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如何貸款
公積金貸款
目前對於公積金貸款國家是非常鼓勵的，2016年5年以上公積金貸款利率僅為3.25%，甚至有部分城市有8-9折優惠，簡直賺大發了，因為目前市場上隨便的銀行理財都高於這個比例，所以有公積金一定要用！剩下的錢拿去投資！
商業貸款
對購房者來說，在條件允許下，公積金貸款相對來說更划算。
但是如果在需要貸款額度超過120萬，並且首付款比較少的情況下，可能還是不得不選用商業貸款。
組合貸款
組合貸款在公積金貸款上限範圍內的部分用公積金貸款，超出部分走商業貸款。
但是因為這樣辦理，流程和手續會更長，絕大多數情況，賣房者不接受。
所以在購房過程中，銷售人員一般會告訴你組合貸辦不了，以為他們嫌麻煩，而對於購房者來說，你剩下的可是真金白銀，兒子閨女的奶粉錢。所以能組合貸款的不要嫌麻煩只用商業貸款。
2
首付多點還是少點
其實道理很簡單，如果銀行的按揭貸款利率假設是6%，而你能通過投資理財，年化穩定賺到超過6%的收益，那就能少付就少付，最好能有那種0首付，按揭貸款期也是能多長就多長，最好貸滿30年。
但是，如果你有足夠多的現金或存款，卻沒有渠道能獲得超過銀行按揭利率的投資回報！那小陸的建議就是：盡你的能力，能付多少首付，就付多少首付。如果有可能，全款買房就最好。
3
還款方式
等額本息還款
每月還款數額固定，相對而言，這種還款方式金額更小，容易被買房者接受。所以，售樓經理算的都是這種。真實還款情況是怎樣呢？
以貸款20年，貸款20萬元，算下來月還1300元為例：每個月還銀行1300元，其中800元是利息，500元是本金。也就是說，你還的錢大部分是銀行利息，而本金還的較少。到了還款期限一半的時候（比如是20年還，你已經還了10年了），利息已經在前10年還的差不多了，但是你的本金還有很大部分沒還，這些是必須還的，即便你10年後條件好很多了，可以提前還了，但是後面的基本是本金，利息很少， 你提前還已經沒有什麼意義。
在銀行，基本也只跟你說這一種，因為這樣，銀行的利益才會最大化。
等額本金還款
這種就是銀行很少會主動提出的還款方式。
還是以貸款20年，貸款20萬元，算下來月還1600元月為例：每月還的錢比等額本金多300多元。其中900元是本金，700元是利息，本金支出比利息高。第2個月開始，只還1597元，因為本金上月換了900元，這月利息重新計算，要少3元的利息，以此類推。越到後面還款壓力越小。
最重要的是，當你要提前還款的時候，比如5年後，因為你選擇的方式，本金還的更多，這個時候本金已經相對上一種方式要減少了許多，提前還款的本金部分衝抵的更多，這樣重新計算利息的時候要少許多利息支出（每少一年都是近萬的利息）。而且就算不提前還，這種方式，還20年，也要少還1萬5左右的利息！只是前期壓力稍微大一點，但是長遠來說是很有利的。
綜合兩種還款方式，找銀行貸款只要你合理分配，可以節約2-3萬元的利息支出甚至更多。折算成房價，就是少了300-400元/平米！
4
常見誤區
誤區一：子女可以使用父母的公積金貸款
子女不可以使用父母的公積金來貸款買房，因為父母與子女間的公積金是不能夠互相使用的。在住房公積金購房申貸問題上，則視為兩戶人，子女和父母之間是單獨分開的，即兩個家庭。
誤區二：公積金賬戶餘額做購房首付
很多人都認為既然公積金是職工購房福利政策那麼理所當然的可以用來支付購房首付，其實不然，因為公積金是先使用後才可以提取的，即購房人只有在購房後提供購房相關的證明材料才可以辦理提取手續。
誤區三：提取總額可以超過房款總額
住房公積金的提取總額不能超過房款總額，比如，貸款購買的房屋總價為30萬元，而購房者的公積金存儲餘額有40萬元，只能提取30萬元的公積金，剩餘的10萬元公積金不能提取。
誤區四：公積金貸款額超出上限
公積金貸款與商業貸款存在很大區別，即不能單純的依據房產評估值來計算貸款額，需要根據借款人收入、繳存額和繳存比例來計算，且不能超出公積金貸款最高上限
小陸要在昆明買房
首先，上結論最優解:組合貸！下面說說理由。
1、何為組合貸?公積金貸+商業貸款。公積金個人可貸款金額為50萬（夫妻倆可60萬），商貸不限金額，視個人信用及銀行審批要求定；
2、買房，公積金能用則用，邏輯如下:
以南昌目前利率為例,貸50萬，30年，等額本息，首套房，公積金利率3.25%，首套房商貸上浮20%。
公積金，月均還款2176元；商業貸，月均還款2959元，差額783元/元，差額比例26%；
3、為什麼組合貸是最優解?理由如下:
①僅考慮金融問題，買房貸款，本就是小槓桿+現金流撬動大資產的金融行為（三成首付，撬動十成資產）。此處還未考慮房價的增值。
②槓桿撬動邏輯下，能用大槓桿則用大槓桿，前提是保證現金流（月供）保證。
③房貸的利率目前基本是普通民眾接觸到的比較大額的貸款（車貸、裝修貸金額有限）。考慮通貨膨脹（資金貶值）、房子升值，這貸款基本無成本；
以上在選好城市板塊、樓盤項目下，同時做好現金流規劃的前提下，做組合貸，總金額在自己承受範圍內做適中選擇。
另外，因為問題只為貸款形式的優劣。有大額資金閒置，投資途徑受限的，不在此問題考慮範圍內。
南昌房產零零發
買房，有公積金的話首選公積金貸款。假如房價是140萬。貸款98萬，等額本息還款30年，還款總額是153萬支付利息是55萬，每月還款4265元。
再來看一下商業貸款，也用等額本息30年，貸款總額是98萬，還款總額是187萬，支付利息是89萬，每月還款總額是5201元。
也就是說商業貸款比公積金貸款多出了30多萬，以上都是基於基準利率計算的。
假如採用商業和公積金組合貸款，利息是介於兩者之間，但組合貸款有時候辦起來比較麻煩，可能會有手續費之類的，這個要提前算清楚合不合算，要是加上其他費用比商業貸款還貴，那還不如直接辦商業貸款。
所以該選什麼一目瞭然了，希望我的回答對你有幫助。
暨陽樂居
如何貸款
公積金貸款
目前對於公積金貸款國家是非常鼓勵的，2016年5年以上公積金貸款利率僅為3.25%，甚至有部分城市有8-9折優惠，簡直賺大發了，因為目前市場上隨便的銀行理財都高於這個比例，所以有公積金一定要用！剩下的錢拿去投資！
商業貸款
對購房者來說，在條件允許下，公積金貸款相對來說更划算。
但是如果在需要貸款額度超過120萬，並且首付款比較少的情況下，可能還是不得不選用商業貸款。
組合貸款
組合貸款在公積金貸款上限範圍內的部分用公積金貸款，超出部分走商業貸款。
但是因為這樣辦理，流程和手續會更長，絕大多數情況，賣房者不接受。
所以在購房過程中，銷售人員一般會告訴你組合貸辦不了，以為他們嫌麻煩，而對於購房者來說，你剩下的可是真金白銀，兒子閨女的奶粉錢。所以能組合貸款的不要嫌麻煩只用商業貸款。
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首付多點還是少點
其實道理很簡單，如果銀行的按揭貸款利率假設是6%，而你能通過投資理財，年化穩定賺到超過6%的收益，那就能少付就少付，最好能有那種0首付，按揭貸款期也是能多長就多長，最好貸滿30年。
但是，如果你有足夠多的現金或存款，卻沒有渠道能獲得超過銀行按揭利率的投資回報！那小陸的建議就是：盡你的能力，能付多少首付，就付多少首付。如果有可能，全款買房就最好。
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還款方式
等額本息還款
每月還款數額固定，相對而言，這種還款方式金額更小，容易被買房者接受。所以，售樓經理算的都是這種。真實還款情況是怎樣呢？
以貸款20年，貸款20萬元，算下來月還1300元為例：每個月還銀行1300元，其中800元是利息，500元是本金。也就是說，你還的錢大部分是銀行利息，而本金還的較少。到了還款期限一半的時候（比如是20年還，你已經還了10年了），利息已經在前10年還的差不多了，但是你的本金還有很大部分沒還，這些是必須還的，即便你10年後條件好很多了，可以提前還了，但是後面的基本是本金，利息很少， 你提前還已經沒有什麼意義。
在銀行，基本也只跟你說這一種，因為這樣，銀行的利益才會最大化。
等額本金還款
這種就是銀行很少會主動提出的還款方式。
還是以貸款20年，貸款20萬元，算下來月還1600元月為例：每月還的錢比等額本金多300多元。其中900元是本金，700元是利息，本金支出比利息高。第2個月開始，只還1597元，因為本金上月換了900元，這月利息重新計算，要少3元的利息，以此類推。越到後面還款壓力越小。
最重要的是，當你要提前還款的時候，比如5年後，因為你選擇的方式，本金還的更多，這個時候本金已經相對上一種方式要減少了許多，提前還款的本金部分衝抵的更多，這樣重新計算利息的時候要少許多利息支出（每少一年都是近萬的利息）。而且就算不提前還，這種方式，還20年，也要少還1萬5左右的利息！只是前期壓力稍微大一點，但是長遠來說是很有利的。
綜合兩種還款方式，找銀行貸款只要你合理分配，可以節約2-3萬元的利息支出甚至更多。折算成房價，就是少了300-400元/平米！
4
常見誤區
誤區一：子女可以使用父母的公積金貸款
子女不可以使用父母的公積金來貸款買房，因為父母與子女間的公積金是不能夠互相使用的。在住房公積金購房申貸問題上，則視為兩戶人，子女和父母之間是單獨分開的，即兩個家庭。
誤區二：公積金賬戶餘額做購房首付
很多人都認為既然公積金是職工購房福利政策那麼理所當然的可以用來支付購房首付，其實不然，因為公積金是先使用後才可以提取的，即購房人只有在購房後提供購房相關的證明材料才可以辦理提取手續。
誤區三：提取總額可以超過房款總額
住房公積金的提取總額不能超過房款總額，比如，貸款購買的房屋總價為30萬元，而購房者的公積金存儲餘額有40萬元，只能提取30萬元的公積金，剩餘的10萬元公積金不能提取。
誤區四：公積金貸款額超出上限
公積金貸款與商業貸款存在很大區別，即不能單純的依據房產評估值來計算貸款額，需要根據借款人收入、繳存額和繳存比例來計算，且不能超出公積金貸款最高上限
樂美浩
這個事情很簡單，只要公積金符合要求，儘量多用公積金貸款，公積金利息低。這裡有一個問題是，公積金夫妻兩人最多隻能貸款50-60萬，而買房的貸款總額不止這些錢，可能會在100萬以上甚至更多。如果這樣的話可以選擇組合貸。如果自己和家人不符合公積金貸款要求，那就只能商貸了。
三派全叔聊濟南樓市
最好選擇公積金，貸款率便宜不少呢，但是地方的政府又規定公積金貸款限制條件多，比如首付、貸款總額等。但最起碼也得弄個組合貸
用戶琵琶行
一、貸款前評估自身 貸款購房需要對自己的資產情況進行評估： 第一，要對家庭現有經濟實力作綜合評估，經濟實力包括存款和可變現資產兩大部分； 第二，需要對家庭未來的收入及支出作合理的預期。此外，要注意自己的還款能力和可貸額度，這是決定可貸款額度的重要依據。 而買房貸款種類也繁多，想要最優組合，最好採取三個原則： 第一、儘量選擇利率低的公積金貸款； 第二、組合貸款的最優組合原則，公積金貸款儘可能多，商業貸款儘可能少。因為公積金貸款的利率遠比商業性貸款要優惠； 第三、首期付款的寬鬆原則。首期付款不能把手頭的現金用完，不過這也需要和個人承受能力相結合。 二、3種貸款方式PK 1、公積金貸款 放款速度：三顆星（中等） 貸款額度：二顆星（較低） 貸款利率：五顆星（最低） 一般來說，住房公積金貸款是首選，它具有首付低(首套在90平方米以下的可以兩成首付)、利率低的優勢。目前住房公積金貸款年利率較低，隨著公積金貸款流程的不斷優化，貸款時間縮短到2-3個月。不過，公積金貸款不足的是對貸款金額有限制，北京地區個人最高可貸120萬元，上海市有補充住房公積金的家庭最高貸款限額為80萬元，貸款最高額為50萬元，廣州公積金貸款額度最高為80萬元，深圳市公積金貸款額度最高為90萬元。 2、商業貸款 放款速度：五顆星（最快） 貸款額度：五顆星（最多） 貸款利率：一顆星（最高） 相比之下，住房商業貸款利率較高，但因為還款快、程序簡單，受到開發商的歡迎。廣州市場上甚至有開發商拒絕買家進行公積金貸款買房。值得一提的是，由於銀行財政緊縮，每個銀行商業房貸的首付和利率也有不同程度的上浮。市民在申請商業房貸時，對貸款銀行也要“貨比三家”。 3、組合貸款 放款速度：一顆星（最慢） 貸款額度：五顆星（最多） 貸款利率：三顆星（較高） 一般是在個人貸款超過當地規定的公積金貸款的最高上限才使用的。所貸款項中的商業性個人住房貸款部分按照個人住房貸款利率執行，公積金貸款部分按照個人住房公積金貸款利率執行。 三、最省錢的貸款方式 終上所述本人認為這樣貸款更省錢 1、商業貸款與公積金貸款相比較，首選公積金貸款，額度不夠的話，再選擇組合貸款。 2、公積金貸款及商業貸款都有基本的兩種還款方式，等額本金及等額本息。等額本金及等額本息還款方式相比較，首選等額本金。 3、當手裡有了餘錢，依據實際情況，可選擇提前還貸
賣房小能手
公積金貸款利率會低，五年期以上利率首套3.25%，二套上浮10%；但是公積金貸款額上邊是有限制的，根據繳存額算，最高120萬元。
商貸利率高一些，五年期以上利率首套4.9%，二套上浮20%，但是商貸的可根據成交價算成數，金額能貸的多，只要您的月收入是負債和月供的2倍以上就可以了。
第一，目前市面大部分的貸款方式是商業貸款，主要是因為首套公積金貸款最多隻能貸款120萬元；公積金首套5年期以上是按照基準利率3.25%，二首最多貸款80萬元，5年期以上利率上浮10%，利率是3.575%；目前商貸首套是上浮5%或10%；5年期以上的利率是5.145%或5.39%；商業貸款二套是上浮20%，5年期以上的利率是5.88%；組合貸款的利率是按照各自貸款方式的利率執行，公積金部分執行公積金利率，商貸部分執行商貸的利率；
第二，首先要確定您要購買的房子的價格，如果您的首付+公積金的貸款額可以滿足房款，首先是公積金貸款，畢竟公積金貸款的利率比較低；如果您的的公積金貸款額+首付款不能滿足房款的是時候，您可以選擇組合貸款或者商業貸款；
第三，組合貸款選擇的銀行比較少，對樓齡要求的比較高；對於樓齡比較老的房子來說不適合組合貸款，主要是因貸款年限短，還款壓力比較大；那麼就只能選擇商業貸款了，商業貸款選擇的銀行比較多，可選的評估的公司也比較多，對樓齡的要求沒有那麼嚴格，還款壓力相對來說會小一些。
具體怎麼選，還是看您選擇的是什麼價格的房子，如果價格低的，公積金貸120萬元首付能夠那就公積金合適。如果首付不夠就選擇商貸或者組合貸。組合貸是評估值乘以商貸和公積金哪個成熟最低，減去公積金貸款額，剩餘是商貸金額，利率分開算的，組合貸比純商貸月供更低，更合適一些。
公積金一般對房齡要求的更嚴，房齡老，貸款年限短，月供就高。所以還有一個標準就是看房子的建成年代。
易成置業房先生
先要知道每個方式有什麼區別。
商貸，就是全部貸款都用商業貸款，相對公積金來說，商貸利率高很多。
公積金貸款，就是全部貸款都用公積金進行貸款，這個跟你個人的公積金貸款額度有關，比如現在武漢公積金最高可以貸到70萬，如果你的貸款額度超出這個數字，就算你貸滿70萬的額度，也不夠，所以多出的貸款還是要用商貸。如果貸款額度可以覆蓋你的實際貸款額度，就可以用純公積金貸款。公積金貸款的利率比商貸低很多。
如果你買二手房，之前武漢公積金買二手房最多隻能貸20年，現在最高可以貸30年了，所以現在用公積金買二手房跟買新房沒什麼差別。
最後是組合貸款，你一定要知道，組合貸款後期不能轉純公積金貸款！但是純商貸後期可以轉純公積金貸款。很多人不知道這一點，所以剛開始用組合貸，後來想轉公積金的時候就哭了。組合貸款就是一部分商業貸款，一部分公積金貸款，比純商貸月供低一點，比純公積金貸款高一點。
根據個人實際需求來吧。如果你現在想用公積金，額度也夠，肯定選擇公積金貸款，如果暫時公積金額度不夠，想後期再轉，現在就選擇純商貸，千萬不要選擇組合貸，不然以後再也轉不了公積金貸款了。
比如我一朋友今年買了一套二手房，可是他公積金只能貸款38萬，他一共要貸款90萬，可以選擇純商貸，也可以選擇組合貸，雖然現在利率上浮，但是他還是選擇了純商貸，打算後期把公積金貸款額度衝到70萬，再轉純公積金。而這個時間其實並不長，他的公積金繳存餘額和年限都夠了，主要是比例太低，導致可貸額度很低，只要他換家公司，把比例調高，就沒問題了。
武漢聊房
公積金貸款
目前對於公積金貸款國家是非常鼓勵的，2016年5年以上公積金貸款利率僅為3.25%，甚至有部分城市有8-9折優惠，簡直賺大發了，因為目前市場上隨便的銀行理財都高於這個比例，所以有公積金一定要用！剩下的錢拿去投資！
商業貸款
對購房者來說，在條件允許下，公積金貸款相對來說更划算。
但是如果在需要貸款額度超過120萬，並且首付款比較少的情況下，可能還是不得不選用商業貸款。
組合貸款
組合貸款在公積金貸款上限範圍內的部分用公積金貸款，超出部分走商業貸款。
但是因為這樣辦理，流程和手續會更長，絕大多數情況，賣房者不接受。
所以在購房過程中，銷售人員一般會告訴你組合貸辦不了，以為他們嫌麻煩，而對於購房者來說，你剩下的可是真金白銀，兒子閨女的奶粉錢。所以能組合貸款的不要嫌麻煩只用商業貸款。
