2019年合肥10大学区房成交均价为
22511元/平，较2018年上涨2450元/平，涨幅12.2%。2019年合肥非学区房成交均价为15182元/平，较2018年下跌340元/平，跌幅2.2%
一、 十大初中学区房及升值率
本文选取目前公认的十所顶级初中： 38中本部、42中本部、45中本部、46中本部、48中本部、50中东本部（西园校区）、50中西本部、50中新本部、168玫瑰园西校、168玫瑰园东校，以及这些初中辖区范围内的重点小学，作为学区房房价研究的对象，试图找出房价走势及规律，供大家购房参考。私立初中不参与学区划分，对房价没有直接影响，不在本文分析范围内。
1、45中本部，2019年成交均价25232元/平，涨幅14%。
2、50中新本部，2019年成交均价25138元/平，涨幅14.4%。
3、50中东西园，2019年成交均价21783元/平，涨幅4% 。
4、168玫瑰园西，2019年成交均价21680元/平，涨幅9%。
5、42中本部，2019年成交均价21359元/平，涨幅13.6%。
6、50中西本部，2019年成交均价21109元/平，涨幅10.5%。
7、46中本部，2019年成交均价20962元/平，涨幅6.4%。
8、168玫瑰园东，2019年成交均价25138元/平，涨幅14.4%。
9、48中本部，2019年成交均价17141元/平，涨幅5%。
10、38中本部，2019年成交均价
16026元/平，跌幅4.7%。
二、 十大学区房成交价格及走势分析
以望江路为界，北边38中、42中、45中、48中、50中东、50中西6大初中均是合肥市的老牌学校，主要位于合肥的老城区，有悠久的办学历史。南边4所46中（原46中整体搬迁）、50中新、168玫瑰园东、西校分别分布于合肥的滨湖新区、政务区、经开区等合肥新兴板块。均是在新建设的学校，但是起步高，基础好。
这些名校分别以自己的名字命名开设了大量的分校、分部、校区，但是名校难成，只有少部分如46中南、45中橡树湾、50中新望岳等学校发展不错。朋友们在选择时，尽量选择本部。
1、 成交价格分三个梯队，其中：
45中、50中新成交均价已经超过2.5万，处于第一梯队。
50中东西园、168玫瑰园西、42中、50中西、46中、168玫瑰园东校，成交价格基本上在2万-2.1万之间，可以列为第二梯队。
48中、38中成交均价在1.7万左右，属于第三梯队。
2、 涨幅排行
2019年合肥二手房成交均价及相对于2018年的涨幅数据如下图：
50新第一，超越了45中；
168玫瑰园东是一匹黑马，涨幅仅次于50新，与45中平齐；
42中一改2018的颓势，2019年涨幅较高，得益于42中+南门小学的双学区房爆发；
46中、48中、50中东西园涨幅不高，涨幅介于4-7之间，虽然是顶级学区的水平，其综合涨幅只相当于中档资产的涨幅；
38中垫底，不但没涨，2019年整个38学区的成交均价较上年竟然下跌了4.7%。
3、 具有投资价值的双学区
学校好≠有投资价值的学区房，有些优质板块，中档学区也可以产生学区房溢价。比如50中望岳+稻香村小学。有些老化的板块，学区房对周边房价拉动能力有限，比如38中。房博士研究的学区房，是结合学校的教学水平及学区房价的溢价能力进行评判的学区房。
合肥最近十年城市发展全面铺开，教育格局也进行了重新洗牌。有部分传统名校开始走向没落，部分新星学校在崭露头角。 初中和小学是紧密相连的，因为小学直升公办初中，不用考试。所以初中的优劣，直接决定孩子能否进入重点高中，以及在重点高中能否站稳脚跟，是否有后继爆发力的基础。优质的小学基本上在优质初中学区范围内产生。小学没有标准来衡量，主要还是通过学校的硬件设施、名师配备、生源质量、群众口碑等来评价。
在顶级学区里，初中+小学均顶级的级双学区和初中强+小学弱的单学区，初中+小学均顶级的双学区，更加稀缺，往往能产生更高的学区溢价。
房博士通过对各学区内房价高低及走势的研究，主要的目的是区分：有投资价值的顶级双学区。如下图所示，其中标红星的小学+初中，属于有投资价值的顶级双学区，共14组。
14组有投资价值的顶级双学区，近1年二手房成交均价排行，如下图：
近1年二手房升值率，如下图（其中50新+西园的成交数据失真，我在后面的文章中做了修正）：
限于篇幅，本文选择政务区的50中新学区板块，给大家详细分析学区的价格走势及投资方向。
三、50中新本部各学区房价分析
50中新本部，即50中新天鹅湖校区，2019年成交均价为25138元/平，年涨幅14.4%。
50中新各小学板块二手房成交数据统计如下：
50中新各小学板块二手房近1年升值率数据统计如下：
1、50中新+奥体
2020年2月份，50中新+奥体小学挂牌228套房源在售，2019年共成交125套，以2019年全年成交量为基数，奥体小学目前的房源数可以卖22个月。全市平均去化是55个月，低于全市均值。
奥体板块2019年的成交均价是28657元/平，仅次于45中+南门小学板块。成交面积均值为150.62平，成交总价均值432万，这是板块具有明显的改善特征。
成交方面，栢悦公馆成交量突然放大，2019年共成交30套！受栢悦的拉动，宋都西湖花园成交了21套、信达水岸名都19套、蓝蝶苑15套、之前无人问津的颐园世家成交了13套、浅水湾也有8套成交记录。
书香苑：小区位于安徽广电中心南侧，与蓝蝶苑为邻，北邻天鹅湖，西南边是50中新，距离地铁3,4号线不到800米，双地铁配套。但是至今只有1条成交记录。主要是书香苑房龄已超过10年，户型不够方正。目前挂牌房源价格集中在400-600万之间，而这个价格区间段的购房者，以改善改善群体为主，对小区环境、房型、房龄等要求较高。在奥体板块内，大部分会选择栢悦公馆。放眼全合肥，政务区的凯旋门、内森庄园的复式、恒大华府的大平层，经开区的绿城玫瑰园在二手房市场比较受欢迎，而这些都是有顶级学区加持，平均房龄为2011.8。没有学区的二手房，成交房源平均房龄为2014.8。而从我小密圈的购房意向看，这个价格段主要购房意向，主要以滨湖的洋房为主。
岸上玫瑰：岸上玫瑰换过物业后，加上奥体板块整体发力。价格已经触底反弹，1房、2房和小三房户型，实际成交价格已经超过3万。对于顶级板块的二手房来说，房龄老一点，小区旧一点，并不影响升值。目前岸上玫瑰1房户型只有1套60平房源在售，挂价220万，而且还是1楼，成交记录极少，这种小户型平均每年可以升值30万。由于太优质，房主普遍惜售，极度稀缺，整个奥体板块目前1房只有7套房源挂牌。同时由于总价太高，买家不敢下手，进入僵持。
蓝蝶苑：蓝蝶苑是奥体板块最优质的刚需户型小区。在刚需后面加上“户型”一词，是因为蓝蝶苑只是在户型面积方面与刚需一直，而价格远不是刚需所能承受。蓝蝶苑目前45平小户型2019年7月份成交1套190万，单价突破4万，刷新了政务区小户型单价新高。而我在2019年5月份《2019年5月政务区投资分析》(关注微信公众号：合肥房博士，后台回复：政务查看)预言的蓝蝶苑突破4万，2个月后成真。目前最低挂价210万，这个价格在合肥绝大部分板块，都可以买到正规的3房。蓝蝶苑在2019年1月份1房成交价格只有152.8万，而7月份的成交，半年时间上涨了近40万，提前透支了预期。蓝蝶苑2019较2018年综合涨幅21.6%，较2017年综合涨幅为39%，在2020年涨幅应该会有所放缓。不过哪怕10%的涨幅，成交均价突破3.5万，应该不是难事。
栢悦公馆：如果蓝蝶苑是刚需户型中的王者，那么栢悦公馆就是改善户型中的王者。2019年栢悦共成交了30套！栢悦府的别墅11套！单价已经突破4万。2019年栢悦公馆的成交总价均值是892万，成交均价为33180元/平，年涨幅20.2%。高总价，高单价，高涨幅。而处于房价金字塔尖的小区，他的价格，没有最高，只有更高。现在看来，曾经让合肥人咂舌的，单价3.5万的中国府以及滨湖众多单价3万的洋房，似乎已经不再那么突兀。确实，随着时间的推移，原本可能没有性价比的房子，慢慢也可以接受了。所以对于市面上的新房，我们要重新审视他的性价比。
宋都西湖花苑和信达水岸茗都：户型面积合理，近学校，地铁配套完善，价格不贵。是普通刚需通过置换旧房，还能够得着的顶级投资标的。目前宋都2房的价格已经接近300万，3房300万+。信达水岸名都的户型更加合理。南北通透3房已经突破300万。成交单价已经突破3万，2019年底信达出来一套优质房源，未上外网，当即被我小密圈好友定下。而最新成交显示，这套房子已经上涨20W+。通过咨询和成交的实时跟踪，能感受到政务区50新学区1房和奥体的优质房源，基本上一房难求。而要想捡漏，必须手握资金，时刻准备，打通各条信息渠道，在房源出来的几个小时内，就要知晓并且迅速做出决定。这个漏不好捡。
颐园世家：颐园世家是2005年的房子，房龄已经超过15年，2019年成交了13套，年综合升值率实际不低于10%，相似户型，与宋都的价格基本同步。颐园世家一直被人诟病，房龄太老，小区破败，大户型更是无人问津。颐园世家和栢悦公馆的价差达到1万元以上。但是地段和学区等优势，让颐园世家得到了补涨。小密圈另外一位好友，因为家住外地，看中一套颐园世家的大户型，400多万，外地看房不方便，我替她实地看过，装修的非常不错，户型有点缺陷，犹豫了一下，2周后成交，一直耿耿于怀。后期在政务区，一直找不到性价比比这个更高的，至今未出手。
三盛颐景园：由于一套1楼大户型拉低了均价，拖累了升值率。三盛目前实际成交价格，1房小户型大概3.4万+，2房小户型3万，3房以上会低于3万。2019年三盛1房年升值率不会低于15%，2房不低于10%。三盛颐景园和颐园世家非常相似，房龄老，但是位置好，南小学，北初中，西南200米即是地铁口。这一类小区成交量很低的原因，是真正优质的房型、中上楼层的房子，根本没有房源，房东普遍惜售。市场上在售的要么是1楼、顶楼，要么就是大户型、奇葩户型。而这类小区的1房、2房小户型，其金融属性，学区价值、投资价值，越来越超过了居住价值。
浅水湾：低价房源一样可以出手，每年5%以上的涨幅不成问题。供应量比较大，变现难，不是一房难求，处于补涨位置，所以建议有实际居住需求，学区需求的，兼顾保值的朋友考虑。
2019年全市总价超过1000万的成交记录有15条，其中栢悦公馆占11条！在栢悦公馆的拉动下，岸上玫瑰、三盛颐景园、颐园世家均有较高的涨幅。2019年底，我帮助小密圈会员拿到1套50新+奥体的学区房，房源出来后没有到外网，中午出来，当晚签单，我看了2020年1月份的成交记录，该房源1月份成交总价高出20W+。
2、50中新+西园小学南校
板块内挂牌185套，以2019年全年成交量为基数，西园小学南校目前的房源数可以卖24个月。低于全市均值。西园南校 板块2019年的成交均价，剔除部分避税房源，修正后的成交均价为24526元/平。成交面积均值为106平，成交总价均值252万，近1年升值率为6.3%（修正后），在50新5所小学板块里，升值率垫底。2019年西园南校板块，略显颓势，50新板块的老化，可能会从西园开始。
西园新村小学南校，在政务区属于资历较老的学校，起点也比较高。西园学区板块，由于处于天鹅湖北岸，受天鹅湖的阻隔，板块内住户不多，商业主要依托一个万达广场，略显单调。加之板块内小区基本是2010年以前建设的，小区房龄普遍超过10年以上，板块逐渐老化。2020年3号线开通，以及怀宁路下穿工程的即将竣工的利好，让该板块的天鹅湖畔、天鹅湾花园提升较多。
成交主要集中在水墨兰庭19套、天鹅湖畔16套、汇林阁西区12 套、水墨兰庭北区11套天鹅湾花园7套、内森庄园8套。
天鹅湖畔：天鹅湖畔户型偏大，110平的2房户型，市场价330万左右，虽然2房目前成交单价没有超过3万，但是奥体小学的宋都、三盛、颐园世家等小区的2房，目前成交价270万左右，凯旋门的中间户3房，也不过330万。天鹅湖畔共有3000户，而2月份在售仅仅20套，挂户比只有0.66%，房源稀缺程度超过了栢悦公馆和宋都西湖花苑，真的是一房难求。2019年前三个季度涨幅11.76%，第四季度开始回落，年综合涨幅10.6%。最稀缺的是127平的，南北通透边户三房，房源少，挂价超过3.5万，总价450万+。
水墨兰庭和水墨兰庭北区：小区处于南二环以北，政务区的重心在天鹅湖南岸和东岸，位置上越来越没有优势。2019,年共成交30套，由于北区的几套成交房源价格严重失真，所以水数据上，2019年较2018年成交价下跌了6%。这个数据是需要修正的，因为样本中有几套125平的成交房源，可能是出于避税的原因在成交时做低了价格，成交均价只有1.5万左右。实际价格在2.5万左右。
不过水墨兰庭北区2005年建成，房龄炒过15年，130平以上大户型已经开始走下坡路，是不争的事实。这些大户型无论是和颐园世家、岸上玫瑰，还是和湖畔春天、国际丽景城的小区比，在区位上都没有优势，投资价值较低。水墨兰庭的投资，建议以中小户型为主。
汇林阁、恒润花园、天鹅湾花园一直是该板块比较弱势的几个小区。特别是汇林阁、恒润花园处于二环以北，属于政务区的西北角落，商业、地铁配套劣势明显。
汇林阁西区的12套成交房源，大部分是学区小户型，因为学区热，地理位置上又紧邻西园小学，所以随着学区房的升值一起升值。升值率达到了22.2%。市场对学区小户型是真爱，回迁房中的顶级学区小户型也咸鱼翻身，类似的小区，还有滨湖46中+师范附小的惠园。
恒润花园小区体量非常小，小区房龄均超过10年，小区老化，物业服务跟不上，加之户型偏大，总价偏高。有2套成交，成交价格也较低，在西园板块最弱。投资远离，如果是自住+学区，性价比还不及浅水湾。
天鹅湾花园 2019取得了逆袭。地段优势开始爆发，紧邻地铁3号线，50新+西园双学区，面对天鹅湖，怀宁路贯通后，与天鹅湖南岸无缝对接。今年已经成交了7套，不过2019第四季度只成交了1套，而挂牌房源增加了7套。正如我2019年第三季度写得文章《2019年10月,合肥政务区房价走势分析及投资建议（下）》（关注微信公众号：合肥房博士，后台回复“政务”查看）。预言天鹅湾花园倒挂的价格已经填平，到达阶段性顶部，从近4个月的走势来看，与我之前的预言基本一致，利好出尽，成交量下降，挂牌房源增加。后期涨幅会逐渐减弱，投资价值偏低。
内森庄园：有高层小高层（内复式）和独栋别墅，目前只有高层（小高层）有成交记录。因为装修、楼层等原因，价格差距比较大。豪装户型比毛坯要贵5000元/平。剔除装修，这种户型实际成交价约2.1-2.2万左右。近2年来价格平稳，第四季度呈下跌趋势。和栢悦公馆、绿城玫瑰园等众豪宅相比，真的是天壤之别，不忍直视。
3、50中新+翠庭园
翠庭园当前挂牌323套，挂牌房源进一步减少。成交量最大，2019年成交286套，以2019年全年成交量为基数，翠庭园板块目前的房源数可以卖14个月，低于全市均值41个月。在50中新各板块中房源最为紧缺。2019成交均价23875元/平，近1年升值率11.2%。
5个小学板块，翠庭园和习友路的在售房源可供销售时间最短，而翠庭园板块位于匡河内，学区稳定，有大量的中小户型，总价低，目前是刚需上车政务区的最理想选择。
翠庭园学区共有13个小区，2019年，换手率最高的是融科九重锦、发能太阳海岸、imore公寓三个小区，以当前的挂牌量，imore公寓房源只够卖7个月，而融科九重锦、发能太阳海岸只够卖6个月！
近1年，年升值率超过10%的小区有森林海13.3%、融侨天骏12.3%、融科九重锦16.3%、乐富强御龙湾13.3%、国建香榭水都14.1%、国际丽景城12%、发能太阳海岸12.4、Imore公寓18.1%，其它小区如天和园、国贸天琴湾升值率也相差不大；都是非常优质的资产。
翠庭园作为有学区支撑的回迁小区，也不甘落后。2019年前三个季度还表现平平，第四季度补涨。当板块内的1房学区小户型已经涨到140万+时，翠庭园的1房小户型也卖到了136万。前3季度涨幅只有0.25%，第四季度的成交，涨幅提升到了9.3%。事实上，翠庭园的1房或者小两房，也是比较不错的投资标的。能够保持与周边商品房5%以内的价差。当翠庭园的价格低于周边商品房5%以上时，就具有投资价值了。
而13个小区中，2019年前三季度，唯一下跌的山水名城也出现了补涨。山水名城的位置绝佳，3,4号线双地铁口，距离天鹅湖只有200米，地段上比天鹅花园还要优质。山水名城主要的问题是户型偏大，小区品质较差，但是自身的地段，是可以抵消户型、房龄、品质的不利因素。综合下来，会有不低于5%的年涨幅。适合自住+学区需求。
2019年该板块不得不说的是imore公寓小区。小户型被爆炒，2018年12月份imore一套48平小户型成交价为93万，2020年1月份，该户型最新成交价格是140万
！一点不亚于蓝蝶苑的涨幅。2019年我的小密圈5月份106万入手，当时在九龙园和imore之间犹豫不决，在我的建议下最终选择imore。Imore的价格差也被填平，后面的升值速度会变慢。
4、50中新+习友路
习友路当前挂牌239套，今年成交125套，成交挂牌比52%，成交均价22914元/平，升值率8.3%。
保利香槟国际：
但从升值率上来看，保利与御龙湾、九重锦基本接近，保利近1年的升值率为10.4%，近2年的升值率为22.5%，仍然属于比较健康和优质的资产。保利的挂户比为1.7%，不算高。成交量、成交价格、房源增加数都属于正常水平。虽然各种传言保利学区不稳，保利西北方向，高新区合冷链地块，将会新建一所初中，但这所学校暂未开建，目前对保利没有什么影响，未来把保利划入的可能性也不大。保利目前有50中新学区，地铁和小学无缝对接，保利物业，房龄6年，还有几年的黄金期。而滨湖新区，即将开盘的一个小区：保利和光尘樾，目前小密圈咨询较多，我觉得保利和光尘樾，目前的地理位置、配套、规划，与保利香槟国际非常相似，可以作为参考。
恒大华府：
恒大华府近地铁4号线，在匡河外3盘中，优于文一，劣于保利。恒大华府的升值率主要受大户型的拖累。2、3房房升值率应该可以达到10%。但是恒大华府2019年成交了19套200平的大平层，2020年1月份又成交了1套312平的豪装大平层，成家均价只有20304元/平，每平低于恒大成交均价1000元以上。与内森庄园情况类似，在走下坡路。而这些豪宅业主里，只有栢悦公馆在开怀大笑。
文一名门首府：
文一名门首府最大的优势是房龄较新，有50新学区，而且户型比较合理。中间户3房总价只需要200万左右，这也是上车50新学区的最低门槛。所以文一的房子，并不缺接盘者，也是有价值支撑，近1年升值率达到9.3%，也能算上优质资产。但是从挂牌和成交量数据看，文一的挂户比已经达到3%，现有房源可以成交2年左右。文一，可以自主兼学区兼投资，但是持有周期不宜过长。
5、50中新+嘉和苑
凯旋门：终于走出了学区的阴霾，凯旋门近1年的升值率达到了11%，尽管没有奥体小学加持，但是凯旋门地段、商业配套、开发商品牌以及较新的房龄，仍然是合肥为数不多的顶级的资产。
新地中心：但从升值率上来看，新地的升值率达到了14.8%，表现同样优异。毕竟占着那么一个绝版的地段，还有50中新学区更增加了他的稀缺性。单从投资的角度来，比对面的湖畔徽映阁还是要有优势的多。但是新地中心没有小区环境，商业氛围很浓，户型做的也很一般，3房不通透。这些还是限定了他的受众群体，流动性一般，特别是大户型，慎入。
政务区50新学区2019年投资收益超过10%，是非常优质的投资标的。2019年50新学区奥体板块确立了绝对优势，翠庭园板块交易最活跃。而政务区未来的学区变迁，50中新生源爆满该如何解决？高新区合冷链初中开建对匡河外保利、文一、恒大是否影响？政务区万象城以东的潜山路中学开建，会导致政务区学区出现什么样的变局？我会在政务区房价分析中给大家分析。敬请关注。
四、2020年的学区房该怎么买？
1、房住不炒，学区房需求量力而行。
学区房需求不等于学区房投资，我一直建议朋友们房住不炒，对于学区房选择要理性，更要量力而行。目前在奥体小学还没有出成绩的情况下，50新+奥体一套小户型已经200万+，对于预算有限，仅仅需要优质教育资源的朋友，完全没有必要起哄，去抢购50新+奥体的学区房。优质学区房并不是遥不可及，高不可攀，最新成交数据显示：38中+和平路小学的学票只需要不到60万，48中+屯溪路小学的邮电东村25平小户型，总价也不超过70万，庐阳中学学票更便宜，还有近几年成绩较好的46中南，50中南，50中新望岳，45中橡树湾等等入门门槛均不高。
2、学校好≠有投资价值的学区房
奥体小学2018年招生，还不到3年，既不是名校，也没有积淀，更没有傲人的成绩。但是该板块的二手房，价格和升值率指数一路飘红。值得我们思考：学区房和学校的教学水平紧密相关，但不是完全对等。正如我开篇所说：学校好≠有投资价值的学区房。
3、2020年合肥的学区房涨幅，会有所下降。
受疫情影响，2020年合肥的楼市会转冷一段时间，需要等疫情的阴影逐渐消除再结合政策刺激，才能出现新的高潮。相信2020年合肥的学区房投资热潮会比2019年有所减弱,升值率也会有所下降，涨幅会放缓。但是只要周边没有顶级的私立学校存在，无论学区政策怎么改革、如何调整，任何一个居民，无论贫富、贵贱，都要就近入学公立学校。入学的最便捷途径仍然是用房票换学票。在高端板块顶级名校的周边拥有一套住房，就意味着你拥有了一张珍贵的学票，手握一个稀缺的资源，这是投资学区房的魅力所在。疫情过后，
学区房不会跌，2020年需要学区房的朋友，趁早买。
2019年。在我建议下投资学区房的朋友，大多收益不低。但是我仍然提醒大家，任何有高收益的投资都是有风险的，学区房投资也是。建议大家科学理财、理性投资。合肥房博士下一篇原创文章《合肥的潜力学区在哪里？》。欢迎持续关注。
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