【本文看點】個人交易房地產涉及增值稅、土地增值稅、印花稅、契稅、個人所得稅等稅費，同時存在眾多稅收優惠政策，但這些政策散佈在各實體法中，有些優惠政策已經廢止，在交易中，稅費負擔多少，影響著交易雙方之間價格的磋商，本文旨在通過簡明的稅收政策分析彙總，讓納稅人即刻明白個人交易房地產的徵稅、免徵與減徵稅收政策。
一、增值稅
（一）個人轉讓不動產（除個人轉讓其購買的住房外）增值稅規定
國家稅務總局公告2016年第14號國家稅務總局關於發佈《納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理暫行辦法》的公告
第四條小規模納稅人轉讓其取得的不動產，除個人轉讓其購買的住房外，按照以下規定繳納增值稅：
（1）小規模納稅人轉讓其取得（不含自建）的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的餘額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。
（2）小規模納稅人轉讓其自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。
（二）個人轉讓其購買的住房增值稅規定
國家稅務總局公告2016年第14號國家稅務總局關於發佈《納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理暫行辦法》的公告
第五條 個人轉讓其購買的住房，按照以下規定繳納增值稅：
（1）個人轉讓其購買的住房，按照“有關規定”全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。
（2）個人轉讓其購買的住房，按照“有關規定”差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款後的餘額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。
上述“有關規定”是指：財稅[2016]36號財政部國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知
附件3.營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定
5、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。上述政策適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。上述政策僅適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市。
（三）個人銷售自建自用住房增值稅規定
財稅〔2016〕36號文件附件3《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》第一條第十五款規定，個人銷售自建自用住房免徵增值稅。
（四）涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權增值稅規定
財稅[2016]36號財政部國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知
附件3.營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定
1、下列項目免徵增值稅
（36）涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。
家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。
（五）個人無償贈與不動產增值稅規定（涉及家庭財產分割的個人無償轉讓除外）
《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）
附件1《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第十四條規定，個人向其他單位或者個人無償轉讓不動產，除用於公益事業或者以社會公眾為對象的外，應視同銷售不動產。也就是說，個人無償贈與不動產除用於公益事業或者以社會公眾為對象的外，即使沒有取得任何經濟利益，也應當視同發生銷售行為，繳納增值稅。
二、土地增值稅
（一）個人銷售住房土地增值稅規定
財稅[2008]137號財政部國家稅務總局關於調整房地產交易環節稅收政策
3、對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。
（二）個人互換住房土地增值稅規定
財稅字[1995]48號財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知
5、關於個人互換住房的徵免稅問題
對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免徵土地增值稅。
（三）個人無償贈與房地產土地增值稅規定
《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入，指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第四條規定，細則所稱的“贈與”指如下情況：（1）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的。（2）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。
也就是說，除了上述贈與行為外，其他贈與行為均應當徵收土地增值稅。
（四）個人無償贈與住房土地增值稅規定
《財政部、國家稅務總局關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規定，對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。所以，個人無償贈與的不動產是住房的，同樣暫免徵收土地增值稅。
三、印花稅
1、個人銷售或購買住房印花稅規定：
財稅[2008]137號財政部國家稅務總局關於調整房地產交易環節稅收政策
2、對個人銷售或購買住房暫免徵收印花稅。
四、個人所得稅
（一）個人無償受贈房屋個人所得稅規定
財稅[2009]78號財政部、國家稅務總局關於個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知
1、以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不徵收個人所得稅：
(1)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
(2)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；
(3)房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
3、除本通知第一條規定情形以外，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經國務院財政部門確定徵稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。
4、對受贈人無償受贈房屋計徵個人所得稅時，其應納稅所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費後的餘額。
注意：受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經國務院財政部門確定徵稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。
5、受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費後的餘額，為受贈人的應納稅所得額，依法計徵個人所得稅。
注意：受贈房屋對外銷售取得的所得，按照“財產轉讓所得”計算繳納個人所得稅，適用稅率為20%。
（二）個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房個人所得稅規定
財稅字[1999]278號財政部國家稅務總局建設部關於個人出售住房所得徵收個人所得稅有關問題的通知
4、對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得、繼續免徵個人所得稅。
（三）離婚析產房屋過戶個人所得稅規定
《國家稅務總局關於明確個人所得稅若干政策執行問題的通知》（國稅發[2009]121號）規定：通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理房屋產權過戶手續，不徵收個人所得稅。
個人轉讓離婚析產房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申請免徵個人所得稅。
（四）個人出售自有住房並在1年內重新購房個人所得稅規定
財稅[2010]94號財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部關於調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知
2、對出售自有住房並在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。
五、契稅
（一）個人轉讓房地產契稅規定
《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的法規繳納契稅。第二條本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為：（一）國有土地使用權出讓；（二）土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；（三）房屋買賣；（四）房屋贈與；（五）房屋交換。
（二）房地產交換契稅規定
中華人民共和國契稅暫行條例第四條契稅的計稅依據：（3）土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。
（三）個人無償贈與房地產契稅規定
《國家稅務總局關於加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題通知》（國稅發〔2006〕144號）規定，對於個人無償贈與不動產行為，應對受贈人全額徵收契稅。
也就是說，贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的或通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的也應當依照規定徵稅。非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬於贈與行為，應徵收契稅。
（四）繼承契稅規定
《國家稅務總局關於繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批覆》（國稅函〔2004〕1036號）規定，對於《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不徵契稅。
也就是說，非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬於贈與行為，應徵收契稅。
（五）離婚析產契稅規定
《國家稅務總局關於離婚後房屋權屬變化是否徵收契稅的批覆》（國稅函〔1999〕391號）規定，因夫妻財產分割而將原共有房屋產權歸屬一方，是房產共有權的變動而不是現行契稅政策規定徵稅的房屋產權轉移行為。因此，對離婚後原共有房屋產權的歸屬人不徵收契稅。
（六）在婚姻關係存續期間夫妻之間權屬變更契稅規定
《財政部、國家稅務總局關於夫妻之間房屋土地權屬變更有關契稅政策的通知》（財稅〔2014〕4號）規定，在婚姻關係存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免徵契稅。
（七）個人購買住房契稅規定
財政部國家稅務總局住房城鄉建設部關於調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知財稅[2016]23號
(1)對個人購買家庭唯一住房(家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。
(2)對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。
上述政策僅適用於北京市、上海市、廣州市、深圳市以外的其他地區。
（八）個人房屋被徵收補償契稅規定
財政部、國家稅務總局關於企業以售後回租方式進行融資等有關契稅政策的通知財稅[2012]82號
3、市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》有關規定徵收居民房屋，居民因個人房屋被徵收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，並且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免徵契稅；購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定徵收契稅。居民因個人房屋被徵收而選擇房屋產權調換，並且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免徵契稅；繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規定徵收契稅
（九）個體工商戶與其經營者之間互相劃轉房地產契稅規定
財政部、國家稅務總局關於企業以售後回租方式進行融資等有關契稅政策的通知財稅[2012]82號
6、個體工商戶的經營者將其個人名下的房屋、土地權屬轉移至個體工商戶名下，或個體工商戶將其名下的房屋、土地權屬轉回原經營者個人名下，免徵契稅。
（十）合夥企業與其合夥人之間互相劃轉房地產契稅規定
財政部、國家稅務總局關於企業以售後回租方式進行融資等有關契稅政策的通知財稅[2012]82號
7、合夥企業的合夥人將其名下的房屋、土地權屬轉移至合夥企業名下，或合夥企業將其名下的房屋、土地權屬轉回原合夥人名下，免徵契稅。
（十一）同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間劃轉房地產契稅規定
財稅[2018]17號財政部稅務總局關於繼續支持企業事業單位改制重組有關契稅政策的通知
8、資產劃轉：同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免徵契稅。
（十二）個人承受公司股權（股份）契稅規定
財稅[2018]17號財政部稅務總局關於繼續支持企業事業單位改制重組有關契稅政策的通知
9、在股權（股份）轉讓中，單位、個人承受公司股權（股份），公司土地、房屋權屬不發生轉移，不徵收契稅。
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