2019年合肥10大學區房成交均價為
22511元/平，較2018年上漲2450元/平，漲幅12.2%。2019年合肥非學區房成交均價為15182元/平，較2018年下跌340元/平，跌幅2.2%
一、 十大初中學區房及升值率
本文選取目前公認的十所頂級初中： 38中本部、42中本部、45中本部、46中本部、48中本部、50中東本部（西園校區）、50中西本部、50中新本部、168玫瑰園西校、168玫瑰園東校，以及這些初中轄區範圍內的重點小學，作為學區房房價研究的對象，試圖找出房價走勢及規律，供大家購房參考。私立初中不參與學區劃分，對房價沒有直接影響，不在本文分析範圍內。
1、45中本部，2019年成交均價25232元/平，漲幅14%。
2、50中新本部，2019年成交均價25138元/平，漲幅14.4%。
3、50中東西園，2019年成交均價21783元/平，漲幅4% 。
4、168玫瑰園西，2019年成交均價21680元/平，漲幅9%。
5、42中本部，2019年成交均價21359元/平，漲幅13.6%。
6、50中西本部，2019年成交均價21109元/平，漲幅10.5%。
7、46中本部，2019年成交均價20962元/平，漲幅6.4%。
8、168玫瑰園東，2019年成交均價25138元/平，漲幅14.4%。
9、48中本部，2019年成交均價17141元/平，漲幅5%。
10、38中本部，2019年成交均價
16026元/平，跌幅4.7%。
二、 十大學區房成交價格及走勢分析
以望江路為界，北邊38中、42中、45中、48中、50中東、50中西6大初中均是合肥市的老牌學校，主要位於合肥的老城區，有悠久的辦學歷史。南邊4所46中（原46中整體搬遷）、50中新、168玫瑰園東、西校分別分佈於合肥的濱湖新區、政務區、經開區等合肥新興板塊。均是在新建設的學校，但是起步高，基礎好。
這些名校分別以自己的名字命名開設了大量的分校、分部、校區，但是名校難成，只有少部分如46中南、45中橡樹灣、50中新望嶽等學校發展不錯。朋友們在選擇時，儘量選擇本部。
1、 成交價格分三個梯隊，其中：
45中、50中新成交均價已經超過2.5萬，處於第一梯隊。
50中東西園、168玫瑰園西、42中、50中西、46中、168玫瑰園東校，成交價格基本上在2萬-2.1萬之間，可以列為第二梯隊。
48中、38中成交均價在1.7萬左右，屬於第三梯隊。
2、 漲幅排行
2019年合肥二手房成交均價及相對於2018年的漲幅數據如下圖：
50新第一，超越了45中；
168玫瑰園東是一匹黑馬，漲幅僅次於50新，與45中平齊；
42中一改2018的頹勢，2019年漲幅較高，得益於42中+南門小學的雙學區房爆發；
46中、48中、50中東西園漲幅不高，漲幅介於4-7之間，雖然是頂級學區的水平，其綜合漲幅只相當於中檔資產的漲幅；
38中墊底，不但沒漲，2019年整個38學區的成交均價較上年竟然下跌了4.7%。
3、 具有投資價值的雙學區
學校好≠有投資價值的學區房，有些優質板塊，中檔學區也可以產生學區房溢價。比如50中望嶽+稻香村小學。有些老化的板塊，學區房對周邊房價拉動能力有限，比如38中。房博士研究的學區房，是結合學校的教學水平及學區房價的溢價能力進行評判的學區房。
合肥最近十年城市發展全面鋪開，教育格局也進行了重新洗牌。有部分傳統名校開始走向沒落，部分新星學校在嶄露頭角。 初中和小學是緊密相連的，因為小學直升公辦初中，不用考試。所以初中的優劣，直接決定孩子能否進入重點高中，以及在重點高中能否站穩腳跟，是否有後繼爆發力的基礎。優質的小學基本上在優質初中學區範圍內產生。小學沒有標準來衡量，主要還是通過學校的硬件設施、名師配備、生源質量、群眾口碑等來評價。
在頂級學區裡，初中+小學均頂級的級雙學區和初中強+小學弱的單學區，初中+小學均頂級的雙學區，更加稀缺，往往能產生更高的學區溢價。
房博士通過對各學區內房價高低及走勢的研究，主要的目的是區分：有投資價值的頂級雙學區。如下圖所示，其中標紅星的小學+初中，屬於有投資價值的頂級雙學區，共14組。
14組有投資價值的頂級雙學區，近1年二手房成交均價排行，如下圖：
近1年二手房升值率，如下圖（其中50新+西園的成交數據失真，我在後面的文章中做了修正）：
限於篇幅，本文選擇政務區的50中新學區板塊，給大家詳細分析學區的價格走勢及投資方向。
三、50中新本部各學區房價分析
50中新本部，即50中新天鵝湖校區，2019年成交均價為25138元/平，年漲幅14.4%。
50中新各小學板塊二手房成交數據統計如下：
50中新各小學板塊二手房近1年升值率數據統計如下：
1、50中新+奧體
2020年2月份，50中新+奧體小學掛牌228套房源在售，2019年共成交125套，以2019年全年成交量為基數，奧體小學目前的房源數可以賣22個月。全市平均去化是55個月，低於全市均值。
奧體板塊2019年的成交均價是28657元/平，僅次於45中+南門小學板塊。成交面積均值為150.62平，成交總價均值432萬，這是板塊具有明顯的改善特徵。
成交方面，栢悅公館成交量突然放大，2019年共成交30套！受栢悅的拉動，宋都西湖花園成交了21套、信達水岸名都19套、藍蝶苑15套、之前無人問津的頤園世家成交了13套、淺水灣也有8套成交記錄。
書香苑：小區位於安徽廣電中心南側，與藍蝶苑為鄰，北鄰天鵝湖，西南邊是50中新，距離地鐵3,4號線不到800米，雙地鐵配套。但是至今只有1條成交記錄。主要是書香苑房齡已超過10年，戶型不夠方正。目前掛牌房源價格集中在400-600萬之間，而這個價格區間段的購房者，以改善改善群體為主，對小區環境、房型、房齡等要求較高。在奧體板塊內，大部分會選擇栢悅公館。放眼全合肥，政務區的凱旋門、內森莊園的複式、恆大華府的大平層，經開區的綠城玫瑰園在二手房市場比較受歡迎，而這些都是有頂級學區加持，平均房齡為2011.8。沒有學區的二手房，成交房源平均房齡為2014.8。而從我小密圈的購房意向看，這個價格段主要購房意向，主要以濱湖的洋房為主。
岸上玫瑰：岸上玫瑰換過物業後，加上奧體板塊整體發力。價格已經觸底反彈，1房、2房和小三房戶型，實際成交價格已經超過3萬。對於頂級板塊的二手房來說，房齡老一點，小區舊一點，並不影響升值。目前岸上玫瑰1房戶型只有1套60平房源在售，掛價220萬，而且還是1樓，成交記錄極少，這種小戶型平均每年可以升值30萬。由於太優質，房主普遍惜售，極度稀缺，整個奧體板塊目前1房只有7套房源掛牌。同時由於總價太高，買家不敢下手，進入僵持。
藍蝶苑：藍蝶苑是奧體板塊最優質的剛需戶型小區。在剛需後面加上“戶型”一詞，是因為藍蝶苑只是在戶型面積方面與剛需一直，而價格遠不是剛需所能承受。藍蝶苑目前45平小戶型2019年7月份成交1套190萬，單價突破4萬，刷新了政務區小戶型單價新高。而我在2019年5月份《2019年5月政務區投資分析》(關注微信公眾號：合肥房博士，後臺回覆：政務查看)預言的藍蝶苑突破4萬，2個月後成真。目前最低掛價210萬，這個價格在合肥絕大部分板塊，都可以買到正規的3房。藍蝶苑在2019年1月份1房成交價格只有152.8萬，而7月份的成交，半年時間上漲了近40萬，提前透支了預期。藍蝶苑2019較2018年綜合漲幅21.6%，較2017年綜合漲幅為39%，在2020年漲幅應該會有所放緩。不過哪怕10%的漲幅，成交均價突破3.5萬，應該不是難事。
栢悅公館：如果藍蝶苑是剛需戶型中的王者，那麼栢悅公館就是改善戶型中的王者。2019年栢悅共成交了30套！栢悅府的別墅11套！單價已經突破4萬。2019年栢悅公館的成交總價均值是892萬，成交均價為33180元/平，年漲幅20.2%。高總價，高單價，高漲幅。而處於房價金字塔尖的小區，他的價格，沒有最高，只有更高。現在看來，曾經讓合肥人咂舌的，單價3.5萬的中國府以及濱湖眾多單價3萬的洋房，似乎已經不再那麼突兀。確實，隨著時間的推移，原本可能沒有性價比的房子，慢慢也可以接受了。所以對於市面上的新房，我們要重新審視他的性價比。
宋都西湖花苑和信達水岸茗都：戶型面積合理，近學校，地鐵配套完善，價格不貴。是普通剛需通過置換舊房，還能夠得著的頂級投資標的。目前宋都2房的價格已經接近300萬，3房300萬+。信達水岸名都的戶型更加合理。南北通透3房已經突破300萬。成交單價已經突破3萬，2019年底信達出來一套優質房源，未上外網，當即被我小密圈好友定下。而最新成交顯示，這套房子已經上漲20W+。通過諮詢和成交的實時跟蹤，能感受到政務區50新學區1房和奧體的優質房源，基本上一房難求。而要想撿漏，必須手握資金，時刻準備，打通各條信息渠道，在房源出來的幾個小時內，就要知曉並且迅速做出決定。這個漏不好撿。
頤園世家：頤園世家是2005年的房子，房齡已經超過15年，2019年成交了13套，年綜合升值率實際不低於10%，相似戶型，與宋都的價格基本同步。頤園世家一直被人詬病，房齡太老，小區破敗，大戶型更是無人問津。頤園世家和栢悅公館的價差達到1萬元以上。但是地段和學區等優勢，讓頤園世家得到了補漲。小密圈另外一位好友，因為家住外地，看中一套頤園世家的大戶型，400多萬，外地看房不方便，我替她實地看過，裝修的非常不錯，戶型有點缺陷，猶豫了一下，2周後成交，一直耿耿於懷。後期在政務區，一直找不到性價比比這個更高的，至今未出手。
三盛頤景園：由於一套1樓大戶型拉低了均價，拖累了升值率。三盛目前實際成交價格，1房小戶型大概3.4萬+，2房小戶型3萬，3房以上會低於3萬。2019年三盛1房年升值率不會低於15%，2房不低於10%。三盛頤景園和頤園世家非常相似，房齡老，但是位置好，南小學，北初中，西南200米即是地鐵口。這一類小區成交量很低的原因，是真正優質的房型、中上樓層的房子，根本沒有房源，房東普遍惜售。市場上在售的要麼是1樓、頂樓，要麼就是大戶型、奇葩戶型。而這類小區的1房、2房小戶型，其金融屬性，學區價值、投資價值，越來越超過了居住價值。
淺水灣：低價房源一樣可以出手，每年5%以上的漲幅不成問題。供應量比較大，變現難，不是一房難求，處於補漲位置，所以建議有實際居住需求，學區需求的，兼顧保值的朋友考慮。
2019年全市總價超過1000萬的成交記錄有15條，其中栢悅公館佔11條！在栢悅公館的拉動下，岸上玫瑰、三盛頤景園、頤園世家均有較高的漲幅。2019年底，我幫助小密圈會員拿到1套50新+奧體的學區房，房源出來後沒有到外網，中午出來，當晚簽單，我看了2020年1月份的成交記錄，該房源1月份成交總價高出20W+。
2、50中新+西園小學南校
板塊內掛牌185套，以2019年全年成交量為基數，西園小學南校目前的房源數可以賣24個月。低於全市均值。西園南校 板塊2019年的成交均價，剔除部分避稅房源，修正後的成交均價為24526元/平。成交面積均值為106平，成交總價均值252萬，近1年升值率為6.3%（修正後），在50新5所小學板塊裡，升值率墊底。2019年西園南校板塊，略顯頹勢，50新板塊的老化，可能會從西園開始。
西園新村小學南校，在政務區屬於資歷較老的學校，起點也比較高。西園學區板塊，由於處於天鵝湖北岸，受天鵝湖的阻隔，板塊內住戶不多，商業主要依託一個萬達廣場，略顯單調。加之板塊內小區基本是2010年以前建設的，小區房齡普遍超過10年以上，板塊逐漸老化。2020年3號線開通，以及懷寧路下穿工程的即將竣工的利好，讓該板塊的天鵝湖畔、天鵝灣花園提升較多。
成交主要集中在水墨蘭庭19套、天鵝湖畔16套、匯林閣西區12 套、水墨蘭庭北區11套天鵝灣花園7套、內森莊園8套。
天鵝湖畔：天鵝湖畔戶型偏大，110平的2房戶型，市場價330萬左右，雖然2房目前成交單價沒有超過3萬，但是奧體小學的宋都、三盛、頤園世家等小區的2房，目前成交價270萬左右，凱旋門的中間戶3房，也不過330萬。天鵝湖畔共有3000戶，而2月份在售僅僅20套，掛戶比只有0.66%，房源稀缺程度超過了栢悅公館和宋都西湖花苑，真的是一房難求。2019年前三個季度漲幅11.76%，第四季度開始回落，年綜合漲幅10.6%。最稀缺的是127平的，南北通透邊戶三房，房源少，掛價超過3.5萬，總價450萬+。
水墨蘭庭和水墨蘭庭北區：小區處於南二環以北，政務區的重心在天鵝湖南岸和東岸，位置上越來越沒有優勢。2019,年共成交30套，由於北區的幾套成交房源價格嚴重失真，所以水數據上，2019年較2018年成交價下跌了6%。這個數據是需要修正的，因為樣本中有幾套125平的成交房源，可能是出於避稅的原因在成交時做低了價格，成交均價只有1.5萬左右。實際價格在2.5萬左右。
不過水墨蘭庭北區2005年建成，房齡炒過15年，130平以上大戶型已經開始走下坡路，是不爭的事實。這些大戶型無論是和頤園世家、岸上玫瑰，還是和湖畔春天、國際麗景城的小區比，在區位上都沒有優勢，投資價值較低。水墨蘭庭的投資，建議以中小戶型為主。
匯林閣、恆潤花園、天鵝灣花園一直是該板塊比較弱勢的幾個小區。特別是匯林閣、恆潤花園處於二環以北，屬於政務區的西北角落，商業、地鐵配套劣勢明顯。
匯林閣西區的12套成交房源，大部分是學區小戶型，因為學區熱，地理位置上又緊鄰西園小學，所以隨著學區房的升值一起升值。升值率達到了22.2%。市場對學區小戶型是真愛，回遷房中的頂級學區小戶型也鹹魚翻身，類似的小區，還有濱湖46中+師範附小的惠園。
恆潤花園小區體量非常小，小區房齡均超過10年，小區老化，物業服務跟不上，加之戶型偏大，總價偏高。有2套成交，成交價格也較低，在西園板塊最弱。投資遠離，如果是自住+學區，性價比還不及淺水灣。
天鵝灣花園 2019取得了逆襲。地段優勢開始爆發，緊鄰地鐵3號線，50新+西園雙學區，面對天鵝湖，懷寧路貫通後，與天鵝湖南岸無縫對接。今年已經成交了7套，不過2019第四季度只成交了1套，而掛牌房源增加了7套。正如我2019年第三季度寫得文章《2019年10月,合肥政務區房價走勢分析及投資建議（下）》（關注微信公眾號：合肥房博士，後臺回覆“政務”查看）。預言天鵝灣花園倒掛的價格已經填平，到達階段性頂部，從近4個月的走勢來看，與我之前的預言基本一致，利好出盡，成交量下降，掛牌房源增加。後期漲幅會逐漸減弱，投資價值偏低。
內森莊園：有高層小高層（內複式）和獨棟別墅，目前只有高層（小高層）有成交記錄。因為裝修、樓層等原因，價格差距比較大。豪裝戶型比毛坯要貴5000元/平。剔除裝修，這種戶型實際成交價約2.1-2.2萬左右。近2年來價格平穩，第四季度呈下跌趨勢。和栢悅公館、綠城玫瑰園等眾豪宅相比，真的是天壤之別，不忍直視。
3、50中新+翠庭園
翠庭園當前掛牌323套，掛牌房源進一步減少。成交量最大，2019年成交286套，以2019年全年成交量為基數，翠庭園板塊目前的房源數可以賣14個月，低於全市均值41個月。在50中新各板塊中房源最為緊缺。2019成交均價23875元/平，近1年升值率11.2%。
5個小學板塊，翠庭園和習友路的在售房源可供銷售時間最短，而翠庭園板塊位於匡河內，學區穩定，有大量的中小戶型，總價低，目前是剛需上車政務區的最理想選擇。
翠庭園學區共有13個小區，2019年，換手率最高的是融科九重錦、發能太陽海岸、imore公寓三個小區，以當前的掛牌量，imore公寓房源只夠賣7個月，而融科九重錦、發能太陽海岸只夠賣6個月！
近1年，年升值率超過10%的小區有森林海13.3%、融僑天駿12.3%、融科九重錦16.3%、樂富強御龍灣13.3%、國建香榭水都14.1%、國際麗景城12%、發能太陽海岸12.4、Imore公寓18.1%，其它小區如天和園、國貿天琴灣升值率也相差不大；都是非常優質的資產。
翠庭園作為有學區支撐的回遷小區，也不甘落後。2019年前三個季度還表現平平，第四季度補漲。當板塊內的1房學區小戶型已經漲到140萬+時，翠庭園的1房小戶型也賣到了136萬。前3季度漲幅只有0.25%，第四季度的成交，漲幅提升到了9.3%。事實上，翠庭園的1房或者小兩房，也是比較不錯的投資標的。能夠保持與周邊商品房5%以內的價差。當翠庭園的價格低於周邊商品房5%以上時，就具有投資價值了。
而13個小區中，2019年前三季度，唯一下跌的山水名城也出現了補漲。山水名城的位置絕佳，3,4號線雙地鐵口，距離天鵝湖只有200米，地段上比天鵝花園還要優質。山水名城主要的問題是戶型偏大，小區品質較差，但是自身的地段，是可以抵消戶型、房齡、品質的不利因素。綜合下來，會有不低於5%的年漲幅。適合自住+學區需求。
2019年該板塊不得不說的是imore公寓小區。小戶型被爆炒，2018年12月份imore一套48平小戶型成交價為93萬，2020年1月份，該戶型最新成交價格是140萬
！一點不亞於藍蝶苑的漲幅。2019年我的小密圈5月份106萬入手，當時在九龍園和imore之間猶豫不決，在我的建議下最終選擇imore。Imore的價格差也被填平，後面的升值速度會變慢。
4、50中新+習友路
習友路當前掛牌239套，今年成交125套，成交掛牌比52%，成交均價22914元/平，升值率8.3%。
保利香檳國際：
但從升值率上來看，保利與御龍灣、九重錦基本接近，保利近1年的升值率為10.4%，近2年的升值率為22.5%，仍然屬於比較健康和優質的資產。保利的掛戶比為1.7%，不算高。成交量、成交價格、房源增加數都屬於正常水平。雖然各種傳言保利學區不穩，保利西北方向，高新區合冷鏈地塊，將會新建一所初中，但這所學校暫未開建，目前對保利沒有什麼影響，未來把保利劃入的可能性也不大。保利目前有50中新學區，地鐵和小學無縫對接，保利物業，房齡6年，還有幾年的黃金期。而濱湖新區，即將開盤的一個小區：保利和光塵樾，目前小密圈諮詢較多，我覺得保利和光塵樾，目前的地理位置、配套、規劃，與保利香檳國際非常相似，可以作為參考。
恆大華府：
恆大華府近地鐵4號線，在匡河外3盤中，優於文一，劣於保利。恆大華府的升值率主要受大戶型的拖累。2、3房房升值率應該可以達到10%。但是恆大華府2019年成交了19套200平的大平層，2020年1月份又成交了1套312平的豪裝大平層，成家均價只有20304元/平，每平低於恆大成交均價1000元以上。與內森莊園情況類似，在走下坡路。而這些豪宅業主裡，只有栢悅公館在開懷大笑。
文一名門首府：
文一名門首府最大的優勢是房齡較新，有50新學區，而且戶型比較合理。中間戶3房總價只需要200萬左右，這也是上車50新學區的最低門檻。所以文一的房子，並不缺接盤者，也是有價值支撐，近1年升值率達到9.3%，也能算上優質資產。但是從掛牌和成交量數據看，文一的掛戶比已經達到3%，現有房源可以成交2年左右。文一，可以自主兼學區兼投資，但是持有周期不宜過長。
5、50中新+嘉和苑
凱旋門：終於走出了學區的陰霾，凱旋門近1年的升值率達到了11%，儘管沒有奧體小學加持，但是凱旋門地段、商業配套、開發商品牌以及較新的房齡，仍然是合肥為數不多的頂級的資產。
新地中心：但從升值率上來看，新地的升值率達到了14.8%，表現同樣優異。畢竟佔著那麼一個絕版的地段，還有50中新學區更增加了他的稀缺性。單從投資的角度來，比對面的湖畔徽映閣還是要有優勢的多。但是新地中心沒有小區環境，商業氛圍很濃，戶型做的也很一般，3房不通透。這些還是限定了他的受眾群體，流動性一般，特別是大戶型，慎入。
政務區50新學區2019年投資收益超過10%，是非常優質的投資標的。2019年50新學區奧體板塊確立了絕對優勢，翠庭園板塊交易最活躍。而政務區未來的學區變遷，50中新生源爆滿該如何解決？高新區合冷鏈初中開建對匡河外保利、文一、恆大是否影響？政務區萬象城以東的潛山路中學開建，會導致政務區學區出現什麼樣的變局？我會在政務區房價分析中給大家分析。敬請關注。
四、2020年的學區房該怎麼買？
1、房住不炒，學區房需求量力而行。
學區房需求不等於學區房投資，我一直建議朋友們房住不炒，對於學區房選擇要理性，更要量力而行。目前在奧體小學還沒有出成績的情況下，50新+奧體一套小戶型已經200萬+，對於預算有限，僅僅需要優質教育資源的朋友，完全沒有必要起鬨，去搶購50新+奧體的學區房。優質學區房並不是遙不可及，高不可攀，最新成交數據顯示：38中+和平路小學的學票只需要不到60萬，48中+屯溪路小學的郵電東村25平小戶型，總價也不超過70萬，廬陽中學學票更便宜，還有近幾年成績較好的46中南，50中南，50中新望嶽，45中橡樹灣等等入門門檻均不高。
2、學校好≠有投資價值的學區房
奧體小學2018年招生，還不到3年，既不是名校，也沒有積澱，更沒有傲人的成績。但是該板塊的二手房，價格和升值率指數一路飄紅。值得我們思考：學區房和學校的教學水平緊密相關，但不是完全對等。正如我開篇所說：學校好≠有投資價值的學區房。
3、2020年合肥的學區房漲幅，會有所下降。
受疫情影響，2020年合肥的樓市會轉冷一段時間，需要等疫情的陰影逐漸消除再結合政策刺激，才能出現新的高潮。相信2020年合肥的學區房投資熱潮會比2019年有所減弱,升值率也會有所下降，漲幅會放緩。但是隻要周邊沒有頂級的私立學校存在，無論學區政策怎麼改革、如何調整，任何一個居民，無論貧富、貴賤，都要就近入學公立學校。入學的最便捷途徑仍然是用房票換學票。在高端板塊頂級名校的周邊擁有一套住房，就意味著你擁有了一張珍貴的學票，手握一個稀缺的資源，這是投資學區房的魅力所在。疫情過後，
學區房不會跌，2020年需要學區房的朋友，趁早買。
2019年。在我建議下投資學區房的朋友，大多收益不低。但是我仍然提醒大家，任何有高收益的投資都是有風險的，學區房投資也是。建議大家科學理財、理性投資。合肥房博士下一篇原創文章《合肥的潛力學區在哪裡？》。歡迎持續關注。
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