2月29日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、招商銀行和興業銀行等陸續發佈公告，宣佈從3月1日起，正式開始存量浮動利率貸款定價基準轉換工作。接下來，將會有越來越多銀行加入。
這意味著，跟房貸一族息息相關的"利率換錨"工作，已經全面拉開了大幕。為了幫助大家更好地理解相關政策，並進行有效決策，我梳理、總結了大家關心的5個問題，並進行了解答。
1、 我的房貸利率需要轉嗎？
俗話說："事不關己，高高掛起。"大家首先需要搞清楚，這事跟自己有沒有關係。通過了解以下3點，就可以進行判斷了。
- 只有房款利率掛鉤貸款基準利率的借款人，才需要進行轉換。
比如說，有些朋友前不久剛買房，2019年10月8日以後才簽訂貸款合同。在這種情況下，房貸利率已經掛鉤了貸款市場報價利率（LPR），那就不需要進行轉換了。這一點，可以通過查看貸款合同進行確定。
- 只有房貸到期時間在2020年12月31日以後的借款人，才有必要進行轉換。
轉換時，房貸利率保持不變。轉換後，最早也要到2021年1月1日，才會根據2020年12月份的LPR調整房貸利率。如果房貸在2020年12月31日（含）前就到期了，轉跟不轉沒兩樣，所以也就沒必要進行轉換了。
- 只有住房商業貸款的借款人，才需要進行轉換，公積金貸款不在轉換範圍內。
以我自己為例，我買房時申請的是組合貸款，商業貸款去年已經還完了，只剩下了公積金貸款。這次，房貸利率定價基準轉換，就跟我沒啥關係了。
2、 怎麼轉更划算？
如果你的房貸裡有商業貸款，房貸利率掛鉤的是貸款基準利率，到期時間也在2020年12月31日以後，那麼這次就需要做出2個選擇：
第一個選擇：選擇轉成固定利率，或是轉成LPR加點形式的浮動利率。
怎麼選擇呢？去年，我曾專門寫過一篇長文詳細分析過這個問題，感興趣的朋友可以點擊文末鏈接去看看。
我的建議是：轉成LPR加點形式的浮動利率。下面，我來解釋一下決策的關鍵點、思路和邏輯。
決策的關鍵點有3個：一是未來LPR的走勢；二是房貸剩餘期限的長短；三是隨著時間的推移，房貸本金不斷減少這一基本規律。
關於未來LPR的走勢，短期來說，LPR將呈下行趨勢，這一點大家都有共識。
如上圖所示，2019年8月份中國人民銀行改革和完善貸款市場報價利率形成機制、推出新的LPR以來，LPR已經降了2次。接下來，預計LPR還會繼續下行。
但是，長期來說，不確定性則非常大。特別是房貸期限最長達30年，在這麼長的時間範圍內，LPR的走勢無法預測。
那麼，在LPR短期呈下行趨勢，長期走勢無法預測的情況下，如何進行選擇呢？
首先，房貸剩餘期限越短，選擇的風險越小，越應該選擇轉成LPR加點形式的浮動利率。
如果房貸剩餘期限只有2、3年，考慮到短期LPR將下行，那麼選擇轉換成LPR加形式的浮動利率後，2021年開始房貸利率就會下降，月供隨之減少，肯定比轉換成固定利率、月供維持不變更划算。由於房貸剩餘期限較短，LPR的走勢較為明確，選擇的風險也比較小。
其次，房貸剩餘期限越長，選擇的風險越大。
長期來看，LPR的走勢無法預測。未來LPR可能會下行後長期維持低位，如果是這種情況，那麼選擇轉成LPR加點形式的浮動利率無疑更划算；不過，未來LPR也有可能短期下行後反彈，並超過2019年12月份的LPR（轉換時採用的LPR），然後長期維持在高位，在這種情況下，選擇轉成固定利率反而可能更划算。
也就是說，在房貸剩餘期限較長的情況下，不管是選擇改成LPR加點形式的浮動利率，還是選擇轉換成固定利率，都冒了一定風險。而且，房貸剩餘期限越長，選擇的風險越大。
第三，在房貸剩餘期限較長時，考慮到隨著時間的推移，房貸本金不斷減少這一基本規律，選擇轉成LPR加點形式的浮動利率，比選擇轉成固定利率的風險更小。
原因有三點：一是短期LPR會下行，轉換成LPR後，2021年開始房貸利率就會下降，月供就會減少；二是隨著時間的推移，貸款本金不斷減少，相同幅度的貸款利率變化，對利息支出的影響也就越來越小，就算幾年後LPR上行，影響也會比現在小；三是長期來看，雖然LPR可能會上行，但也有可能會下行，選擇轉換成固定利率同樣承擔著利率風險。
不過，需要指出的是，當房貸剩餘期限較長時，選擇轉換成LPR，並非絕對正確的選擇，而是"兩害相權取其輕"的選擇。
第二個選擇：選擇每年的1月1日，或是貸款發放日的對月對日作為利率調整日。
如果選擇轉換成LPR加點形式的浮動利率，那麼還需要選擇利率調整日。建設銀行、中國銀行等均提供了2個選項，一是每年的1月1日；二是貸款發放日的對月對日。
個人建議選擇每年的1月1日，原因是可以早點享受LPR下行、月供減少的好處。
3、 什麼時候可以轉？
從3月1日到8月31日，有6個月的時間可以轉，大家不用著急。
4、 線上轉還是線下轉？
在當前新冠肺炎疫情尚未結束的特殊時期，各家銀行都積極推薦借款人通過手機銀行等線上渠道進行轉換。
我也建議大家儘量線上操作。萬一線上轉不了的話，也不用著急，等疫情結束了，再去網點辦理也不遲。
5、 各家銀行的政策一樣嗎？
我看了工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、招商銀行和興業銀行6家銀行的公告，工行、農行、中行、建行和興業銀行的政策大同小異，借款人可以自行在轉換成固定利率，或轉換成LPR加點形式的浮動利率之間進行選擇，但都需要借款人主動操作。
在利率調整日上，則有所區別，建設銀行和中國銀行等提供了每年的1月1日或貸款發放日的對月對日2個選項，而興業銀行則是將利率調整日固定為每年的1月1日。
比較特殊的是招商銀行，該行將於4月上旬將房貸利率統一轉換為LPR加點形式的浮動利率，不需要借款人主動操作。借款人不同意轉換的，可以在8月31日前申請處理，招商銀行將維持原合同安排。
由於中國人民銀行未來調整貸款基準利率的概率極低，維持原合同安排，相當於將房貸利率轉換成固定利率。從這個角度來看，招商銀行採用的策略是：默認幫借款人轉換成LPR加點形式的浮動利率。借款人不同意的，再改回去，相當於轉換成固定利率。
以上，就是我總結的房貸利率定價基準轉換之5問5答，希望對您有所幫助。
歡迎關注《小錢說金融》，獲取更多金融常識！
閱讀更多 小錢說金融 的文章
