“南师附小、矿大附中、中国矿大、师大等名校齐聚，上学就在家门口”“好地段——寸土寸金，低密难求；好配套——不必世外，即为桃源；好景观——六景之乐，入目皆景；好品质——品质建材，精工筑家”“容积率0.6，绿化率40%，人车分流，六大景观……”
这是位于铜山区华山路与玫瑰大道交会处宝龙观邸小高层项目当初对外的宣传，不少业主就是看中了该项目的这些亮点才果断入手的。3月底，已经延迟上房的小高层业主终于等来上房通知，可到小区实地一看，非常失望。
六大景观只有一个，地面上满满的停车位，人车分流难以实现，承诺的学区成了泡影……诸多不按照当初的宣传和公示更改的设计，让业主们难以接受，认为开发商涉嫌欺骗业主。
3月27日上午，徐报融媒记者到该小区实地进行了探访。
宝龙观邸总平面图
业主反映：看中了学区、绿化
和景观方面的宣传
公开资料显示，宝龙观邸位于铜山区华山路与玫瑰大道交会处，地块编号为2010-99号，至今已经有10年了。开发商是徐州宝信房地产开发有限公司。小区业态分为别墅和小高层，小高层位于小区西侧，一共8栋，每栋都是15层。
当初的宣传
张先生是铜山区汉王镇人，2017年被宝龙观邸的宣传吸引。“我看的是小高层，主要看中他们承诺的学区房是南师大附小（大学路实验学校）。另外，小高层宣传人车分流、六大景观，我正好想买一套改善住房，如果是这样的小区，居住体验肯定很高，遂决定买下。”
置业顾问关于学校的回复
张先生说，当时关于学区房的承诺，有和置业顾问微信聊天记录为证。张先生表示，既然置业顾问承诺了，买了这里的房子以后孩子上学的问题就不用愁了。对于小区门口附近还有十几个临时车位，这一点张先生认为无伤大雅，总体来说人车分流就行，老人和孩子更加安全。
“我仔细看了售楼处的沙盘图，8栋小高层每栋之间都有郁郁葱葱的绿化带，楼间景观各不相同，当时重点介绍了六大景观—儿童活动区、阳光草坪、景观廊架、林荫树阵、休闲水榭和景观平台，很是让业主期待。”张先生称，公示的项目总平图上，显示小高层绿化率也是相当高，地面上基本没有车位，和沙盘图呈现的基本一致。业主们相信，以后小区交付时应该就是这个样子。
不仅延迟交房
实景更让人失望
按照商品房买卖合同约定，小高层计划2019年12月31日上房，当年12月20日，开发商发了一个关于宝龙观邸8栋小高层住宅交付时间调整的公告，内容大概为：2017年以来因严格管控防治大气污染，宝龙观邸工程分别在2017年停工73天，2018年停工117天，2019年停工34天。另在施工期间，徐州市遇到暴雨、暴雪极端恶劣天气和中高考无法施工50多天。拟定宝龙观邸小高层住宅交付时间大概在2020年3月31日前后。“
只是发了一个这样的公告，也没有主动提延迟上房支付违约金一事。”张先生说。前几天业主接到通知，让他们3月24日办理上房手续。
绿化没有完全做好
没想到来小区实地一看，眼前的情景让他们很失望。“小区里只是普通绿化，满眼都是划好线的停车位，人车分流是指望不了了。当初承诺的六大景观只有一个儿童乐园，其他五大景观没看到。”
先生说，有业主问了铜山区教育部门，得到的答复是学区可能被划到娇山湖小学。宝龙观邸距离娇山湖小学3公里，而离南师大附小只有1公里，学校就在家门口的承诺落空了。
业主认为楼前的分电箱距离楼体太近
除此之外，业主们还发现，原本规划在地下的分电箱被安在楼前，2号楼东侧南面的空地上还建了一个三层的钢结构楼梯，这都是原先规划图里没有的。
记者探访
景观缺失，地面设有较多停车位
3月27日上午9点多，徐报融媒记者在几位业主代表的陪同下，来到宝龙观邸小高层实地探访。小高层一共8栋，分为东西两部分，每部分4栋楼，楼间距尚可。虽然已经通知业主上房，但是小区的绿化没有做好，现场有不少工人正在补种绿植。
业主出示了当时宣传的绿化六大景观图册，现场除了儿童乐园外，其他五大景观都没有；儿童乐园还没弄好，业主们对交付标准也不满意，认为减配了。
1号楼前还堆了很多建材
小区里除了步行区域和绿化区域，其他空地划出不少停车位，粗略统计有200个。“当初宣传人车分流，现在划了近200个地面停车位，怎么实现人车分流？这么多车辆来来往往，老人和小孩还能在小区散步吗？”业主说。
1号楼前还堆积了很多建材。对此，业主代表称存在安全隐患。
1号楼后的多个配电箱
8栋小高层几乎每栋楼都设置了分电箱，距离楼面二三米。在1号楼后不远处，设置了十几个配电箱，其中一个管道井还没有上盖，很多线缆裸露在外。2号楼东南位置的空地上建了一个三层的钢结构楼梯，可以直接上到一至三层，据说是给位于一至三层公共用房配置的室外楼梯。
业主们表示，建在楼前的分电箱和钢结构楼梯，之前的沙盘图和总平面图中都没有。
一位业主当场拨打铜山区教育局基教科电话，询问宝龙观邸辖区小学校的问题，对方答复说暂时还没有划分学区。业主出示了当初和置业顾问的微信聊天记录，显示置业顾问告诉业主该小区的辖区学校是南师大附小。
现场的几位业主代表提出了以下六个方面的诉求：
1、取消地面停车位，小区人车分流；
2、恢复绿化中的六大景观；
3、拆除分电箱，整改配电箱；
4、拆除钢结构楼梯；5、协调学区房；
6、支付违约金。
在小区北门外，记者和业主见到了该项目营销总监时先生。时先生称，小区通过了验收，至于业主提出的上述问题，他不愿意多说，称等待主管部门的处理结果。
2017年6月23日，都市晨报曾以《样板房违规改造误导看房人》为题，对宝龙观邸样板房别墅违规改造进行过报道。
徐州市自然资源和规划局铜山分局：
将调查核实是否更改原先设计
针对宝龙观邸小高层业主反映的问题，徐州市自然资源和规划局铜山分局监察大队负责人表示，针对宝龙观邸二期业主的反映，他们将予以调查核实，看该项目后期是否对原先的设计规划进行了变更。如果没有变更，那么就应该按照原先公布的设计规划图建设，如果擅自改变原先规划设计，核实有关情况后将依法查处。
律师说法：
没有按照约定履行义务，存在违约行为
就此事，江苏帝伊律师事务所张玉龙主任表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
故开发公司关于学区房、容积率0.6、绿化率40%、人车分流、六大景观等的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。
根据《江苏省消费者权益保护条例》：经营者以广告、产品说明、实物样品或者通知、声明、店堂告示等公示方式，对商品或者服务的质量、计量、价格、售后服务、民事责任等向消费者作出许诺的，其提供的商品或者服务应当与许诺相一致。消费者受上述许诺引导而购买商品或者接受服务的，该许诺应当作为约定的内容。经营者的工作人员履行职务的行为，视为经营者的行为。
张主任说，根据《合同法》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现在宝龙观邸的开发商没有按照约定履行自己的义务，存在违约行为，购房人可以要求开发商承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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