在我們的實際工作當中，會遇到很多的情況，有時前期處理不好，會給後面的工作造成很大的麻煩，輕則佣金收不上來，重則可能給公司帶來官司，給自己帶來麻煩，此文有些長，我會盡量用短的語言把複雜的問題說清楚，如果有疑問也可以隨時諮詢我。
第一部分：房產經紀行業常見法律問題
第二部分：提前查徵信，提前查徵信，提前查徵信
第三部分：一定要把房源的情況摸清楚
第四部分：逼定過程中應緩不應急
第一部分 房產經紀常見法律問題
通過查了七家公司合計91起訴訟（其中商丘五家32起）濮陽一家24起，周口兩家35起，平均每家11起訴訟糾紛。對這些案例進行歸攏後數據如下
上面就是這91起訴訟分析出來的前五大糾紛類型，第一名就是退房，一般情況下都是客戶方由於各種原因不想要了，房東不退。違約金是第一種的延伸，也有一種情況是因為其它問題導致交易延後，佣金這個大家都很明白，主體責任這個一般情況下是客戶或者房東單獨告中介公司，比如客戶告中介公司欺詐隱瞞房屋信息，房東告中介隱瞞客戶信息，導致後續交易無法進行。要求退中介費等。
針對上述問題，胖丁給出如下建議：
一，房東方面，一定要了解房東的基本情況，我遇到過房東是詐騙犯的，一房多賣的，隱瞞房屋情況導致過法過戶的等等，在簽訂合同時，一是要去房管局查這個房子的基本情況，二是可以在公開平臺查房東有沒有法律方面的糾紛，特別是老賴這類的，如果被列為老賴，二手房貸款時房東的手續是無法進行的。三是要讓房東籤房屋出售委託協議。四是不見房產證上本人到場不籤協議，如果為代簽，可以打個電話給房產證所有人把情況說明一下，然後錄音。
二，客戶方面，首先要了解客戶的資金情況，像違約金這一塊兒很多情況下都是因為客戶未能及時支付費用，導致交易拖延矛盾升級，成為被告，還有一種就是在跟客戶進行成交溝通時，沒有把相應的稅費、中介費等說清楚導致客戶誤以為首付多少多少萬就可以了，而且像二手房貸款購房的，由於評估價和成交價往往有差價，導致客戶認為這個價格不對，而產生不信任最後矛盾升級的開發部也屢見不鮮。
三，連帶責任，按照《合同法》中關於居間服務的說明，雙方在簽訂購買合同後，我們的居間服務就已經完成，但是在後續的過戶過程中出現問題，從上面的案例分析百分百都會被列為連帶被告，更有一個案例，房東告客戶中介公司是被告，客戶告房東中介公司還是被告的情況。而且均附帶一條要求返還中介費。所以簽訂合同後作為紀經人並不意味著這單就結束了，有的公司是把過戶等情況交由權證部，有的是委託第三方公司辦理，不管哪種方式，經紀人都要對過戶的進展情況進行跟蹤，要不然中間出現一些誤會，解釋不清楚導致的反悔等得不償失，因為紀經人作為第一人，一旦出現情況對雙方都瞭解，可及時化解，但是權證部或第三方公司一般都是按規矩辦事，對中間雙方的情況不瞭解，客戶後期產生反感的情況會比較多。
第二部分 提前查徵信 提前查徵信 提前查徵信
現在的購房客戶當中90%無論一二手房大部分都選擇貸款購買，徵信作為必要手續，對這個一定要慎之又慎，而且隨著這兩年的經濟不景氣，央行公佈的負債率偏高，逾期情況越來越多，徵信有問題的客戶也不在少數，特別是像信用卡等。我遇見過一個情況客戶因為辦ETC的時候順帶辦了信用卡，結果七次逾期，就是因為十幾塊錢，幾十塊錢逾期，因為這個信用卡只用了ETC，把這事兒給忘了，辦理貸款的時候費了很多時間才消除。
我建議雙方在第一次談判時最好就讓客戶把徵信打出來，帶著讓權證部或者貸款銀行提前看一下徵信是否有問題，沒有問題再籤正式合同，不要一味的為了促成交趕緊簽約，後期客戶因為徵信問題無法貸款造成交易無法進行，後面就是違約，要定金或者打官司的事跟著就來了。
我有一篇文章是專門說徵信的，沒在公眾號裡面發，有需要的朋友可以關注並聯系我，我發給你們，列舉了常見的徵信問題，以及如何化解。
第三部分 一定要把房源情況摸清楚
可能有的同行該說了，房源的情況我很清楚啊，多少平方？多少錢？房產證滿不滿兩年？幾樓朝向賣多少錢等，其實這是最基礎的，我說的這個房源情況是指背後的情況。
真實案例1，一個裝修好的二手房，在實際成交過程中，成交價出乎預料的低了很多，客戶當然開心，雙方的相關手續也沒問題，雙方約定在銀行貸款審批過後，客戶即可去裝修，可是在整理房子的過程中，客戶聽一個單元的老太太說這個房子死過人，是個凶宅，客戶當時就炸毛了，然後要求退房，房東不承認，按說中介公司的工作已經完成，佣金已經收取，這屬於心理因素，也不是造成交易無法進行的必然條件，在諮詢過律師和法官朋友以後客戶並不佔理，但是這個事兒也不會就此罷休，一下成為了客戶的連帶被告，被告負有連帶責任，隱瞞房屋真實情況，接著又成了房東的連帶被告，要求客戶支付違約金，要求中介返還中介費用。
真實案例2，毛坯房，在交割時客戶發現屋內燃氣表不見了，而且上下水不通，要求房東把上下水弄好，然後把燃氣表裝上，經詢問新奧燃氣，一個表420塊錢，問水電公司，弄好需要1000多塊錢，房東不認，因為在交首付時，客戶說了一句你先把鑰匙給我吧，我讓裝修公司去量房子，然後早裝修早入住，紀經人一懶就沒跟著去，然後在結清物業水電費時出現了這一幕，誰都說不清了，房東說給你鑰匙的時候有，都是好好的，誰知道你拿了鑰匙幹啥了。最後三方各讓一步，把這個下水道錢和表錢三家平分才算結束。
做了這麼多年，其實還有更多這些案例，向剛才說的詐騙犯，兒子揹著老子偷偷賣房，老人嫌兒子不贍養把原本答應給兒子的房子賣了，兩人離婚一方揹著另一方偷偷賣房子等等很多，有些東西我們沒有辦法去核實，但是我們可以通過讓房東簽署聲明的方式來規避自己的風險。還有就是要讓房東簽署《房屋出售委託協議》因為在上面的判例中，有房東主張中介賣房時沒有經過其授權，是由兒子代簽的，不代表其真實意圖而敗訴的判例，所以這個一定要注意。
第四部分 逼定過程中應緩不應急
我們業內有句老話叫：隔夜如隔單，可見時間和時機對於我們中介人的重要性，可是還有一句老話叫：心急吃了不熱豆腐、欲速則不達，著急簽單的原因是什麼，就是對房東或者客戶不自信，怕他們回去後反悔，怕有別人搗亂，可是如果不把前期工作做好，盲目簽單，盲目逼定，往往事與願違，而且如果客戶當時在不清不楚的情況下即使簽了，在聽了其它的風言風語也會在結傭和手續辦理及交割等事宜上面出現問題。
其實作為我們中介人很難，因為房東和客戶都不跟我們一心，而我們還要讓兩邊都不反感我們，這個時候我們最應該做的就是公平公正，價格我們做不了主，我們只能協助雙方達到一個合理的價位，如果我們的工作始終定位在讓房東再降點兒，讓客戶再加點兒，這個時候就是兩頭不落好，其實咱們的工作就是保護雙方的權利，防範雙方的風險，具體價格肯定是由我們來協調，但是我們在談判過程中更多的是一直向客戶灌輸如何保障他們的權利，如果買的放心，賣得放心，如何避免風險，這個事情他們才不會反感。
當雙方能夠把風險和權利記在心裡面的時候，他就會感覺你的工作是有價值的，你在幫他規避他想到的，想不到的風險，感覺你的工作是有價值的，這時你的單才不會因為過了一夜就告吹，你的佣金才不會客戶想方設法的扣你的錢。我目前成交的客戶當中折傭的情況非常少，就是基於這個原則在做事情。而且隨著人們的法律觀念越來越強，應該有些紀經人碰見過兩人認識，還來中介交易的情況，這就是他們認為把風險轉嫁給了中介，這是好事兒，客戶和房東的思想在變，咱們中介從業人員的心態也要變。
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