有錢人有多少？剛開盤就“搶購”一空，內行大膽直言，終於明白了。

現如今，樓市逐漸趨穩，住建部年初制定的“穩地價穩房價穩預期”3大目標正在逐一實現，根據國家統計局發佈的數據，2019年1—9月份，全國的房地產開發投資累計98008億元，同比上漲10.5%，增速環比1—8月份持平。備受關注的住宅投資達到72146億元，增長14.9%，增速持平。

這種平衡的市場效果，開發商其實並不想看到，沒有了開發投資高漲的樓市環境，房地產銷售效果就不會理想，蓋了房子賣不掉這對於開發商而言是最苦逼的一件事情。根據國家統計局數據顯示，1—9月份，全國的商品房銷售累計達到119179萬平方米，比2018年1-9月下降0.1%，下降幅度比1—8月份略有收窄0.5百分點。其中，住宅銷售面積上漲了1.1%，辦公大樓的銷售情況下將11.0%，商用房銷售同樣下降達到13.7%。

商品房銷售額累計達到111491億元，上漲了7.1%，雖然增長速度增加0.4個百分點，但是也處於正常小幅度範圍之內（住宅銷售上漲10.3%，辦公樓下降11.1%，商用房下降13.0%），很明顯，除了商品房住宅基本呈現正向略有增長之外，其他的全部出現了不同程度的下降趨勢。

01.房地產銷售其實並不理想。

房地產市場行情如何，不僅僅從商品房銷售額、房價變化情況可以察覺，還可以從開發商一直以來連續不斷的各種動作可以可以分析。早在2019年8月，恆大就推出了全員銷售策略，“全國532樓盤，閃購7.8折”，一時間買房人無不紛紛側目；還有萬科、龍湖、碧桂園等房地產企業，陸陸續續從8月份開始就掀起了房地產市場一波打折促銷潮。

正所謂春江水暖鴨先知，商品房買賣市場行情如何，開發商最先知曉，從2019年這一波打折潮可以看出，開發商並不看好剩下3個月的銷售預期，所以與其坐以待斃不如主動出擊，佔得一席之地。但是在房地產市場的購房者往往犯迷糊，開發商一方面在促銷，另一方面給購房者灌迷魂湯，最常見的是房子不好賣但是卻頻頻出現“日光盤”， 房子越來越不好賣，但是開盤就被“搶購”完了，懂行人大膽直言：其實這也是開發商的套路。

02.房子明明不好賣，但是剛開盤就賣完了，有啥貓膩？

1、捂盤。房子很多，但是開發商在開盤時推出的很少，所以很容易被銷售掉，造成“開盤就賣光”的景象，很多時候口碑營銷比實實在在的宣傳單頁效果要強百倍。例如開發商本來已經建造好了3000套房源，但是在開盤之前的認籌階段，由於市場行情不太好，所以開發商只收到了400個潛在購房者的認籌金。

試想，如果開發商一股腦把3000套房源開盤全部推出去，會有什麼效果？那肯定是粥多僧少的局面，供大於求的情況下，一旦開發商開盤口碑沒有打響，後期想要獲得多好的營銷效果也艱難，還不如面對400個潛在購房者只推出300套房源呢，讓剩下的100個人留下買房定金，期待下次的加推。在這種情況下，不僅沒有流失掉一個顧客，還給購房者和看房的人留下了“房子太緊俏、再不買就買不到”的感覺。

2、銷控表的貓膩。這一點只要稍微瞭解一些房地產銷售常識就會知道，在銷控表上，標記了哪些房子是已經出售的，哪些房子是尚未出售的，但是這張表真的真實準確嗎？開發商的回答是肯定的，比黃金還真。但是樓市指聞提示，絕大多數存在虛假的可能性，在每一次開盤的時候，開發商會把一些好的房子暫時標註為已經“出售”，留下的房子要麼不太多、要麼房子不太好，目的是為了最先把差的房子賣出去，還可以順便讓不明真相的來訪者看到樓盤的房子銷售緊俏。所以，有經驗的購房者，連銷控表看都不看。

3、虛假購房者搶掉了“多餘”房源，讓購房者無房可買。前段時間，有新聞爆出開發商銷售的秘密，面對開發商降價銷售的情況，有人砸了開發商的售樓部，不過說來也奇怪，正常的購房者怎麼這麼不講理去砸售樓部呢？細想之下其中必有貓膩，原來這些砸售樓部的人是開發商自導自演280元/天請的專業房托兒。在新房開盤和降價房鬧的時候，房托兒的作用很大，扮演著引導購房者心理預期的作用。

新樓盤開盤時，開發商都會聘請房托兒，這個時候房托兒的任務有2個，第一是充當熙熙攘攘的購房人群擠滿售樓部，滿眼看去的購房者中，裡邊可能夾雜了50%的房托兒，讓真實的購房者感覺很多人在搶房子，不買的話就可能買不到了；第二是“搶購”真購房者不願意買的房源，讓新推出的房子所剩無幾，相信很多人會看到這樣一幅景象，原來看到的一套房子怎麼看都不滿意，這個時候身邊有人突然下手買走了這套房子，於是置業顧問對你投來蔑視的目光，其實這也是利用房托兒促銷的一種方法。

那麼，在當下的樓市環境中該如何買房呢？樓市指聞認為，買房者需要按需而行，有住房需求則可以買，在房價平穩的市場環境中，買房投資已不可能。剛需買房要更加關注買房過程和房屋質量，要多考察、多看、多問、多思考，不要被眼前的假象迷惑了眼睛導致做出了錯誤的決定，因為對於普通人而言，一套房子也是不小的資產配置。

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