林峰儀
公積金額度不足，組合貸款是否划算？
如果購房者申請的公積金貸款額度不足以支付房款，剩餘房款可以用商業貸款來彌補，這種貸款模式也就是大家熟知的“組合貸款”。
不過，申請組合貸款時，借款人要注意以下幾點：
1、 組合貸款並非人人都能申請
組合貸款只適合連續足額繳存公積金的購房者，因為此項貸款中涉及到公積金貸款，所以對適用對象有一定的限制。
2、 商業貸款與公積金貸款期限必須一致
大多數銀行要求，申請組合貸款的借款人，設定貸款期限時，商業貸款與公積金貸款期限必須一致，因為這樣銀行才好處理抵押物。
3、 提前還款應先還商業貸款
申請了組合貸款的客戶，若想提前還款，那麼最好先還商業貸款，因為此項貸款的利率比公積金貸款利率高，這樣可以節省貸款成本。
4、程序上條件制約
辦理的銀行必須由公積金管理中心指定，使得購房人在選擇銀行、貸款產品以及還款方式上存在一定程度的制約。
5、組合貸款的辦理時間較長，流程較複雜
因為組合貸同時涉及到公積金與商業兩種貸款，所以需要進行兩遍審核程序，而商業貸款部分需要抵押登記後銀行見他項權利證才能放款，這也使得組合貸在辦理流程上比純商貸與純公積金時間更長，造成很多業主對這種貸款方式的接受程度低，而且在貸款辦理的費用方面，由於組合貸款需要分開收取公積金與商業貸款的服務費，所以和商業貸款相比，借款人在辦理組合貸時可能會增加費用支出。
其實，連續降息後房貸基準利率已降至4.9%的歷史最低點，但面對公積金貸款3.25%的利率，不少市民雖然想用公積金貸款，但是要面對額度不夠。那純商貸和組合貸哪個划算？
根據計算，這兩種貸款方式還款額差不多，但純商貸有些地方通常可以打8.5折，以後即便基準利率有變化，這樣的折扣也不會改變，相反，組合貸中商貸部分上浮卻是具有永久屬性的。
目前針對純商貸，大多數銀行仍給予8至9折的折扣優惠，但不少銀行卻對組合貸不太感冒。
舉例說明：
如果貸款30年，貸60萬元，組合貸可貸得10萬公積金和50萬商業貸款，但商貸部分利率要上浮至基準利率的1.03倍，每月還款額為3134元。
但若以純商貸60萬元計算，在8.5折的情況下，每月還款僅需要2923元，純商業貸款比組合貸還要划算。
在商貸折扣不理想的前提下，儘管組合貸款比商業貸款更加省錢，但是辦理的劣勢也較為明顯 。
綜合比對來看，組合貸與商業貸款在使用上各有利弊，但組合貸並非像印象中那樣一定更加划算，購房人需要結合自身條件、貸款金額、銀行政策等因素，諮詢相關貸款服務機構，摸清自身貸款情況後再製定相應的策略，才能節省買房的首付和利息。
JM說史
購房時選擇哪一種貸款方式是很多購房者都要面臨的問題，目前主流的貸款方式有三種：商業貸款，公積金貸款、組合貸款
商業貸款的優點是貸款額度高，但利率也較高，且受到借款人徵信、家庭收入等多方面的影響。
公積金貸款的優點是利率特別低，5年以上首套利率僅3.25%，二套上升10%僅3.575%，但申請條件較為嚴格，且額度偏低，通常滿足不了購房者的需求。
組合貸款是一種折中的辦法，即能夠滿足對額度的要求，同時也可以享受到公積金貸款的超低利率，在降低購房成本的同時可以更好的滿足購房者的需求，但組合貸的審批手續和要求也是最嚴格的。
以在北京申請首套貸款為例：
商業貸款最簡單，首套商業貸款利率上浮10%，即實際利率為4.9%*10%=5.39%，貸款額最高65%，實際額度受限於家庭還款水平，只要收入夠高，徵信良好，一般批貸都是沒問題的
公積金申請就比較麻煩了，目前首套公積金貸款利率3.25%，同樣最高可以貸款65%，雖然和商貸比例一樣，但額度最高只能120(最高可達140萬），且同時滿足以下條件才可以申請：
2.目前賬戶是正常繳存狀態
3.申請人家庭無未還清的公積金貸款
4.借款人家庭戶籍均在東城區或西城區的，購買城六區（東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山）以外的首套住房，最高貸款額度可上浮 20 萬，至 140 萬元。
5.借款人家庭戶籍均在城六區的，購買城六區以外的首套住房，最高貸款額度可上浮 10 萬，至 130 萬元。
6.繳存年限。公積金每繳存一年可貸 10 萬元，只有繳存年限超過 11 年，才能貸 120 萬元。
看到了吧，即便你有可觀的收入，還款能力足夠，但貸款額度仍受限於戶籍、繳存年限的限制，首套120萬，對於北京動輒幾百萬的房價來講有些杯水車薪了。
組合貸最複雜，辦理條件要同時滿足商貸+公積金
貸款比例，組合貸需要分別進行貸款比例的認定，目前北京公積金和商貸的比例是一樣的，首套都是最高65%，但有些地區不一樣，這就要採用從嚴規則了。
例：公積金最高貸款65%，商貸最高貸款60%，則實際額度以較低值貸款60%計算。
貸款額度，確定了貸款比例後可以計算得出貸款總額度。由於組合貸款的額度由公積金額度和商業貸款額度相加得出，此時必須先要確定公積金貸款額度，再用總額度-公積金額度=商貸額度。
貸款利率，各算各的，以當前利率算，商貸按5.39%計算，公積金按3.25%計算。
25年貸款200萬差距如圖：
由此可見，
當公積金額度不足時，可以選擇組合貸款，既能貸到想要的額度，也可以享受到公積金貸款的低利率，是一種最優的貸款方式。
值得注意的是，有些城市也曾出現過申請組合貸時，銀行會提高商貸部分的利率，如，純商貸利率為4.9%，組合貸中的商貸利率要上浮20%至5.88%， 這樣算下來就不一定真得划算了，辦理之前還是要諮詢清楚。
組合貸雖好，但卻是最不受歡迎的
對於賣家來講，無論是開發商還是個人，都希望儘快拿到購房款，所以全款是最受歡迎的一種方式，很多時候選擇全款支付還會得到一些優惠或折扣。
但畢竟土豪是少數，面對居高不下的房價，多數人還是會選擇貸款，而在賣方眼中，商貸>公積金>組合貸，為什麼優先級這麼低呢？
第一，公積金貸款需要指定銀行可能辦理
銀行辦理商業貸款肯定沒有問題，但並不是所有銀行都具備辦理公積金貸款的資格，銀行需要與公積金管理中心簽定合作關係才具備資格，所以，在銀行的選擇上就限制了範圍，必需得指定銀行才行
第二，開發商、中介、銀行更願意推薦使用純商業貸款
很多銀行和開發商、中介都存在緊密的合作關係，一是相互間有利益分配，二是放款速度上（甚至可以做到隔天放款），三是可以儘可能的開綠燈來保障購房者借到錢，而且商貸也是銀行利潤最高的金融產品。
既然對大家都有利，開發商或中介和銀行便綁在了一起，合起夥來大力推薦商業貸款，很多購房者一聽到公積金額度不夠就放棄了，根本不知道還有組合貸這種方式。
第三，組合貸的辦理時間太長了，甚至給賣方帶來嚴重的損失
相對於選擇純商貸和純公積金貸款的購房者來說，組合貸款賣家拿尾款的時間太長了，甚至寧可不賣這套房也不同意買方選擇組合貸。
組合貸是兩種貸款方式的組合，先要在公積金管理中心提交資料審批，待成功後轉至銀行申請貸款，同時銀行在公積金審批通過後對商貸部分進行審批，這相當於辦理了兩次貸款手續，政府部門的辦事效率你是知道的，雖然現在已經有所改觀，但過於繁瑣的手續仍是最大的障礙。
手續辦理時間長，放款時間就會晚，直接影響回款時間，賣方甚至直接拒絕組合貸。
對於開發商來講，一個兩個還不是問題，但如果全部放開去辦理組合貸，大量資金不能及時回籠會直接帶來經濟損失，甚至資金鍊斷裂；
對於普通個人來講，很多人賣房的原因都是換房，如果貸款手續審批時間長會直接拖後過戶的時間，尤其在市場火熱的時期，延後一、兩個月可能會差很多錢，甚至造成後續買房的違約。
第四，中介經紀人及售樓處工作人員更願意推薦商貸
很多中介公司和開發商都需要交易流程走完之後才會計算工作人員的業績，而交易完成是以銀行放款為節點，而相對而言，商業貸款的放款速度是最快的，所以經紀人及置業顧問更願意推薦純商貸，不願意幫忙辦理或根據不願意推薦組合貸也就不難理解。
故，組合貸雖好，但申請下來的確不容易，不光辦理手續繁瑣，還要過中介和開發商的關，後面還有經紀人和置業顧問的等著你，過五關斬六將，哪一個環節出現了問題都可能前功盡棄。
因為組合貸中的商貸利率相對還是較高的，所以有些朋友有了閒錢就想提前還商貸這部分提前還上，對於這種薅羊毛的事兒，很多銀行也提前做了防範，想提前還可以，必需得按比例還，貸款時商貸和公積金是3：7，還款的比例也不能變，甚至有些銀行要求公積金賬戶中提出來的錢只能還公積金貸款，不能提前還商貸，這些條款在借款合同上都會標明，申請的朋友一定要提前瞭解清楚。
綜上，組合貸是一種非常好的貸款方式，綜合了商貸和公積金貸款的優點，但其申請過於繁瑣的缺點同樣突出，這也是很多開發商和業主不待見的主要原因。
但現在的市場不同以前的，在房住不炒的調控基調下，很多城市的市場已明顯降溫，交易量下降，漸漸地由賣方市場變成了買方市場，以前一套房子多個人搶，肯定是全款是最吃香的。
