的高端住宅成交量均有明顯下降，說明城市調控波及豪宅市場。
疫情給2020年樓市按下暫停鍵，但杭州豪宅市場率先復甦。
2月29日，位於錢江新城的鳳起錢潮啟動線上公證選房，該樓盤大部分房源總價超千萬，其中，新開盤的92套房源吸引201組報名，當天售罄，中籤率為46%。該項目也成為全國首個網上視頻公證選房形式開盤的豪宅樓盤，或將開啟豪宅選房新模式。
此外，廈門在豪宅市場表現也在二線城市中較為搶眼。2019年1000萬元以上的豪宅共成交819套，同比增長53%。單價5萬元至10萬元豪宅成交量為1347套，同比增長102%，單價10萬元至20萬元的豪宅共成交2套。
單價5萬元至10萬元的豪宅成交中，天津、珠海、三亞和青島分別以758套、366套、283套和220套的成交量排在杭州和廈門之後。單價10萬元至20萬元的豪宅成交量普遍較低，其中，三亞成交了8套，青島、惠州、廈門和重慶緊隨其後。
別墅類項目延續小套型化趨勢
至於哪一種產品才是置業首選？經歷了一場疫情，2020年的消費習慣相較與去年或將發生小幅變化。
去年，在121個樣本城市別墅項目中，聯排別墅佔比過半穩居成交主力，獨棟和雙拼別墅因供應量相對較少且總價較高，成交比重則持續處在下降通道。
去年別墅整體市場環境中，經濟型別墅仍舊是別墅市場置業首選。而暢銷別墅產品面積段整體延續小套型化趨勢。
從面積段成交情況來看，2019年120-160平方米別墅去化最多。相較於2018年，180平方米以上大面積段豪宅成交佔比全線回落，其中300平方米以上大型別墅同比減少3.2個百分點降幅最大。
其次，200-250平方米產品成交表現不及市場預期，同比降幅也有1.3個百分點；反觀120-180平方米中小戶型別墅熱度持續高漲，同比合計淨增長6.1個百分點，其中又以120-140平方米產品增長最多，同比2018年上升3.3個百分點。
預計明年市場上100-140平方米的三、四房需求仍然最為旺盛，其中90-120平方米三房，100-120平方米四房成交增長空間較大。
經濟型疊墅、聯排仍將佔據絕對成交優勢，產品還將延續去年趨勢持續向中小面積段轉化，尤以一線城市最為明顯，更有向100平方米以下微型疊墅方向發展的趨勢。受總價影響，購房者更希望可以在購買力範圍內擁有更多的空間和房間，這就需要開發商在空間設計上進行一定的探索。
疫情之下豪宅市場變革
受此次疫情影響，消費者有更多時間待在家裡，並開始對居住空間的舒適度提出了更高的需求，實際背後是人們為提升未來的居住品質的要求。
從空間的角度來看，預計明年市場上100-140平方米的三、四房需求仍然最為旺盛，其中90-120平方米三房，100-120平方米四房成交增長空間較大。
從功能性和舒適度來看，疫情使得居住的痛點暴露無遺，客廳、餐廳、廚房是兼具功能性和舒適度的三大空間，面臨的問題是客廳功能單一、餐廳空間不足、廚房功能不夠。
疫情期間，原本的書房變成小朋友上網課的空間，而大人可能還需要一個工作室辦公，如果空間不夠大，在家裡放風的空間都沒有。
因此，未來在產品設計端，應該設置增加家庭互動的空間，功能空間需要更細緻的劃分。比如，如何解決玄關儲物空間不足、功能不夠強大以及入戶消殺的痛點。
而臥室也是存在許多痛點的功能區，即便是很多豪宅，其主臥預留的衣櫃尺寸依然停留在10年前的需求，諸如此類人性化的細節需要隨時更新。
另外，在豪宅的標配上，黑科技等新技術的應用也是非常重要的。比如，一些醫療醫院的新風系統能否運用到社區中？其實，高端社區尤其豪宅完全可以使用這樣的新風系統，可以有效防止形成氣溶膠，就不會出現社區感染事件。因此，開發商和設計單位，以及建設單位都需要共同努力。
除此之外，隨著此次疫情的蔓延，社區物業管理水平也成為了家家戶戶最為直觀的產品軟實力，對於高端市場的客戶尤其如此，如何用更高水準服務來滿足業主的需求也成為了未來豪宅市場的主要課題之一。
再加上客戶的變化也將推動豪宅市場變革。據統計，去年上海95後購買千萬以上樓盤的佔比達到了11.7%。這一類人主要以房二代為主，隨著年輕消費群體正在成為主力力量，他們對居住的需求和理解與以往的豪宅客群有較大差別，因此，客群的改變，倒逼房企在豪宅市場也必須創新，以適應新的消費需求。
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