随着国家经济的发展，居民的收入增长，大家对投资理财的需求越来越大。那么，房地产投资就是避不开的话题。未来，如何进行房地产投资？我觉得对于很多准备配置房产的人都是一个值得探讨的问题。
对于当前的房地产市场，我认为有一个基本判断：中国整体上不缺房子，2018年城镇人均住房面积39平米，大家可以自己脑补一下，这个人均住房面积不小。而未来仍会有较大开发量，意味着会有源源不断的住房供应，房地产市场很快要进入“供应过剩”时代。
但另外一方面，我们也要看到，中国城市发展水平和人口分布极其不均匀，未来人口整体还是会呈现向一二线城市聚集的态势。因此，即便是整体供应过剩，但是有些城市和地区仍会出现“住房短缺”的情况，我认为这就是房地产投资者的机会。
中国房地产过去20年是典型的增量时代，增量时代的典型特征就是市场长期处在一种整体“供不应求”的状态，随着居民收入的增长及中国人独有的“房子情节”，导致房价快速上涨，很多区域非理性的上涨后已经产生了大量的泡沫。对于未来的市场，很多城市和区域的房价一定会是一个价值回归的过程。过去，投资房地产，是只要你敢买就能赚，只是赚多少的问题。而在价值回归的过程中，很多城市和区域的房价不断不会涨，还是跌，甚至大跌。
未来的房地产投资，更需要是专业判断。
那我们回归到，投资房产的核心。宏观来讲，你要到城市经济发展好、人口集中城市去买。从微观来说，就是买区位，我认为就是城市发展的核心区域。另外，还有一条比较重要是城市的辖区面积（这条容易被忽略）。
首先，我们来看看城市经济发展较好和人口集中的城市主要有哪些？
为此，我们编撰了一个城市房地产投资指数。主要考虑三个方面因素：经济规模（GDP）、人口数量和辖区面积，通过人均GDP与单位面积GDP成为相应的权重得出一个指数，指数越高意味着该城市的房地产越具有投资价值。前30名房地产投资价值指数如下：
注：1.人均GDP的权重高于单位面积GDP 2.辖区面积暂将海域面积不计算，因为无法建房子
基本上，从城市角度来看，可以选择10个城市去考虑未来的房地产投资。从以上城市房产投资价值指数的排名来看，我们还要考虑个别城市的其他因素予以慎重考虑。首先是政策，比如说排在第8位的长沙，由于长沙采取不断供应土地的政策，使得长沙的房价很难上涨。其次，比如城市量级不够，可能为了的经济波动较大，这样需要暂时排除第10名的常州。因为房产投资价值前10位的城市为：深圳、无锡、苏州、广州、上海、南京、北京、杭州、武汉、佛山。当然，这些城市从支撑房价的核心因素来看是最具房地产投资价值的，但是从投资的角度来看，我们还得去考虑其当前房价的高低，这就如同投资股票一样，再好的公司也要在好价格的时候买入。
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