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提問：房姐你好，夫妻名下海淀區雙榆樹附近一套小房自住，價值約600，無貸款；父母名下海淀雙榆樹同小區一套自助，價值約900，無貸款；此外，夫妻名下還有海淀美林花園一套，價值約1100，貸款200，目前對外出租。家庭稅後月入5w，手頭現金100w。父母還有二套房的資格，想利用抵押等方式再投資一套，請教房姐該如何操作。謝謝
回答：建議抵押掉你們名下兩套，差不多能有900左右資金+手中100，父母的保留降低他們的負債率，為後期再抵押留下空間 父母的二套名額趁早使用 你們房產配置過於集中海淀，有一定風險，再投資向東邊看 如果想做防守型資產淘下雙井大面積，做進攻型資產 淘望京片區次新盤
提問：房姐你好，您非常推薦東三環的公房，比如團結湖，勁松6萬多。我看到光輝南里也才6萬，為什麼不推薦這裡呢？
回答：2019年 團結湖單價基本在7萬 勁松6萬多 但是在2017年 一個6萬不到，一個5萬不到。 現在是正常價格，但是套利空間不大。 光輝南里小區非常擁擠，房屋品相很差，所以相比光輝裡的7萬，有一定折價。
提問：房姐你好，純投資，看中一套馬家堡的80平米小三居，98年的房，6樓的4樓，南北通透，全明格局，小區裡有學校，小區門口有4.10號線，軍休所房樓道管理比同小區其他樓要好，單價比同小區兩居板樓低2、3000，我現在猶豫是湊全款拿下交房後轉手賺一點就賣好還是貸部分款放一兩年再賣好?請指教。
回答：現在樓市不適合短炒 一進一出，稅費吃掉利潤 除非你做ABC單，不過戶，合同交易，你直接找到下家接盤，賺個20萬的差價。 馬家堡板塊還不錯，如果小區還不錯，又是9折筍，可以繼續持有，等待下一波漲幅來了之後再出貨。 全款拿下再做抵押。
提問：房姐，京戶，首付首貸，200子彈，目標保值增值，想盡量買三居或者方便改成三居的兩居。看中朝陽朝青版塊，踩了一些盤，目前還沒有理順思路，在老公房和次新中猶豫不決。想問 1.次新和老公房兩者抉擇，選哪個？您有什麼建議 2.雅成一里有人不推薦，這個小區差在哪裡？能入嗎？未來好出嗎？ 3.附近我的子彈能夠到的，還有哪些小區推薦？
回答：1.同一片區，單價相同選次新 2.雅城一品外立面顯老，經適房小區居住品質較差，出租居多。 如果不是特別需求或者條件所限，或者出現很好的戶型，雅城一半次選。 能不能入手要看具體要看房源和價格。 3.國美第一城，另一個方向是往南一點的甘露園，朝陽園朝陽無限都市經典興隆家園這幾個
提問：房姐好，近日看了四惠\\/四惠東附近：（1）都會華庭1\\/20層，150平東南向三居，2001年；（2）城市廣場24\\/26層，199平東南向四居，96年；（3）城市廣場4\\/26層，165平東南向三居，95年，採光部分遮擋，精裝修；（4）白領家園14\\/16層，109平南北通透板樓二居，05年。感覺白領盤樓型戶型尚可，但像被快速路地鐵線京包線半包圍且離商圈稍遠，現代城市生態顯欠。請教，這幾個標的您從專業視角如何評價，有值得篩選的嗎，如可選的話四選一哪個性價比略好 ，盼復。多謝！
回答：都會華庭是城市廣場二期，偶爾有出便宜的。 城市廣場是最早一批外銷公寓接近2000美金一平，港式開發塔樓得房率低小區小，所以一直折價，加上朝陽路這片距離地鐵兩端都有距離，所有略微尷尬，但愛這城和東恆時代的高價佔位，說明區位本身還是撐得起加個，等到物業本身的歧視被清洗乾淨，會有一個價格的補漲反彈。 白領家園已經位於四惠東和高碑店之間，地理位置略顯角落，優點是板樓，在甘露園地區，朝陽園，麗景馨居，甘露晴苑，都市經典家園包括興隆家園，基本都是塔樓，板樓具有對比優勢。 參考山水文園 東恆3期等樓盤也是同樣的原理。 樓盤信息不足。 都會華庭和白領家園略安全一些。
提問：目前有5筆不上徵信（顯示為大額分期）的信用貸款，總額200萬左右，實際利率應該在8%-12%之間，三年期，已經還了15個月左右。目前手裡有一些錢，是把這筆錢提前結清（因為利率較高，但是還有剩餘本金3%-5%的違約金）還是先留著，用手裡的錢再去買房？
回答：先從目標出來，倒退分析。 現在是要買房還是月供？（建議現在是建倉時機） 除開信用貸，現金有多少？ 是否足夠買房的首付？ 月供能不能cover？ 信用貸如果對月供壓力較大，可以先還清10%利率以上的。
提問：房姐好，想買tty的大複式，想了解54細節是如何操作的？先全款再抵押的方法房姐是否有渠道？
回答：54大法 離婚析產釋疑： 1 房產全國不聯網，單個城市計算套數；貸款全國徵信系統聯網； 2 無貸房產登記在夫妻雙方名下，離婚析產去房管局直接更名； 3 有商貸或組合貸房產登記在夫妻雙方名下，離婚析產後，需要做通銀行工作，更換房貸抵押證從兩人名變為單一人名，後赴房管局淨身出戶； 4 有商貸房產登記在單一人名下，直接離婚析產房產過戶； 5 有純公積金貸款房產登記在夫妻雙方名下，直接離婚析產房產過戶。 6 中心核最後再析產，先把其他核房票打空，需要注意的是所有房子都不要上中心核的名，中心核離婚名下既沒房子又無貸款記錄，清白的很。 最大的風險是感情風險，房產增值是對夫妻雙方真摯感情的獎賞，考驗真情的時候到了。
提問：單身，有一套房已還貸完一室一廳，朝北，在北京南站附近的世紀金色嘉園小區，價值400個，手裡子彈還有100個。固安南一套80平米，有貸款80個，每月還貸5千。上班在東單王府井，有老人要離醫院近，想換朝南房子自住，有電梯，交通便利。當初想在方莊，看了您的之前回答，不推薦。5號線沿線宋家莊可以嗎？或在8號地鐵南段永定門木樨園？崇文門前門老房子可以嗎？不知這些地方哪些小區及什麼時候出手合適？盼您推薦。謝謝！
回答：宋家莊附近有潛力的，不過筍盤很少出，需要時間淘 另外惠新西街也可以看 永定門和崇文門不推薦 不知道你首付多少
提問：房姐您好。能否瞭解一下您對望京地區的國風上觀，融科橄欖城和保利中央公園的看法。從純投資角度，這三個盤如何呢? 價格在多少值得考慮? 謝謝您！
回答：這幾個都是偏貴，小ceo盤，投資不太考慮 如果三選一，可以看融科橄欖城，正常價格在9萬上下。 8.5萬內才考慮
提問：您好，最近打算入手易構空間79平復式，450萬總價，國貿上班，開車10分鐘，聽說樓下會開地鐵，因為現在單身，短時間內也不打算結婚，最少得持有5年，值得入手嗎？
回答：易構空間質量一般，出現過頂層漏水，落地窗也有滲水現象，性價比不高 這一片可以看看蘋果社區、後現代城、沿海賽洛城
提問：你好叔叔，首房首貸，目前能夠湊到首付130萬，常出差，主要工作地點在北城和去機場多一些，近期想買一套房子自住，兼投資供將來置換。 想選擇交通方便、戶型差不多的兩居，看了天通苑、回龍觀以及南五環的二手房，好像都很難找到合適的盤，一般能看上的房子都要150萬上下的首付。目前在大興的金融街金悅府看了一套新房普宅，首付能到130萬，2020年底交房，但是戶型較差，而且覺得那裡離市區稍遠。想請問一下，金融街金悅府的374萬普宅是否合適？或者有哪裡的二手房推薦？
回答：考慮以後置換和投資，主看東三東四的老公房。大興不推薦 如果差20左右，信用卡是好的方法。湊到150不難。
提問：今年打算上車，首付120萬，貸款承受能力月供2萬，想買小三居。工作在小營西，愛人在公主墳。選擇那個區域合適？
回答：120萬的首付，剛好可以買到北京東三環東四環的緊湊公房兩居。 這也是一個起步最高性價比的選擇，結合了收益穩定性，流動性，低風險幾個核心條件
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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