PART 1
“前后就差了1个多月，毛30万没了。”
拿到房子没多久的王林，最近郁闷至极。一周前，他在朋友圈看到，几家中介在力推城东新城一回迁房的房子。60多㎡，户型格局、装修、楼层，跟他买的差不多，但挂牌价只要230万。
要知道，王林买房时，砍完价还要256万。短短一个多月，仅报价就跌去了10.2%。
他一个劲儿地安慰自己：“自住的房子，不能太计较。谁让自己没发财的命，几次新房都没摇中，买二手房又没踩对节点。”
尽管如此，一想起来还堵得慌。毕竟，30万差不多是夫妻俩一年半的收入。
王林是江西人，大学毕业后在城东找了份工作，并顺利成了家。杭州实施摇号新政后，夫妻俩就没闲着，东湖城、栢悦中心这些刚需热盘，去摇了一圈。
一直没中，这才转头去看二手房。
当时，城东新城的二手房，一点都不便宜，普遍在4万+。一套90㎡的小户型，怎么也要360万起。
1个多月前，区域内的中介告诉他，刚出来一套房子，60多㎡，总价270万。虽说是回迁房小区，但胜在房子较新、户型小，总价符合要求。
如果诚心买，还能再砍点价。最后，王林以256万总价，买下了这套房子，折合单价约4万。
不曾想，这才过去1个多月，价格就降了这么多。
我特地找了一家中介，去问这套挂牌230万的房子。64㎡，标准两房一卫，两房朝南，卧室连着阳台。
墙面简单刷了白，老式空调。若对装修要求不高，捯饬捯饬，买点家具倒也能入住。
中介告诉我，房东年纪大了，想着早点把房子出手。前两天有个买家去看房，报价220万，还在跟房东谈。有些客户杀价更狠，直接报200万。
PART 2
不光是地段好的回迁房，远郊一带的次新二手房，最近降价也很明显。
下沙沿江一带的中介告诉我，7月，保利东湾89㎡两房边套，中高楼层、带装修，成交价260万。
这个月刚卖掉一套类似房源，89㎡带装修（房东自住，装修花了20来万），楼层更好，还是边套三房户型，成交价只要259万。
这还是运气比较好，才卖掉的。
现在东湾在售的89㎡房源，仅挂牌价（245-255万），就比之前的成交价，便宜了5-15万。若是碰上房东急售、或者十分会砍价的买家，成交价只会更便宜。
东湖板块（临平山北）也是一样。众安理想湾的次新房，交付没满两年带双税。如今89㎡中间楼层，毛坯180万很难出；4楼以下的低楼层，就更别想了。
但今年4-5月的时候，同样户型、同样楼层，毛坯最高能卖近200万。
“整个临平，二手房价格都在跌。尤其9月，法兰公园、水景城相继开盘，把客户都吸引走了。”板块内一资深中介感叹，这个月就靠环杭新盘撑业绩了。
义桥、南部卧城等板块二手房，也逃不开这个局面。
拥有超高赠送面积的义桥御景蓝湾，89㎡毛坯户型（赠送44㎡），报价仅215万。而在今年6-7月，成交价基本230万左右。
中介告诉我，
现在房东的心理价位，基本跟年初差不多。从实际价格看，已经回到半年前。PART 3
不仅是远郊，即便主城热点板块，二手房价也摒不牢了。
最具代表性的，就是滨江神盘——东方郡。这个背靠江南实验学区的小区，一直是滨江二手市场的代表楼盘，小户型房价一度逼近6万。
如今，它同样难挡颓势。
我从中介朋友那里，获取了一组对比数据。今年6月初，东方郡成交过一套89㎡中间套户型，简装、中间楼层，成交价480万，折合单价近5万4。
而就在三天前的9月7日，东方郡挂牌了一套同样户型的房源，也是简装，只是楼层略低。
但挂牌价只有450万，比3个月前的成交价，还低30万。虽然相比之前，这套房源性价比“很高”，但中介打了一圈客户电话，无一人上门看房。
更有粉丝透露：东方郡已经一个多月没成交了，硬通货也卖不动了。
同样是滨江区的风景蝶院，有套89㎡的房源，7月就挂牌出售，挂价358万，单价约4万。
这个价格，放在今年6、7月，那是市场价。不过当时，挂了整整一个月也没卖掉。即使中介多次强调房东急卖，有溢价空间，还是没有意向客户。
直到房东价格下调到340万，这才吸引了一些客户。但房东新房没买成，这房子也就没再卖了。
资深中介表示，相比两三个月前，二手房挂牌价普遍下调了10%左右；实际成交价降得更多，有10-15%。但整体上，核心板块比外围板块，更抗跌。
PART 4
房地产是强周期行业，即价格呈周期性波动。
如果用量价关系，展现楼市从冷到热、又到冷，大概就是如下几个阶段：量价齐跌—量缩价稳—量升价稳—量价齐升—量缩价升—量缩价稳—量价齐跌……
过去几年的杭州二手市场，正是朝着这个轨迹演变（新房限价，无法比对）。
2015年及以前，量价表现低迷；2016年，大行情到来，成交量历史性突破10万套，与此同时，价格暴涨。
2017年，火热行情依旧，成交量虽略有下滑，但仍保持10万套以上高位，价格继续上涨。
但到了2018年上半年，可以看到，尽管价格仍有一定程度上涨，但成交量已经出现大幅下滑。尤其下半年以来，势头十分迅猛。
透明售房网数据显示， 8月杭州市区（含富阳、不含临安）二手房成交量4829套，为今年3月以来新低。若是同期（历年8月）对比，则是近4年新低。
结合现在成交价，及挂牌价的大面积下调，基本可以断定，二手市场，正处于“量价齐跌”的深入阶段。
为什么说是深入阶段？因为在周期性变化中，量通常先于价。而相比于“量”，目前的“价”，调整幅度并不大。
换言之，接下来的“价”，很可能进一步调整。而类似王林这样的买家，“损失”将越来越大。
迅速增加的挂牌量，正在加速这一天的到来。
从透明售房网的数据看，7月以来，每日挂牌量稳定在1000套左右，最高达2000套。截至8月底，挂牌总量已高达51255套，而今年3月，仅有约25000套。
高供应、低成交背景下，只有价格调整到位，才能稳住不断下滑的成交量。
那怎么样，才算调整到位？
接下来，我们要关注的最重要指标，就是成交量。
参照历史规律，当成交量稳定一段时间，并开始明显放量，那多半意味着，买房好时机，已经到来。
据我们所知，接下去半年到一年，即便是高价地，“限价”也基本不变。
这意味着，一手限价房不会消失，并且会持续不断地冲击二手房，消耗掉市场上主力的购房者。
昨天，杭州某豪宅项目的策划还在跟集团说，售楼处亮相后，蓄客情况不错，
集团人回复了一句，请摸清情况，那些说要卖掉旧房才有钱和房票的客户，至少打个对折计数 ，因为他们的二手房估计卖不掉。
目前看，买一手房基本没太大风险，但二手房价会逐渐向限价的一手房靠拢。
接下来的正确操作应该是：限价新房，该摇继续摇；至于二手房，不妨再等等，今年底或明年上半年，或是更好出手机会。
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