12月23日，全國住房和城鄉建設工作會議在北京召開。住建部表示，2020年各地將繼續堅持“穩”字當頭，全面落實因城施策、穩地價穩房價穩預期的長效管理調控機制，保持房地產市場平穩運行，堅決防範化解房地產市場風險。
對於2020年的工作，住房和城鄉建設部表示，將著力穩地價穩房價穩預期，保持房地產市場平穩健康發展。長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，繼續穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案，著力建立和完善房地產調控的體制機制。
《每日經濟新聞》記者注意到，從12月10~12日召開的中央經濟工作會議重申房住不炒、強調房地產平穩健康發展，到12月17日國務院副總理韓正在住建部召開座談會強調要保持房地產市場穩定，再到本次全國住房和城鄉建設工作會議對房地產市場的具體部署，2020年房地產市場的發展方向已然明瞭。
從“促進”到“保持” 樓市定調微妙變化
“去年住建部年度工作會議以及今年12月召開的中央經濟工作會議對‘房地產市場平穩健康發展’的表態是‘促進’，此次全國住房和城鄉建設工作則是‘保持’，說明目前的房地產市場在一定程度上已處於比較平穩健康的狀態。”方正證券房地產行業首席分析師夏亦豐向《每日經濟新聞》記者表示：“2019年樓市整體較為平穩，2020年力求維持現階段的狀態，從全局看不太可能有新的收緊政策的出現。”
她向記者列舉了一系列數據：2019年1~11月累計銷售面積同比增速為0.2%，與去年基本持平；銷售價格累計同比增速為7.1%，遠低於去年下半年平均10.2%的增速，房價在穩定可控的範圍內小幅波動；2019年1~11月百城土地成交建面累積同比增速為-2.7%，樓面均價同比增長20.6%，樓面價從2019年5月開始穩定在18.2%~22.2%的累計同比增速。
同時，夏亦豐指出，“‘堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位’雖反覆提及多次，但首次在表述前增加了‘長期’，第一次明確提出‘房住不炒’是長期性政策，預計未來幾年內不會改變。會議也延續了‘不把房地產作為短期刺激經濟的手段’的表述，在今年7月30日中央政治局會議、12月17日國務院副總理韓正在住建部座談會上也陸續有提，市場對此有一定的預期。”
2018年住建部年度工作會議中提到“著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅決防範化解房地產市場風險”，今年改為“穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”，具體實施主要通過供給側改革來解決目前供需錯配的現狀。夏亦豐表示，“未來在供房方面，要推動‘高端住房有限制但是市場化、中端住房是中流砥柱但價格可控、低端住房有保障有選擇可租賃’的差異化住房體系。”
由增量建設為主轉向存量提質改造
此次會議對2020年住房和城鄉建設各項工作提出了5方面要求，其中包括：堅定不移貫徹新發展理念、堅決打好三大攻堅戰、做好民生保障工作、著力推動高質量發展、切實改進工作作風。
值得重點關注的是，會議提出“著力推動高質量發展，堅持問題導向、目標導向、結果導向，推動城市開發建設由增量建設為主轉向存量提質改造和增量結構調整並重，不斷滿足人民群眾對美好生活的需求。以供給側結構性改革為主線，推動住房和城鄉建設政策創新、管理創新、技術創新，推進住房和城鄉建設領域治理體系和治理能力現代化。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為：“這一內容有兩方面值得關注。首先是存量物業改造會成為主流，對於房企而言，需要研究相關的投資機會，尤其是在老舊小區改造及城市更新方面，各類財政政策的支持力度將有望加大，部分房企也應該積極在存量物業收購和改造等方面發力。”
“而另一方面，會議要求的‘增量結構調整’，可能會和房地產領域的調控思路掛鉤，至少目前來看，保障房、人才住房以及藍領公寓等，將會成為較大的投資建設內容。”嚴躍進續稱。
老舊小區改造納入保障性安居工程
此次會議中還有一項重要內容值得關注——“將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，試點探索融資方式、群眾共建等9方面體制機制。總結推廣試點經驗，進一步完善支持政策，做好城鎮老舊小區改造工作。”
自2019年6月19日國務院常務會議按照中央經濟工作會議和《政府工作報告》部署加快改造城鎮老舊小區工作開始，這項涉及居民超過4200萬戶、建築面積約為40億平方米的老舊小區改造，投資總額高達4萬億元的民生工程備受關注。住建部會同發改委、財政部聯合印發了《關於做好2019年老舊小區改造工作的通知》，明確自2019年起將老舊小區改造納入城鎮保障性安居工程，給予中央補助資金支持，此次住建部會議延續了該表態。
早在7月1日國新辦舉行政策例行吹風會上，住建部副部長黃豔介紹城鎮老舊小區改造具體工作情況，2017年底住建部在廈門、廣州等15個城市啟動了城鎮老舊小區改造試點，截至2018年12月，試點城市共改造老舊小區106個，惠及5.9萬戶居民，已形成了一批可複製可推廣的經驗。
夏亦豐分析稱，這將對房地產行業產生四大影響：首先是前期棚改資金投入較大，部分地區過度補償導致舊改難度增加以及房地產市場過熱的情況將改善；其次將盤活存量、提升存量房屋價值；第三，可能會延緩改善性需求的釋放；最後，物業管理行業將有望迎來巨大機會。
棚戶區改造預計帶動2020年投資
夏亦豐指出，繼續推進棚戶區改造，預計將帶動2020年的投資。2017年5月，國務院常務會議決定實施2018年到2020年三年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區1500萬套。2018年全國棚戶區改造開工626萬套，2019年棚改量幾乎“腰斬”，截至2019年11月底，棚戶區改造開工315萬套，超額完成289萬套的目標任務。
從棚改量來看，預計2020年棚戶區改造量還剩約550萬套，按照去年的投資完成額和開工量計算，明年預計帶來超過1.5萬億元的投資。
在土地供應層面，夏亦豐向《每日經濟新聞》記者分析認為，“對商品房用地應該根據具體供需形勢來調整，部分供不應求情況嚴重、房價上漲壓力大的熱點城市，合理增加住宅類土地供應，適當調整用地結構，提高住宅用地比例；而對於存在去庫存壓力的三四線城市則採取減少住宅類用地供應的舉措，最大程度上去保持供需平衡；對於已供給但未開發的房地產用地可以適當合理調整，用於保障性住房建設。”
諸葛找房數據研究中心分析師國仕英指出，“完善城鎮住房保障體系建設和發展租賃市場，促進房地產市場住房體制改革。對於2020年租賃市場住建部仍培育結構化、規模化租賃企業，對於租賃企業來說是利好的；重點發展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規範標準和運行機制，目前租賃住房市場面臨的問題也較多，未來加快租賃管理服務平臺的建設是重點之一。”
同時，會議對困難群體的概念進行了明確，包括環衛、公交等行業被納入到了住房困難群體保障對象。嚴躍進分析認為，後續預計會形成各類配套政策。
“租賃住房發展其實也面臨很多問題，但是改革方向不變。”嚴躍進表示，“會議明確要加快政府主導的租賃管理服務平臺的建設，同時提到了政策性租賃住房的概念，這也說明後續房源供給、定價和運營等方面，會不斷和此類政策概念掛鉤和結合，這或是2020年值得關注的一個亮點和產品。”
每日經濟新聞
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