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法官参考2003年最高人民法院印发的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，结合以下十个与房屋租赁合同相关的法律问题进行解析：
一、疫情发生后，租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人可否要求延长租期或者减免相应期间的租金？
租赁房屋因疫情管控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金的，如确不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情管控导致的不利后果。
二、疫情发生后，承租人可否以疫情期间无法正常经营或者营业额大幅下滑为由，要求出租人减免租金？
正常情况下，承租人不能因自身经营状况的好坏而突破合同约定，对租金随意调整。但在疫情期间，由于疫情原因并非承租人自身原因而影响正常经营的，此时承租人可以积极与出租人进行沟通和协商，向出租人书面提出适当减免租金的要求。但若承租人可以实际使用租赁房屋，租赁合同的履行在法律上不存在实质性的障碍，那么承租人可能难以用不可抗力进行抗辩。
北京市政府也出台了一系列政策，鼓励对中小微租户适度减免疫情期间的租金，所以为了能够促进企业运营的高效，减少纠纷，减少店铺空置率的角度看，我们也希望出租人与承租人能够积极协商、携手共进、共渡难关。
三、疫情发生后，如果对租金进行减免，需要考虑哪些因素？
疫情发生后，如果根据公平原则对租金进行减免，既要考虑到承租人的实际情况，也要综合考虑租赁房屋的目的、经营用途、疫情管控措施对合同履行的影响程度等因素，合理分配风险及责任，而并非是简单地减免租金而让出租人承担疫情管控措施所带来的全部不利后果。
四、疫情发生前签订的短期租赁合同，约定合同履行期间在疫情防控期间，承租人未实际使用房屋的，可否不支付租金或者要求返还租金等费用？
受疫情防控影响，租赁房屋尚未交付使用或者交付房屋后无法实际进行经营的，且此种短期租赁合同在疫情期间可能履行期限就已经届满的，承租人可主张因不可抗力致使不能实现合同目的，从而要求解除合同，不支付租金或者要求出租人退还租金等相关费用。
五、疫情发生后，承租人能否以疫情为由迟延支付租金？
鉴于目前线上支付技术已经非常成熟和便捷，故疫情影响并非是迟延支付租金的合理理由，在未与出租人就租金减免及租金支付时间的变更协商一致的情形下，承租人仍应当依照合同约定按时支付租金，若未按时支付租金，仍然需要按照合同约定承担相应违约责任。
六、疫情管控措施进行后，承租人可否以租赁房屋无法使用为由要求解除合同？
可以参考合同法九十四条第一款的规定，即因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以要求解除合同。根据此条款，当事人既可以通知对方解除，也可以提起诉讼或仲裁请求解除合同。
但需要注意的是，在司法实践中，法院对因不可抗力请求解除合同的审查标准比较严格，若没有达到致使合同目的不能实现的程度，那么当事人要求解除合同的请求，可能很难得到法院的支持。
若承租房屋因疫情防控措施确实导致合同目的无法实现的，承租人或出租人提出解除租赁合同的，双方可依据房屋租赁合同的完成程度、剩余租期等情况，对合同解除后的相关事宜，使用公平原则分配责任。
七、疫情发生后，承租人可否以疫情期间无法正常经营或者营业额大幅下滑为由，要求解除合同?
不可否认疫情及相应的管控措施可能会导致承租人的经营受到一定影响，但此种情况一般被认定为尚未达到不能实现合同目的的程度，承租人据此要求解除合同，可能难以得到支持。
承租人此时可以要求出租人根据公平原则适度减免租金和违约责任。若承租人减免租金后仍无法继续经营，或者承租人因疫情影响导致经济状况严重恶化，继续履行租赁合同对其明显不公平且不可能，那么此种情况下，法院会允许双方解除合同，但承租人仍需要承担一定的违约责任。
八、疫情发生后，出租人可否以承租人拒绝或者延迟缴纳租金为由主张解除合同？
一般来说疫情的发生及由此引发的行政管控措施对于承租人支付租金应该不构成履行障碍，在承租人与出租人就租金支付变更事宜未协商一致的情形下，仍应依约按时支付租金，若承租人拒绝或者延迟缴纳租金，出租人可以依据约定或者法律规定行使单方解除权。
九、双方当事人在租赁合同中对不可抗力情形进行了约定后是否仍可适用不可抗力规则进行免责？
民商事合同应尊重当事人之间的意思自治原则，如果当事人在合同中对于不可抗力的情形及处理办法进行了约定，应视为双方对疫情具备心理预期并且愿意承担由此导致的风险，故应该严格按照双方的约定进行履行。
十、疫情期间适用不可抗力规则需要具备哪些条件？
当事人因疫情导致合同无法正常履行，适用不可抗力进行救济还需具备以下条件，否则可能无法减免租金、解除合同或者免除违约责任。
1
新冠肺炎疫情导致的行政管控作为不可抗力的时间节点，应发生在合同履行过程中。
2
新冠肺炎疫情须与不能履行租赁合同具有因果关系时，才能发生不可抗力免责的法律效果。
3
受不可抗力影响的当事人应当及时通知对方并提供证明。
4
受疫情影响的一方当事人在新冠肺炎疫情发生时应尽避免损失扩大的义务。
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